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Mehrere Mieter bzw. wer ist denn jetzt Mieter?


| 24.07.2009 15:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Lage:

· Mietvertrag zwischen Hauptmieter 1 und Hauptmieter 2 mit damaligem Eigentümer
· Zwischenzeitlich mehrere Wechsel der Hausverwaltungen + Eigentümerwechsel

· Seit 2001 formloser Untermietvertrag zwischen Hauptmieter 1 und Untermieter
· Hauptmieter 2 war in 2001 bereits ausgezogen, Anschrift unbekannt
· Hauptmieter 1 in 2001 ausgezogen, keine Kündigung Mietvertrag erfolgt, Anschrift Hauptmieter 1 unbekannt

· Mietzahlungen erfolgten in den ersten 5 Monaten an Hauptmieter 1
· Danach erfolgten Mietzahlungen durch Untermieter direkt an Hausverwaltungen, aber über Konto der Ehefrau des Untermieters
· Untermieter und Ehefrau seit 2005 getrennt lebend, Mietzahlungen erfolgten weiterhin über Konto der Noch-Ehefrau (Verwendungszweck: Miete Hauptmieter 1 / Untermieter)
· Mietminderung von 30 Prozent seit 3 Monaten


Problem:

Mangel: kaputte Therme, kein Warmwasser mehr, laut Auskunft Fachfirma: kompletter Austausch der Therme erforderlich
Hausverwaltung reagiert nicht auf schriftliche Aufforderungen zur Mängelbeseitigung

Fragen:

Wie ist die rechtliche Lage des Untermieters?
Besteht ein konkludenter Mietvertrag von Untermieter bzw. Noch-Ehefrau mit Eigentümer bzw. Hausverwaltung?
Welche rechtlichen Schritte kann der Untermieter zur Mängelbeseitigung unternehmen?
Welche Voraussetzungen sind dafür erforderlich?
Wäre eine Vollmacht von Hauptmieter 1 (ohne Unterschrift von Hauptmieter 2) ausreichend, um rechtliche Schritte zu unternehmen?
Verehrte Fragestellerin,


1.+2. Wie ist die rechtliche Lage des Untermieters? Besteht ein konkludenter Mietvertrag von Untermieter bzw. Noch-Ehefrau mit Eigentümer bzw. Hausverwaltung?

Zunächst ist hierzu festzuhalten, dass ein Mietverhältnis mit den Hauptmietern mangels Kündigung noch besteht. Grundsätzlich kann der Eigentümer wegen bestehender Vertragsfreiheit auch eine Doppelvermietung vornehmen, die allerdings unter Umständen, etwa, weil er dann den Hauptmietern wegen eines evtl. geschlossenen konkludenten Mietvertrages mit den vormaligen Untermietern die Mietsache nicht mehr überlassen kann, zur Schadensersatzpflicht des Eigentümer ggü. den vormaligen Hauptmietern führt.

Grundsätzlich kann jeder Vertrag, so auch ein Mietvertrag, konkludent - im Wege schlüssigen Verhaltens - zustande kommen. An der Beweislast ändert dies allerdings nichts. Das nach Meinung der Untermieter zum Vertragsschluss geführt habende schlüssige Verhalten des Eigentümers hätten diese auch zu beweisen.

Jedenfalls ist der Abschluss eines Vertrages im Wege schlüssigen Verhaltens immer Einzefallfrage. In Ihrem Falle reichen Ihre Angaben nicht aus, dies zu beantworten. Aber davon ausgehend, dass schlüssiges Verhalten auf beiden Seiten vorgelegen haben sollte, kann ein Mietvertrag zwischen Eigentümer und Untermieter zustande gekommen sein.


3.Welche rechtlichen Schritte kann der Untermieter zur Mängelbeseitigung unternehmen?

Der Untermieter kann keine Schritte einleiten, da er nicht Vertragspartei des (Haupt-)Mietvertrages geworden ist.

Sofern der/die Untermieter im Wege konkludenten Vertragsschlusses aber zum Hauptmieter aufgestiegen sein sollten, stehen diesen die allgemeinen Mängelansprüche aus § 536ff BGB zu. Sie können mindern und Beseitigung verlangen, haben Mängel aber auch unverzüglich anzuzeigen.


4. Welche Voraussetzungen sind dafür erforderlich?

Voraussetzung ist - wie gesagt - dass die vormaligen Untermieter zu Hauptmietern geworden sind (bspw. im Wege eines konkludenten Vertrages)


5. Wäre eine Vollmacht von Hauptmieter 1 (ohne Unterschrift von Hauptmieter 2) ausreichend, um rechtliche Schritte zu unternehmen?

Eine Vollmacht wäre in jedem Fall hilfreich, diese ermöglicht nämlich - ohne sich mit der Frage auseinander setzen zu müssen, wer und ob durch konkludenten Vertrag Mieter geworden ist - die Rechte des Hauptmieters geltend zu machen. Eine von Hauptmieter 1 unterschriebene Vollmacht ist ausreichend. Im Übrigen könnte der Hauptmieter 1 seine Mängelrechte auch ohne den Umweg über eine Vollmacht ggü. dem Eigentümer - bspw. per Post - geltend machen.


Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA
Bewertung des Fragestellers 03.08.2009 | 10:46


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FRAGESTELLER 03.08.2009 5/5.0
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