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Mangelhafter Schallschutz in Neubau-Eigentumswohnung/ Abfolge der Schritte


27.09.2017 22:49 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Situation: wir haben 2015 eine ETW erworben (Neubau; Fertigstellung/ Übernahme Oktober 2015; 28 Einheiten auf vier Hausteile dreigeschossig; 2700,-/m², unsere Wohnung im 1.OG).

In der Baubeschreibung wird als komfortabel prospektiert, Schallschutz wird wie folgt beschrieben:
"Geschuldeter Schallschutz gemäß Schallschutznachweis. Auszug der Rechenwerte unter Berücksichtigung des Vorhaltemaßes von 2dB. Es ist zurzeit umstritten, bei welchem Wert die anerkannten Regeln der Technik liegen. Es werden die nachstehenden Werte vereinbart: Geschossdecken d=20cm; Stahlbeton Rohdichte 2300[kg/m³]. Schwimmender Estrich. Bewertetes Schalldämmmaß R´w, R 58dB. Trittschallpegel L´n, w, R 45dB. Wohnungstrennwände und Treppenhauswände, d=30cm: Kalksandsteinplanelemente Rohdichte 2000[kg/m²], 10mm Gipsputz. Bewertetes Schalldämmmaß R´w, R 58dB (...)".

Nach Einzug wurde deutlich, dass wir eine enorme Schallbelastung durch die oberhalb liegende Wohnung empfanden, die unter uns liegende stand noch leer. Sowohl Schritte als auch Gespräche sowie das Betätigen eines Lichtschalters sind hörbar. Da die Mieter der oberen Wohnung allerdings gerade Nachwuchs bekommen hatten, schoben wir es auf die besonderen Umstände. Erst im Laufe der Zeit nach Rücksprache mit anderen Eigentümern und Bezug auch der unteren Wohnung wurde deutlich, dass wir nicht alleine sind mit diesem Empfinden. Bei einer Miteigentümerin wurde, wie wir erfuhren, diesbezüglich sogar schon einmal nachgebessert (Decken gedämmt), allerdings ohne Besserung.

Wir ließen diesen Punkt auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen, hier wurde der Verwalter beauftragt, eine Schallmessung in exemplarischen Wohnungen vornehmen zu lassen. Diese Schallmessung fand diese Woche bei uns und in der darüber und darunter liegenden Einheit statt. Während der Messung wurde bereits deutlich, dass Körper- und Trittschall erheblich übertragen werden und ein Baumangel nahe liegt, dessen Behebung äußerst schwierig bis unmöglich zu sein droht, in jedem Fall aber erheblichen Aufwand und damit verbundene Einschränkungen bringt. Da uns zur Kenntnis gebracht wurde, dass das Protokoll der Messung allerdings nur dem Verwalter als Auftraggeber zugänglich gemacht wird (und der im übrigen vom Bauträger eingesetzt, aber auch wiedergewählt wurde) und überdies auch keine rechtliche Relevanz besitzt, müssen wir nun in irgendeiner Form tätig werden.
Dazu kommt, dass wir die Wohnung momentan noch selbst bewohnen, ab Frühjahr 2018 allerdings in unser zu diesem Zeitpunkt fertiggestelltes Haus ziehen und die Wohnung eigentlich verkaufen oder vermieten wollen.

Unsere Fragen:
1) Wie gehen wir am besten vor? Warten auf das Schallschutzprotokoll, das an den Verwalter geht? Muss er uns dieses überhaupt zur Kenntnis geben, da er Auftraggeber ist? Hilft es uns in irgendeiner Form? Anstreben eines Beweissicherungsverfahrens? Am besten alleine oder mit anderen betroffenen Miteigentümern? Via Eigentümerversammlung? Sofort zum Anwalt? Der Zeitdruck ist ggf nicht bei allen Parteien gleichermaßen hoch, wir befürchten allerdings ab Frühjahr einen Leerstand.

2) Können wir den Bauträger in irgendeiner Form schadensersatzpflichtig machen für den Leerstand, den wir nun erwarten müssen? Schließlich können wir mit dem jetzigen Wissen gepaart mit unserer Erfahrung weder verkaufen noch vermieten. Wie müssen wir uns verhalten?

3) Wir würden nach Recherche den großen Schadensersatz präferieren, da wir sonst mit langwierigem Leerstand und immensen Kosten hierdurch rechnen müssten - zumal auch die Nachbesserungsversuche bei der Nachbarin keine Besserung gebracht haben. Gibt es Möglichkeiten, von vorne herein in diese Richtung zu steuern?

4) Muss dem Bauträger auch physikalisch die Möglichkeit zur Nachbesserung gegeben werden, auch wenn beispielsweise ein Gutachter den Sinn bezweifelt?

Wir bedanken uns recht herzlich,
freundliche Grüße.
27.09.2017 | 23:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Hier sollte in der Tat schnellstmöglich ein Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen beauftragt werden. Dieser kann in Kenntnis aller Details, insbesondere des Wohnungs-Kaufvertrags und der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft, die beste Vorgehensweise beurteilen.

Das Schallschutzprotokoll kann helfen, wenn der Gegner auf dessen Basis zur Zahlung von Schadenersatz bereit ist, ansonsten wird ein Rechtsstreit ggf. mit vorgeschaltetem selbstständigen Beweisverfahren unumgänglich sein.

2)
Ob ein Schadenersatzanspruch für den Leerstand besteht, hängt davon ab, ob dieser überhaupt eintritt, denn es ist nicht ausgeschlossen, dass sich Mieter finden, die dann über Par. 536b BGB keine Minderung wegen Kenntnis von der Hellhörigkeit vornehmen können. Erst wenn diverse Interessenten nachweislich aufgrund dieses Mangels keinen Mietvertrag eingehen, ist daran überhaupt zu denken.

3)
Inwiefern hier eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich ist, kann im Rahmen dieser Plattform nicht beurteilt werden.

4)
Wegen Par. 440 BGB können Rücktritt und Schadenersatz erst nach einer Möglichkeit zur Nachbesserung gefordert werden. Dies gilt nicht, wenn die Nachbesserung unzumutbar ist, was an dieser Stelle aber leider auch nicht abschließend beurteilt werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 28.09.2017 | 19:51

Sehr geehrter Herr Böhler,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Eines ist mir nicht ganz klar geworden: macht es an dieser Stelle Sinn, sich bereits für den Anwaltstermin mit mehreren Eigentümern zusammenzuschließen, oder geht man diesen Schritt besser als Einzelpartei? Oder ist es eventuell sinnvoll, (vielleicht auch parallel) auf eine außerordentliche Eigentümerversammlung zu drängen und den Verwalter in Sachen Beweissicherungsverfahren tätig werden zu lassen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.09.2017 | 21:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Sofern keine Interessenkollission vorliegen sollte, können Sie sich auch mit Miteigentümern zusammenschließen und den Rechtsanwalt gemeinsam konsultieren. Dieser kann in Kenntnis aller Details einschätzen, wie am besten vorgegangen werden soll.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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