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Mediation sehr dringlich


| 13.12.2014 10:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren. Wir haben eine Eigentumswohnung in einem 2 Familienhaus gekauft,Vormerkung ist im Grundbuch eingetragen und Grunderwerbssteuer ist auch bezahlt. Es fehlt nur noch die Zustimmungserklärung der Miteigentümer ,diese weigern sich aber noch zuzustimmen da Sie noch angeblich Streitigkeiten zu klären haben mit Ihrem Bruder der uns die Erdgeschosswohnung verkauft hat. Nun haben wir einen Brief bekommen,wo ca .5 Monate vor unsererer Beurkundung des Kaufvertrags eine Mediation beim Amtgericht statt gefunden hat ,wo beide Parteien Regelungen getroffen haben das bestimmte Teile der Teilungserklärung geändert werden sollen. Nun stehen wir aber als Vormerkung schon im Grundbuch und die Teilungserklärung ist nicht geändert worden. Meine Frage ist :gilt diese Mediation die die beiden Streithähne geschlossen haben auch für uns als eventuell neue Eigentümer bzw. greift diese Regelung auf uns über?

Wir wurden auf das Mediationsverfahren vom Verkäufer hingewiesen ,aber der Inhalt wurde uns nicht mitgeteilt .Es wurde uns vom Verkäufer ledeglich gesagt das hat mit seiner Schwester zu tun und würde uns nicht schaden.
Laut Mediationsbeschluss sollte der bestehende Gemeinschaftsflur zum Sondereigentum der Miteigentümer zugeschrieben werden und die Kellerräume als Gemeinschaftsräume benutzt werden.

Die Mediation fand vor einem Amtsgericht statt ,also Richter und beide Parteien mit Rechtsanwalt.
Es wurde alles protokoliert und vorgelesen.
Es steht ein Satz in dem Protokoll: (die Teilungserklärung soll geändert werden).
Nun zur Teilungserklärung.Die Teilungserklärung ist uns bekannt Sie ist von 1992.Dort ist sehr schön beschrieben und alles nummeriert mit 1 und 2 .Zu 1 gehört alles mit der Nummer 1 und zu 2 gehört alles mit der Nummer 2.Dann der Flur als Gemeinschaftsflur bezeichnet und dieser Flur soll laut Mediation zum Sondereigentum der Wohnung Nummer 2 zugeschrieben werden und Kellerraum NR.1 und NR.2 soll als Gemeinschaftskeller werden.
Was ist mit dem großen Spitzboden?dieser ist nicht Nummeriert auch nicht bezeichnet als Gemeinschaft,man kann Ihn aber nur durch eine Gallerietreppe durch die Wohnung NR.2 betreten.Diese Räume sind ausgebaut.
Wir wollen von alle dem natürlich nichts abgeben denn wir haben es so erworben.
Danke im vorraus für eine detalierte Antwort.
Wir haben auch Angst das die Mediation auf uns übergreift.

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Sehr geehrte Ratsuchende,


Sie haben mit Ihrer Vermutung Recht - so eine Vereinbarung wird auch auf Sie übergehen und das künftige Zusammenleben beeinflussen.


Wenn der Flur nun Sondereigentum werden soll, fragt man sich natürlich, wie der andere Miteigentümer dann den Flur (ggfs. zwingend notwendig, um in andere Räume zu kommen) nutzen sollte?

Gleiches gilt für die Kellerräume dann im Gemeinschaftseigentum. Wo sollen die Eigentümer ihre Sachen dann unterstellen?

Schon diese beiden Punkte können - der Aufteilungsplan ist ja nicht bekannt - in Zukunft erhebliche Streitpunkte geben.


Und dieses gilt erst recht für den ausgebauten Dachbodenraum.

Dass dieser nur über Ihr Sondereigentum zugänglich is, macht ihn keineswegs automatisch zu Ihrem Sondereigentum.

Das bedeutet, ohne so spezielle Zuteilung zu Ihrem Sondereigentum bleibt der Dachboden Gemeinschaftseigentum (auch wenn er nur über Ihre Wohnung erreichbar ist).

Wollen Sie insoweit Streit vermeiden, muss der Dachboden ausdrücklich Ihrem Sondereigentum zugewiesen werden.


Und dabei muss dann gleich auch die Nutzung zu Wohnzwecken festgeschrieben werden. Ich das nicht der Fall, dürfte der Dachboden NICHT ZU WOHNZWECKEN benutzt werden; ob er ausgebaut oder nur durch Ihre Wohnung erreichbar ist, spielt dafür keine Rolle. Entscheidend ist, dass er zu Wohnzwecken ausgewiesen worden ist.

Und das bedarf dann auch sicherlich einer weiteren behördlichen Genehmigung. Man kann nicht ohne Weiteres einfach einen Dachboden zu Wohnzwecken umbauen und nutzen, ohne dass die Genehmigung vorliegt - diese Genehmigung sollten Sie sich zeigen lassen.


Wichtig wäre weiter, ob sich durch die Änderung der Teilungserklärung die Miteigentumsanteile verändern; davon würde ich einmal ausgehen.

Es ist dann durchaus möglich, dass Stimmanteile und Kostenanteile verändert werden; insoweit sollte die Teilungserklärung auch geprüft werden.


Sie sehen also: Die Aussage des Verkäufers. dass es Ihnen nicht schaden würde, ist so einfach sicherlich nicht zu folgen.


