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Mangel in der Mietwohnung und rechtlich korrektes Kündigungsschreiben


| 21.12.2012 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Anwalt,
wir haben ein großes Problem und bitten Sie um Hilfe. Ich möchte Ihnen die Situation kurz schildern: zum 01.06.2012 sind wir in eine neue Mietwohnung eingezogen. Die Wohnung verfügte bei Einzug über eine Einbauküche. Im Mietvertrag ist diese unter dem Punkt "Einbauten und andere Sachwerte" aufgeführt, Zitat: "Die Küche ist mit voll funktionsfähigen Einbaumöbeln und Elektrogeräten (Kühlschrank, Herd, Abzugshaube, Geschirrspülmaschine versehen."
Laut Mietvertrag ist die Küche nicht mit einer Nutzungspauschale aufgeführt, also "mietfrei" zur Verfügung gestellt, wenn man es so nennen kann.
Bei unserem Einzug haben wir die Geräte angeschlossen und dabei festgestellt, dass der Gefrierschrank defekt war. Darauf hin sagte der Vermieter "die Elektrogeräte seien unsere Sache"
Um Ärger schon bei Einzug aus dem Weg zu gehen, haben wir den Schrank dann auf unsere Kosten ersetzt, ebenfalls eine angebrannte Dunstabzugshaube.
Letzte Woche hatten wir dann einen Berater für Einbaugeräte beauftragt, da die Elektrogeräte schon älter als 10 Jahre sind, der Kühlschrank noch mit FCKW (seit 1995 in Kühlschränken verboten) und die Tür des Kühlschranks nicht richtig schließt. Dabei stellte sich heraus, dass die Geräte nicht so einfach austauschbar sind, da der Vormieter neue Fliesen verlegt hat und dabei vor sämtliche Küchenschränke gefliest hat. Darunter und hinter den Wandschränken befinden sich noch alte, andersfarbene Fliesen. Ebenfalls ist dabei aufgefallen, dass hinter einem Schrank Schimmelbefall an der Wand ist und der betreffende Küchenschrank nicht mehr verwendet werden kann, da die Rückwand bereits befallen war. Der Vermieter hat daraufhin einen Maurer beauftragt sich die Sache anzusehen. Nachdem der betreffende Schrank und der E-Herd ausgebaut waren wurde festgestellt, dass die Wand (hinter der Einbauküche - Außenwand des Hauses) mit Schimmel befallen und nass ist, ebenfalls der Fußboden nass ist. Die Feuchtigkeit kommt nachweislich aus dem darunterliegenden Keller bzw Außenwand, so dass Sperren in die Wände eingebaut werden müssen, sowie eine eventuelle Verkieselung.
Seit Samstag haben wir nun Heizplatten und einen Trockner in der Küche und können die Küche nicht nutzen (außer Geschirrspüler und Kühlschrank) Der E-Herd ist abgeklemmt. Die Trocknung dauert circa 3 Wochen. Nach einigen Gesprächen bot uns der Vermieter einen Betrag von 2000 Euro zum EInbau einer neuen Küche, erwartete aber im Gegenzug, dass wir für die kompletten Renovierungsarbeiten selbst verantwortlich seien oder die Küche so belassen. Er selber hat nicht davon gesprochen den Boden selbst beizufliesen sowie den Fliesenspiegel einheitlich zu fliesen.
Nach reiflicher Überlegung haben wir beschlossen dieses Angebot abzulehnen und das Mietverhältnis zu beenden. Dies haben wir ihm gestern (20.12.) vorab mündlich mitgeteilt und ihn gebeten uns vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, sollten wir vor Ablauf der Kündigungsfrist (31.03.13) eine neue Wohnung finden. Insebesondere, da wir die nächsten WOchen keine Kochmöglichkeit haben, würden wir gerne schnellstmöglich in eine WOhnung mit funktionsfähiger Einbauküche ziehen.Wir haben ihm angeboten im Gegenzug bis dahin die volle Miete zu zahlen ohne eine Mietkürzung vorzunehmen,
Der Vermieter ist auf diesen Vorschlag zunächst nicht eingegangen. Stattdessen hat er folgendes Schreiben verfasst und möchte, dass wir dieses gegenzeichnen: "Wir bestätigen Ihre Kündigung vom 20.12.12 zu dem oben genannten Mietvertrag 31.03.12 . Die Kündigung gilt zum 31.03.13. Wunschgemäß versuchen wir die Wohnung trotz der jetzt unglücklichen Feiertagslage schnellstens anzubieten. Wir versuchen Ihrem Wunsch folgend früher zu vermieten und informieren Sie rechtzeitig. "
1. Wir haben bislang keine schriftliche Kündigung unsererseits verfasst.
2. Wir stellen uns die Frage, ob aufgrund der Nichtnutzbarkeit der Küche eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist?
3. Falls eine fristlose Kündigung nicht möglich ist, würden wir gerne wissen, ob und wie hoch eine Mietminderung geltend gemacht werden kann.
4. Wie sollen wir unser Kündigungsschreiben aufsetzen? Sollen wir in diesem fristgerecht kündigen oder zum nächstmöglichen Zeitpunkt ohne genauere Zeitangabe? Sollen wir darin bereits eine Mietminderung ankündigen, bzw die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen? Im Kündigungsschreiben auf den Mangel der Mietsache eindeutig hinweisen. ? Wir bitten um Hilfe um dieses Schreiben rechtlich hieb und stichfest zu verfassen.
Im Voraus vielen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
N. Walter

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:

1. Wir haben bislang keine schriftliche Kündigung unsererseits verfasst.

Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form. § 125 BGB bestimmt, dass ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, nichtig ist. Soweit Sie dem Vermieter also bisher nur mündlich mitgeteilt haben, dass Sie beabsichtigen, das Mietverhältnis zu beenden, liegt noch keine wirksame Kündigung vor. Somit ist auch die Kündigungsbestätigung des Vermieters ohne Wirkung.


