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Miet und Nebenkostenrückstand


| 16.12.2011 14:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler



wann ist eine sichere kündigung möglich?

der mieter hat eine miete von 250,-+60 Nk. zu zahlen. aus älteren (2010)zahlungsrückständen Miete (78,27 + 139,17 + 168,38 sowie Nk-nachzahlung 209,51) wurde ein titel erwirkt über gesamt 780,16 zum 13.5.11.(konnte nicht eingetrieben werden).
nun ist abzusehen, dass der mieter die erneute nk 011 nachzahlung von 141,79 ebenfalls nicht zahlen kann. die aktuelle miete wird vom amt bezahlt.

kann die wohnung irgendwann gekündigt werden oder muss ich auf den aktuellen und weiteren rückständen auf ewig sitzen bleiben? mir wurde gesagt, dass die nk und andere kosten nicht in die mietrückstandsberechnung (2 monate) einbezogen werden dürfen.
welche möglichkeiten bestehen für mich als vermieter die nicht ins leere laufen?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Wegen Zahlungsverzugs gibt es zwei Kündigungsoptionen in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB:

1. Verzug mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der für zwei aufeinanderfolgende Termine

2. Verzug mit der Entrichtung von zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine.

Richtig ist insofern, dass Nebenkostennachforderungen aus der Abrechnung bei der Berechnung der Rückstände nicht berücksichtigt werden, wohl aber die aktuellen Vorauszahlungen. Bei Teilzahlungen müssen diese auch auf die Vorauszahlungen in Anspruch genommen werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass der Rückstand zwei Monatsmieten beträgt, denn es reicht auch aus, dass der Mieter an zwei Terminen mit einer Miete in Rückstand ist, die mehr als eine Monatsmiete beträgt, da dies als Rückstand mit einem nicht unerheblichen Teil im Sinne der Nr. 1 angesehen wird.

Nach Ihrer Mitteilung besteht ein Rückstand aus dem Jahr 2010 in Höhe von EUR 385,82, der sich - was nochmals genauer zu prüfen wäre - offenbar auf die Nettomiete bezieht. Damit dürfte eine Kündigungsmöglichkeit seit 2010 gegeben sein.

Da Sie diese Kündigungsmöglichkeit, die ja seit längerem besteht, aber nicht wahrgenommen haben, sollten Sie den Mieter nachweisbar (per Boten / oder EINWURFEinschreiben) abmahnen und zum Ausgleich innerhalb einer angemessenen Frist von z.B. drei Wochen auffordern. Danach wäre bei fehlendem Geldeingang eine Kündigung möglich.

Ich gebe allerdings zu bedenken, dass dieser Mieter im Moment höchst solvent ist, da seine Miete ja direkt vom Amt getragen wird. Wenn Sie anlässlich der aktuellen Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungen um EUR 10,00 monatlich anpassen und diese Summe auch vom Amt übernommen würde, wäre die Vermietung der Wohnung für Sie zukünftig eine sichere Einnahmequelle.

Ggf. wäre es auch möglich, dass die Stadt die Mietschulden zahlt, um die drohende Wohnungslosigkeit abzuwenden. Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie eine Option ist, sollten Sie zusätzlich zur Abmahnung auch zur Stadt Kontakt aufnehmen, um einen Ausgleich jedenfalls der Rückstandes auf die Nettomiete aus 2010 zu erreichen.

Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2011 | 11:01

hallo,
eine kurze nachfrage,
ich hatte in meiner anfrage mitgeteilt, dass die mietrückstände zur pfändung tituliert sind (mit den angefallenen gebühren und auslagen 780,16€).macht es da sinn den grundbetrag der im titel enthalten ist nochmals anzumahnen und eine frist von 3 wochen zu setzen?
ist eine uneinbringliche schuld welche aus dem mietrückstand resultiert kein kündigungsgrund ?

m.fr.gr.
m.sackmann

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2011 | 11:13

Sehr geehrter Fragesteller,

auch wenn die Mietrückstände tituliert sind empfehle ich Ihnen dringend den Mieter ABzumahnen (nicht nur die Außenstände ANzumahnen) um so die Kündigung vorzubereiten, da Sie die bereits seit längerer Zeit bestehende Kündigungsmöglichkeit nicht genutzt haben und dem Mieter nochmals klar machen müssen, dass Sie diese Außenstände in Zukunft zum Anlass einer Kündigung nehmen werden.

Ein Mietrückstand kann selbstverständlich ein Kündigungsgrund sein, wenn er eine bestimmte Höhe erreicht. Die Voraussetzungen hatte ich bereits in meiner Antwort geschildert, so dass ich auf die dortigen Ausführungen verweise. Die ABmahnung ist erforderlich, da Sie die Rückstände offenbar längere Zeit hingenommen haben, ohne eine Kündigung auszusprechen, und aus diesem Grund jetzt nicht ohne Vorwarnung fristlos kündigen dürfen.

Bewertung des Fragestellers 21.12.2011 | 10:19


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