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Mietbürgschaft und Kaution


07.12.2008 10:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren

Ich möchte ein Appartement an einen Hartz4-Empfänger vermieten.
Die Kaution von 2MM zahlt der Mieter selbst.
Ein „vertrauenswürdiger Bürge“ will eine Mietbürgschaft übernehmen.

Mietbürgschaft:
Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter selbstschuldnerisch unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage für die Erfüllung aller sich aus dem vorbezeichneten Mietverhältnis ergebenden Verbindlichkeiten - gleich aus welchem Rechtsgrund - einzustehen. Solche Verbindlichkeiten sind insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung der laufenden und der rückständigen Miete, der Mietnebenkosten, Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten und aller Betriebskosten. Zu den Verbindlichkeiten gehören insbesondere aber auch die Räumung des Mietobjektes nach Beendigung des Mietverhältnisses und die Durchführung der dem Mieter gemäß Mietvertrag obliegenden Schönheitsreparaturen. Der Bürge haftet gemäß § 767 Abs. 2 BGB auf die dem Vermieter vom Mieter zu ersetzenden Kosten der Kündigung und der Rechtsverfolgung."
Die. geleistete Kaution ist anzurechnen.

Ist das machbar, oder ist ein anderer Schlusssatz nötig um eine, wie ich gehört habe, unzulässige Übersicherung zu vermeiden.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Die zitierte Klausel führt grundsätzlich zu einer unzulässigen Übersicherung. Im Wohnraummietrecht begrenzt § 551 BGB die Höhe der Mietsicherheit.

Verstößt der Bürgschaftsvertrag dagegen, so ist er, soweit die Grenzen des § 551 Abs 1 überschritten wird, nichtig. Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 20.04.1989, BGHZ 107, 210 entschieden:
"Hat der Vermieter den Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum davon abhängig gemacht, daß der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt, so kann der Mieter verlangen, daß der Bürge über den Betrag von drei Monatsmieten hinaus nicht in Anspruch genommen wird; der Bürge kann dieses Recht des Hauptschuldners einredeweise geltend machen."

Da der Mieter in Ihrem Fall bereits zwei Monatsmieten als Kaution gezahlt hat, können Sie den Bürgen sicher höchstens in Höhe einer weiteren Monatsmiete in Anspruch nehmen (abzüglich der als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten).

Ausnahmsweise kann eine weitergehende Bürgschaft beansprucht werden, wenn ein Dritter unaufgefordert und ohne Verlangen des Vermieters dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Mietvertrag zustandekommt und dadurch der Mieter selbst nicht belastet wird; BGH, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380. Diese besonderen Umstände müssen im Streitfall von Ihnen dargelegt und bewiesen werden können; aus der zitierten Klausel ergibt sich dazu nichts. Es besteht daher bei einer über drei Netto-Monatsmieten hinausgehenden Bürgschaft ein erhebliches Risiko, dass diese nicht durchgesetzt werden kann.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2008 | 11:25

Danke für die schnelle Antwort:

Folgende Nachfrage:

Ist eine solche Bürgschaft dann im Ganzen unwirksam, also auch in Bezug auf den Passus : ......Zu den Verbindlichkeiten gehören ......,
oder nur in Bezug auf max. 3 MM ?


Danke und weiter ein schönes Wochenende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2008 | 09:42

Die Klausel ist bis zur Höhe der gesetzlich zulässigen Mietsicherheit wirksam; eine Sicherung darüber hinaus kann nicht beansprucht werden.

Mit freundlichen Grüßen

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