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Mangel an der Mietsache


| 15.12.2004 21:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,in einem dem Vermieter angezeigtem Wohnungsmangel soll nun zum 2.Mal eine Baumaßnahme erfolgen. Es handelt sich um einen Rohrschacht der zwischen unserer und der unter uns liegenden Wohnung verlaüft und durch nicht vorhandene Schachtdämmung Schallübertragungen zwischen den Wohnungen zuläßt.Wir können uns von Wohnung zu Wohnung unterhalten und dies insbesondere in den Schlafzimmern.In der ersten Baumaßnahme wurde der Rohrschacht durch einen Maueraufbruch geöffnet und nicht verschlossene Rohrdurchführungen
vergossen.Diese Maßnahme war erfolglos.Da wir dann eine Mietminderung vornahmen, erfolgte im Auftrag des Vermieters eine
Begutachtun durch einen Gutachter. Im Ergebnis wurde die Schallübertragung durch Messungen bestätigt.Der Gutachter soll nun angeblich eine Vorwandmontage mit Schalldämmung um den Schacht vorgeschlagen haben.Das "angeblich" deshalb,weil der Vermieter uns die Einsichtnahme in das Gutachten verweigert.
Jedenfalls kommt nun eine 2. Baumaßnahme,diesmal mindestens über 2 Tage, auf uns zu.Das heißt, wieder Dreck und Verdienstausfall.Da ich 500 km entfernt arbeite, muß meine Frau diese Tage in der Wohnung sein.Meine Frau ist Selbständig und hat an diesen Tagen Verdienstausfall.
Frage:Können wir Schadensersatzansprüche für Reinigung und Verdienstausfall an den Vermieter stellen? Wenn ja,welche und wo und wie ist dies gesetzlich verankert?

Durch die Vorwandmontage gehen 7cm Stellfläche verloren,so daß ein Möbelstück nicht mehr gestellt werden kann und im Schlafzimmer auch keinen anderen Platz findet. Können wir hier Esatzansprüche stellen)

Ich möchte mich im Voraus für die Bearbeitung unseres Problems bedanken.


.
15.12.2004 | 21:38

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten darf:


Die nicht vorhandene Schachtdämmung stellt einen Mietmangel dar, zu dessen Beseitigung der Vermieter verpflichtet ist. Der Mangel ist auch schon bei Vertragsschluß vorhanden gewesen, denn die Schalldämmung fehlte bereits bei Vertragsschluß.

§ 536 a BGB ist in diesem Fall einschlägig. Dort heißt es:


§ 536 a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels


(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.


Nach dieser Vorschrift steht Ihnen also ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Dieser geht auf Ersatz Ihres Interesses an der Erfüllung des gesamten Mietvertrags. Dieses Interesse ist nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich der durch das schädigende Ereignis eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu ermitteln. Der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung der Mangelursache und der Mangelfolgen. Weiter hat der Mieter Anspruch auf Ersatz seiner Gesundheits- und Sachschäden sowie seiner Vermögenseinbußen (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage 2004, § 536 a BGB Rz. 26).

Die Geltendmachung der Reinigungskosten dürfte unproblematisch sein, da diese Kosten einfach zu ermitteln sind. Die Ermittlung der Höhe eines Umsatzausfalls bereitet aber erfahrungsgemäß große Schwierigkeiten, weil der Geschädigte nachweisen muss, welche Umsätze er erzielt hätte, wenn das Schadensereignis nicht eingetreten wäre. Grundsätzlich können Sie aber auch den Verdienstausfall als Schaden geltend machen.

Daß Ihnen außerdem 7cm Stellfläche verloren geht, kann einen Mietmangel begründen, der Sie zur Minderung berechtigen kann. Es wird hier aber auf den Einzelfall ankommen. Dies gilt auch für einen möglichen Schadensersatzanspruch wegen der weggefallenen Verwendungsmöglichkeit des Möbelstücks. Dieser Schaden dürfte schwer zu beziffern sein, da Sie den materiellen Wert des Möbelstücks durch einen Verkauf ersetzt bekommen könnten.

Ich hoffe, Ihre Fragen zunächst beantwortet zu haben. Für weitere Rückfragen stehe ich aber gerne jederzeit zur Verfügung und schlage vor, daß Sie mich in diesem Fall einmal im Büro anrufen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2004 | 19:34

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schwartmann, vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meines Problems. Nicht so richtig klar komme ich mit dem Sachverhalt hinsichtlich der Differenzmethode.Was eine solche ist ist mir bekannt aber wie ist der Sachverhalt zu verstehen?
Nun meine eigentliche Nachfrage:
Ich hatte in meiner Problemdarstellung anklingen lassen,dass der Vermieter uns die Einsicht in das Gutachten verweigert.Ist dies rechtens? Woher weiß ich, dass der Gutachter genau diese Maßnahme vorgeschlagen hat und der Vermieter nicht eine kostengünstigere und damit evtl.wieder nutzlose Variante ausführen läßt.
Vielen Dank. Mit freundlichem Gruß .....

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2004 | 09:58

Guten Morgen,


Ihre Nachfragen darf ich wie folgt beantworten:

Die Differenzmethode führt in Ihrem Fall dazu, daß Sie den Verdienstausfall als Schaden geltend machen können: Es wird der Zustand ohne Mängel (Ihre Frau geht arbeiten und erzielt Einkommen) mit dem tatsächlichen Zustand (Ihre Frau muß sich frei nehmen und erzielt in dieser Zeit kein Einkommen) verglichen. Die Differenz entspricht in diesem Fall dem Verdienstausfall, so daß dieser als Schaden geltend gemacht werden kann.

Das von Ihrem Vermieter beauftragte Gutachten muß er Ihnen nicht zeigen. Er ist nur verpflichtet, nach § 536 BGB den Mietmangel sach- und fachgerecht zu beseitigen. Wie er das anstellt, ob er dazu ein Gutachten einholt oder nicht, bleibt ihm überlassen. Natürlich wäre es sinnvoll, wenn er mit Ihnen das Gutachten prüft, um gemeinsam etwaige Fehler feststellen zu können, damit sich die Arbeiten im Nachhinein nicht als unsinnig erweisen. Das muß er aber nicht. Stellt sich im Nachhinein heraus, daß der Vermieter den Mangel nicht ordnungsgemäß beseitigt hat, können Sie weiterhin Ihre Rechte ausüben, also z.B. Mängelbeseitigung verlangen, ggf. die Miete mindern und möglicherweise auch Mängelbeseitigungsklage erheben. Zeigt sich, daß der Vermieter die Mängelbeseitigung absichtlich verzögert, kommt ggf. auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. Davon kann jedoch erst einmal nicht ausgegangen werden. Denn dann müssten Sie unterstellen, daß der Vermieter für bewußt nutzlose Arbeiten bereit ist, Geld auszugeben. Das wird sicher nicht der Fall sein.

Ich hoffe Ihnen weiterhin geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen aus Köln

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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