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Sehr geehrte Damen und Herren,
wir möchten ein Grundstück verkaufen. Zu diesem Zweck haben wir einen ortsansässigen Makler beauftragt. Anfänglich schien der Verkauf schnell über "die Bühne" zu gehen. Es waren Interessenten da, ein potentieller Käufer schien das Grundstück auf jeden Fall kaufen zu wollen. Unser Makler hat uns dann einen "Standardvertrag" vorgelegt, den ich - leider sehr naiv - auch unterschrieben habe. Leider hat sich nun auch Monate später kein Käufer gefunden. Gerne würden wir den Vertrag kündigen. Leider musste ich fesstellen, dass eine Vertragsklausel in diesem Standardvertrag lautet:
"Der Allein-Auftrag beginnt am ....2010 und endet mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages durch den Auftraggeber."
Meine Frage lautet nun, ob dies wirklich eine Standardklausel ist. Ich habe in diesem Forum sehr viel über Kündigungen gelesen und musste fesstellen, dass sämtliche hier behandelten Verträge eine befristete Laufzeit aufweisen. Unser Vertrag scheint da wirklich eine Ausnahme zu sein.
Da Grundstück gehört meinem Mann und mir gemeinsam. So ist es auch notariell beurkundet. Ist der Vertrag überhaupt gültig, wenn nur ein Ehepartner den Vertrag unterzeichnet hat?
Da sich die Zusammenarbeit mit dem Makler wirklich sehr zäh gestaltet, Auskünfte nicht erteilt werden und erbetene Rückmeldungen telefonisch derzeit nicht unter 3 Wochen stattfinden, würden wir uns wirklich gerne selbst um den Verkauf kümmern.
Wir wären Ihnen über eine Auskunft sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort geschrieben am 25.01.2011 16:42:42 
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Rechtsanwältin Gesine Mönner
Ernst-Lemmer-Str. 101, 35041 Marburg, Tel: 06421-8092060, Fax: 06421-8091950
Zivilrecht, Familienrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht
Bewertungen: 77
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zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ihre Fragen möchte ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben folgendermaßen beantworten:
Zu 1. Die Klausel "Der Allein-Auftrag beginnt am ....2010 und endet mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages durch den Auftraggeber." ist meines Erachtens keine der üblicherweise in Makler-Alleinaufträgen verwendeten Klauseln zur Dauer eines solchen Alleinauftrages.
Üblich ist in Standard -Allein-Makleraufträgen bei der Dauer des Vertrages die Verwendung von Formulierungen dahingehend, dass der Vertrag für eine gewisse Zeit geschlossen wird (z.B. Abschluss des Vertrags für die Dauer von einigen Monaten (z.B. von 6 Monaten) und der Vertrag sich dann um einen oder mehrere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird.
Außerdem sehen die Formularverträge üblicherweise ein außerordentliches Kündigungsrecht vor.
In Ihrem Fall könnte die von dem Makler verwendete Klausel unwirksam sein, wenn es sich hierbei um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, es sich also um Vertragsbedingungen handelt, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurde und die der Makler als sog. Verwender nach §§ 305 ff. BGB Ihnen gestellt hat. So könnte diese Klausel z.B. nach § 309 Nr. 9 BGB unwirksam sein oder aber im Sinne des § 307 BGB Sie als Vertragspartner unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sein.
Allerdings darf dann der hier abgeschlossene Maklervertrag kein indiviuell ausgehandelter Vertrag (sog. Individualabrede) sein, die den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgeht (vgl. § 305b BGB). Eine solche zwischen Ihnen und dem Makler bestehende Individualabrede könnte auch in der hier vorliegenden Form und Formulierung wirksam sein.
Ob eine solche Individualvereinbarung vorliegt oder aber allgemeine Geschäftsbedingungen für die die Regeln der §§ 305 ff. BGB gelten, kann hier aber ohne das Vorliegen des kompletten Vertrages nicht abschließend beurteilt werden.
Sie müssten dafür einen Anwalt vor Ort aufsuchen oder einen entsprechenden Auftrag bei Beauftrag-einen-Anwalt einstellen. Ebenfalls ist es möglich, die Vertragsprüfung bei einem Anwalt auf dieser Plattform als Direktanfrage einzustellen. Hierfür stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Das Recht der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Maklerverhältnisses aus wichtigem Grund steht Ihnen aber meines Erachtens kraft Gesetzes auf jeden Fall zu.
Der Makler ist verpflichtet, aktiv tätig zu werden. Wenn er dieser Verpflichtung wie Sie schildern, nicht nachkommt und Ihnen aufgrund schwerer Vertragspflichtverletzungen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann, haben Sie die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Allein-Maklervertrages aus wichtigem Grund.
Zu 2. „Ist der Vertrag überhaupt gültig, wenn nur ein Ehepartner den Vertrag unterzeichnet hat?"
Hierzu ist zu sagen, dass auch ein solcher Vertrag grundsätzlich wirksam ist. Es liegt dann ein wirksamer Vertrag zwischen dem Makler und dem Ehegatten vor, der den Vertrag unterzeichnet hat.
Wenn nur ein Ehepartner den Vertrag unterzeichnet hat, stellt sich nur die Frage, ob der andere Ehepartner, der nicht unterzeichnet hat, gemäß § 1357 Abs. 1 S. 1,2 BGB durch den Ehepartner wirksam vertreten worden ist, mit der Wirkung, dass der Maklervertrag auch ihn berechtigt und verpflichtet.
Die Frage ist dann, ob der Maklervertrag nicht nur mit einem Ehegatten, sondern mit beiden Ehegatten und dem Makler zustande gekommen ist, sodass auch beide Eheleute für die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen haften. Dann müsste es sich bei dem Abschluss des Maklervertrags über das Grundstück um ein „Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie" im Sinne des § 1357 Abs. 1 BGB handeln.
Hinsichtlich des Abschlusses eines Maklervertrages über Wohnraum hat das LG Braunschweig (FamRZ 86, 61) ein solches Geschäft für die Bedarfsdeckung der Familie bejaht mit der Folge, dass beide Ehegatten aus diesem Vertrag berechtigt und verpflichtet waren. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich, so hat das OLG Oldenburg (MDR 10, 1265) bei einem Maklervertrag über Wohnraum mit Provision von 15.000 EUR die Vertretung des einen Ehegatten durch den anderen i.S.d. § 1357 Abs. 1 BGB verneint.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben.
Beachten Sie auch die kostenlose Nachfragefunktion.
Falls Sie es wünschen, übernehme ich gerne weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats.
Zum Abschluss möchte ich Sie noch hierauf hinweisen:
Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben beruht, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts.
Diese Einschätzung kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen,
Gesine Mönner, Rechtsanwältin
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