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Mehrfamilienhaus - Mangel


02.12.2008 19:15 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Guten Abend !

Im Dezember 2004 haben wir ein Mehrfamilienhaus gekauft.
Seit ca. 2 Jahren kommt es dort immer wieder in 4 verschienen
Wohnungen (liegen alle übereinander) zu Schimmelbildung an
den Außenwänden. Scheinbar handelt es sich um Wärembrücken
aufgrund mangelhafter Konstruktion.
Wir haben diese Schimmelbildungen immer wieder entfernen lassen.
Nun haben wir von einem derzeitigen Mieter gehört, daß bei einer ehemaligen Mieterin der damaligen Eigentümer dieses Problem auch schon einmal aufgetreten ist. Dies hat uns der Verkäufer seinerzeit
verschwiegen.
Können wir hier rechtliche Schritte einleiten ? Wenn ja, welche ?

Vielen Dankk im Voraus für Ihre Antwort !
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Der Käufer einer mangelhaften Sache kann vom Verkäufer grundsätzlich Nacherfüllung verlangen und falls diese scheitern sollte ist er berechtigt, den Kaufpreis zu mindern oder bei einem nicht geringfügigen Mangel vom Kaufvertrag zurücktreten (also Rückabwicklung von Kaufsache und Kaufpreis verlangen). Alternativ hierzu kann er Schadens- oder Aufwendungsersatz beanspruchen.

Dies gilt jedoch nur, wenn der Kaufvertrag keinen wirksamen Gewährleistungsausschluss enthält. In Immobilienkaufverträgen sind solche Ausschlüsse jedoch häufig enthalten. Hier ist jedoch zu differenzieren: Der Ausschluss würde diesen Fall nur erfassen, wenn er die Gewährleistungsrechte umfassend ausschließen würde. Einige Klauseln regeln aber nur einen Ausschluss für offensichtliche Mängel, nicht für versteckte.

Ein weiteres Problem liegt darin, dass Sie als Käufer die Beweislast dafür tragen, dass der Sachmangel bereits bei Gefahrübergang vorhanden war. Zu klären ist also, ob es sich um einen Mangel handelt, der erst jetzt entstanden ist oder ob er bereits früher vorhanden war. Im Zweifel müsste diese Frage durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten geklärt werden.

Unabhängig von den kaufrechtlichen Bestimmungen kommt eine Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung in Betracht. Hier käme es nicht auf einen Gewährleistungsausschluss an. Sie müssten jedoch beweisen, dass der Verkäufer Kenntnis von den Mängeln hatte, Ihnen dies vorsätzlich verschwiegen hat und Sie den Vertrag in Kenntnis dieser Umstände nicht geschlossen hätten. Die Rechtsfolge einer Anfechtung besteht in der Nichtigkeit des angefochtenen Vertrags. Es folgt also eine Rückabwicklung des Geschäfts. Hinsichtlich der Anfechtung gilt eine Jahresfrist ab Kenntnis von der arglistigen Täuschung.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2008 | 21:35

Guten Abend !

Wir haben zwischenzeitlich mit einem Mieter gesprochen, der schon zu Zeiten des "alten" Eigentümers in diesem Haus gewohnt hat. Er kann und würde auch vor Gericht die Umstände bezeugen.

Außerdem haben wir eine ehemalige Mieterin, die (wie wir jetzt erfahren haben) aufgrund der Umstände (Schimmel) ausgezogen ist, kontaktiert. Sie schilderte den Umstand genau so wie der aktuelle Mieter. Ebenfalls würde sie vor Gericht aussagen. Des Weiteren erwähnte sie, dass sich die ehemalige Eigentümerin in so fern geäußert hat, dass sie das Haus verkaufen wird, bevor sie die Fassade erneuern müsste.

Wie sollte nun unsere Vorgehensweise sein ?

Vielen Dank !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2008 | 00:34

Sehr geehrter Fragesteller,

durch diese Zeugenaussagen scheinen Sie im Ernstfall in der Lage zu sein, einen Sachmangel im maßgeblichen Zeitpunkt bzw. eine arglistige Täuschung beweisen zu können.

Sollte nun Ihr primäres Interesse darin bestehn, das Haus wieder "loswerden" zu wollen, könnten Sie Ihre auf den Kaufvertrag gerichtete Willenserklärung anfechten. Probleme könnte es allerdings mit der Anfechtungsfrist geben: Diese beträgt ein Jahr ab Kenntnis von der Täuschung. Eigentlich haben Sie erst jetzt Kenntnis davon erlangt, die Schimmelbildung (also die Mängel) kennen Sie jedoch bereits seit längerer Zeit. Im ungünstigsten Fall könnte das Gericht dann die Auffassung vertreten, dass Sie in grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels waren, so dass die Anfechtung unwirksam wäre.

Dieses Problem besteht beim Geltendmachen von kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüchen nicht. Bei Grundstücksgeschäften gilt hier eine Verjährungsfrist von 5 Jahren ab Übergabe des Grundstücks. Ich möchte hier auf meine ursprüngliche Antwort verweisen, in der ich Ihnen mitgeteilt habe, dass Sie unter den dort genannten Voraussetzungen sowohl den Kaufpreis um den mangelbedingten Minderwert mindern können. Zusätzlich können Sie Schadensersatz bezüglich der Mangelbeseitigungskosten verlangen, also den fiannziellen Aufwand, den eine Instandsetzung erfordert. Beides sollten Sie tun. Um den Minderungsbertrag beziffern zu können, werden Sie sicherlich eine sachverständige Begutachtung benötigen.

Möglich wäre es auch, zunächst die Mangelhaftigkeit der Kaufsache und den daraus folgenden Minderwert gerichtlich durch ein sog. selbständiges Beweisverfahren feststellen zu lassen. Im Falle einer anschließenden Zahlungsklage wäre das Gericht an das Ergebnis des Beweisverfahrens gebunden.

Da es um wirtschaftlich erhebliche Ansprüche geht, kann ich Ihnen nur dringend empfehlen, einen Rechtsanwalt mit der Angelegenheit zu beauftragen. Gern können Sie sich diesbezüglich auch an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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