2. Wir stellen uns die Frage, ob aufgrund der Nichtnutzbarkeit der Küche eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist?

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nach § 543 BGB möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 1 S.1 BGB regelt speziell für Mietverträge über Wohnräume, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 für den Mieter auch vorliegt, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Angesichts der erheblichen Schimmelbildung in der Küche könnte eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegen. Ob durch die Schimmelbildung eine erhebliche Gesudheitsgefährdung vorliegt, ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, genügt noch nicht für eine konkrete Gesundheitsgefährdung und reicht daher für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht aus. Vielmehr müsssen die Mieter im Streitfall darlegen und beweisen, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und dass sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden. Hierfür wäre eine Laboruntersuchung erforderlich, ein einfaches ärztliches Attest z.B. würde nicht ausreichen (KG, AZ: 8 U 124/02 ; AZ: 12 U 1493/00).

Ob in Ihrem Fall allein die Schimmelbildung in der Küche für eine außerordentliche Kündigung ausreicht, kann nicht abschließend beurteilt werden.

Es kommt zwar bei Ihnen erschwerend hinzu, dass die Küche für einige Wochen nicht benutzt werden kann, andererseits ist der Vermieter bereits bemüht, den Zustand zu beseitigen. Ein wichtiger Grund erfordert immer die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles. Es sind somit Ihre Interessen an einer schnellen Vertragsauflösungund und die des Vermieters an einer Fortführung des Vertrages gegeneinander abzuwägen. Eine sichere Aussage kann hier nicht getroffen werden. Nach meiner Meinung könnte jedoch eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.


3. Falls eine fristlose Kündigung nicht möglich ist, würden wir gerne wissen, ob und wie hoch eine Mietminderung geltend gemacht werden kann.

In jedem Falle liegt mit dem Schimmelbefall in der Küche ein Mangel und damit ein Grund für eine Mietminderung vor. § 536 BGB bestimmt hierzu: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Bei Schimmelbefall einer Wand in der Küche wurden von Gerichten eine Mietminderung um 20% als angemessen erachtet. Da sie hierdurch die Küche aber derzeit praktisch nicht nutzen, insbesondere nicht kochen können, halte ich eine Mietminderung von 50% für durchaus angemessen.


4. Wie sollen wir unser Kündigungsschreiben aufsetzen? Sollen wir in diesem fristgerecht kündigen oder zum nächstmöglichen Zeitpunkt ohne genauere Zeitangabe? Sollen wir darin bereits eine Mietminderung ankündigen, bzw die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen? Im Kündigungsschreiben auf den Mangel der Mietsache eindeutig hinweisen. ?

Sie sollten schriftlich unter Angabe des Grundes außerordentlich kündigen. Zusätzlich sollten Sie in dem Kündigungsschreiben hilfsweise für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung nicht wirksam sein sollte, ordentlich zum 31.03.2013 kündigen und gleichzeitig dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgrund der Nichtnutzbarkeit der Küche angemessen um 50% mindern.
Damit wären Sie rechtlich abgesichert.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und schöne Weihnachten!


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2012 | 22:35

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, mit der Sie mir sehr geholfen haben. Ich möchte folgende Nachfrage an Sie stellen:
Ist es möglich, die außerordentliche Kündigung zum "nächstmöglichen Zeitpunkt" auszusprechen, da wir noch keine neue Wohnung gefunden haben und somit ein genaues Datum noch unklar ist? Und bezüglich der Mietminderung, kann ich die Miete für Dezember rückwirkend (für den Zeitraum des Mangels) mindern und zusätzlich mit der Mietminderung im Januar einbehalten? Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2012 | 09:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die freundliche Bewertung.

Außerordentliche Kündigung bedeutet ja ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, also sofort. Eine außerordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt ist daher nicht möglich. Da wohl aber Ihr Vermieter um jeden Euro, den Sie ihm noch zahlen froh sein wird und er die Wohnung derzeit nicht wird vermieten können, würde ich an Ihrer Stelle außerordentlich kündigen und mit dem Vermieter sprechen, dass Sie ausziehen, sobald Sie eine neue Wohnung gefunden haben. Sollte er sich darauf nicht einlassen wollen, müsste der Vermieter Ihnen zunächst eine Frist zur Räumung setzen und danach Räumungsklage erheben. Dies gibt Ihnen noch etwas Zeit. Bedenken Sie aber, dass Sie unter Umständen die Kosten einer etwaigen Räumungsklage dann zu zahlen hätten. Sie sollten also nur außerordentlich kündigen, wenn Sie in Kürze eine neue Wohnung finden oder ansonsten kurzfristig irgendwo anders unterkommen könnten oder mit dem Vermieter doch noch eine Einigung möglich ist.

Da Sie dem Vermieter die Mängel angezeigt haben, können Sie die Miete auch schon für diesen Monat kürzen und mit der Miete für den nächsten Monat verrechnen. Die Mietminderung entsteht nach § 536c BGB kraft Gesetzes.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 22.12.2012 | 01:52


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FRAGESTELLER 22.12.2012 5/5.0
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Super schnelle Antwort. Gibt mir Rechtssicherheit Vielen Dank ...
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Herr Rechtsanwalt Schwartmann hat unsere Anfrage (es ging um Miet- und Eigentumsrecht mit anhängigem Mahnverfahren über die Renovierungskosten für die Mieterin, welche die Wohnung stark beschädigt zurückgelassen hatte), sehr ... ...
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