Auch zeigt die Gesamtsituation, dass es offenbar ständig Streß mit der Miteigentümerin gegeben hat. Bei einer Zwei-Parteien-Gemeinschaft können Sie also davon ausgehen, dass Sie jedes Jahr wegen jder Kleinigkeit keine Einigung, dafür ein WEG-Gerichtsverfahren haben.

Ehrlicher Rat nach Ihrer bisherigen Sachverhaltsdarstellung? Machen Sie den Kauf schnell rückgängig. Die Risiken sind ohne Prüfung aller Unterlagen und Pläne derart groß für Sie, dass es allenfalls über einen sehr, sehr niedrigen Kaufpreis aufgefangen werden könnte.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


(wenn dieses überhauot behördlicherseits erlaubt ist

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2014 | 11:05

Danke für die Antwort.
Nun sind wir aber ganz durcheinander,weil der beurkundende Notar uns gesagt hat das dieses nicht für uns zutreffend ist und nicht auf uns übergeht.
Und ein anderer Anwalt auch online beantwortete diese Fragen mit diesen original schreiben.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Die Mediation ist für Sie nicht verbindlich. Sie sind durch den Kaufvertrag nicht Partei eines Mediationsverfahrens der Miteigentümer.

2. Auch die Änderung der Teilungserklärung kann so ohne weitere nicht vorgenommen werden, da dies die Erfüllung des Kaufvertrages nicht mehr ermöglichen würde. Außer Sie stimmen dieser Änderung der Teilungserklärung zu.

3. Der Kaufvertrag verweist ausdrücklich auf die Teilungserklärung, die in der alten Fassung Bestandteil des Kaufvertrages ist. Durch die Auflassungsvormerkung ist das Grundbuch blockiert, so dass jede Änderung der Teilungserklärung für die Wirksamkeit Ihrer Zustimmung bedarf.
12/12/14 4:35 PM

4. Im Ergebnis hat das Mediationsverfahren für Sie keine Auswirkung, auch wenn Sie noch nicht Eigentümer an der Eigentumswohnung geworden sind.
12/12/14 4:35 PM

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.


Viele Grüße


Wir wurden auf das Mediationsverfahren vom Verkäufer hingewiesen ,aber der Inhalt wurde uns nicht mitgeteilt .Es wurde uns vom Verkäufer ledeglich gesagt das hat mit seiner Schwester zu tun und würde uns nicht schaden.
12/12/14 4:48 PM

Also können wir laut Ihrer Aussage ruhig aufatmen ?denn laut Mediationsbeschluss sollte der bestehende Gemeinschaftsflur zum Sondereigentum der Miteigentümer zugeschrieben werden und die Kellerräume als Gemeinschaftsräume benutzt werden.
12/12/14 5:01 PM

Bitte noch um Beantwortung meiner Fragen.
12/12/14 5:03 PM
Ihre Bewertung: Habe Rückfragen


Wir sind sehr verunsichert, weil uns der Beurundete Notar das gleiche sagt wie Sie und ein anderer Anwalt sagte uns dieses gilt auch für uns.
RASchroeter sagt:
12/12/14 6:24 PM

Nein das Mediationsverfahren kann nicht für Sie gelten. Zum einen nehmen Sie an diesem nicht teil, zum anderen ist alleine der Inhalt des notariellen Kaufvertrages maßgebend. Ansonsten könnte durch irgendeine Verständigung nach Vertragsschluss der Vertrag abgeändert werden.

Oder anders ausgedrückt. Die Teilnehmer eines Mediationsverfahrens können das ungewisse Ergebnis einer Mediation nicht auf Sie abwälzen. Wenn das Mediationsverfahren eine Änderung der Teilungserklärung zur Folge hat, bedarf dies in jedem Fall Ihrer Zustimmung.

Daher ist die Aussage des Notars korrekt.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Viele Grüße


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2014 | 11:43

Sehr geehre Ratsuchende,


wenn die Teilungserklärung vor dem Notarvertrag geändert worden ist, wird das für Sie sehr wohl eine Rolle spielen.

Ob die Änderung such ein Mediationsverfahren, einen einstimmigen Beschluss oder Gerichtsurteil veranlasst worden ist, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist, dass nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung VOR dem notariellen Kaufvertrag die Teilungserklärung geändert worden ist.

Der Kollge Schröter hat dann ja auch darauf hingewiesen, dass NACH Vertragsschluss der vertrag nicht mehr geändert werden kann. Nach Ihrer Schilderung hat das aber alles fünf Monate VOR Vertragsschluss stattgefunden - daher wirkt eine Änderung der Teilungserklärung auch gegen Sie.


Weiter ist der Dachboden nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht dem Sondereigentum zugeordnet. Alles, was nicht den Sondereigentum zugeordnet worden ist, ist aber Gemeinschaftseigentum. Das ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem WEG.



Eine Nutzung eines Dachbodens zu Wohnzwecken bedarf der Genehmigung, die offenbar nicht vorliegt. Das bedeutet, dass Sie mit der Möglichkeit einer Rückbauverfügung und einer Nutzungsuntersagung zu rechnen haben.


Geben Sie "Nutzungsänderung Dachboden, fehlende Genehmigung" ein und Sie werden sicherlich eine Vielzahl von Entscheidungen finden, die meine Aussage stützen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 13.12.2014 | 11:58


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Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank für die Bewertung und viel Glück mit der Wohnung. .... MfG RA Thomas Bohle, Oldenburg
FRAGESTELLER 13.12.2014 5/5.0
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