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Maklervertrag Laufzeit


06.11.2014 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Eine Maklerprovision kann nur gefordert werden, wenn die Leistung des Maklers für den Vertragschluss kausal ist. Dies wird indiziert durch den zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Nachweis und dem Vertragsschluss. Zudem muss das getätigte mit dem nachgewiesenen Geschäft weitgehend identisch sein.


Guten Tag,

mir ist Anfang 2013 von einem Makler eine Immobilie angeboten worden. Es kam dann zu einem Verhandlungstermin mit den Verkäufern unter Mitwirkung des Immobilienmaklers. In der Folge habe ich von einem weiteren Immobilienmakler die Immobilie ebenfalls angeboten bekommen. Daraufhin und auf die Bitte des Maklers ein Angebot abzugeben habe ich meinen Auftrag an den ursrprünglichen Makler mit den folgenden Worten konkretisiert.

"...wie ich gesehen habe wird die Immobilie mittlerweile auch von anderen Maklerbüros u.a. wurde sie mir von ... Immobilien angeboten.

Sofern Sie ihren Einfluss auf den Verkäufer geltend machen können, so mache ich ihnen folgendes verbindliches Angebot.

Ich kaufe die Immobilie zu ... € zzgl. Makler Courtage zu ... €."

Es kam dann zu den von mir vorgegebenen Konditionen zu einem Vertragsentwurf.
Aufgrund einer Finanzierungsabsage meiner Bank habe ich dies dem Makler mitgeteilt und ein weiteres Interesse an dem Objekt verneint.

Ein Jahr später habe ich dann in einer vom Verkäufer initiierten Anzeige gelesen, dass das Objekt noch nicht verkauft ist und den Verkäufer kontaktiert. Mit einer anderen Bank hat auch die Finanzierung geklappt, so dass ich das Objekt zu höheren Konditionen gekauft habe.

Nun meldet sich der ursprüngliche Makler und möchte seine Provision.

Die Frage wäre, ob ich aus dieser Konkretisierung und des am Ende nicht zu diesen Konditionen zustande gekommenen Vertrages aus dem Maklervertrag gekommen bin. Weiter ob es sich bei der zweiten Kontaktanbahnung um eine vollkommen vom Makler losgelöste Aktion handelt.

Bitte nehmen Sie diesen Auftrag nur an, wenn Sie insbesondere auf die von mir oben aufgeführte Konkretisierung des Auftrages eingehen können.

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe zunächst davon aus, dass es sich um einen Nachweismaklervertrag handelt, es also auf Vermittlungstätigkeiten nicht ankommt.

In diesem Fall stellt sich zum Einen die Frage, ob ein Kausalzusammenhang zwischen der Leistung des Maklers und dem Vertragsschluss noch besteht, da Sie ja die Verkaufsabsicht zwischenzeitlich aufgegeben hatten. Dieser wird regelmäßig dann verneint, wenn der potentielle Vertragspartner zwischenzeitlich nicht bereit war, das Geschäft zu schließen, sich der Verkäufer z.B zunächst für einen anderen Vertragspartner entschieden hatte (BGH vom 13.12.2007, III ZR 163/07). In Ihrem Fall war es jedoch so, dass Sie selbst mangels Finanzierung von dem Kauf Abstand genommen hatten. Dies würde nach dem BGH allein nicht ausreichen, allerdings fordert dieser für die Kausalität zusätzlich noch eine gewisse zeitliche Nähe zwischen dem Nachweis und den Vertragsschluss.

In dem entschiedenen Fall kam es hierauf nicht an, da zwischen Nachweis und Vertragschluss nur 3,5 Monate verstrichen waren, der BGH zitiert aber verschiedenen - teilweise auch ältere - Urteile, bei denen ein Kausalzusammenhang beim Verstreichen von mehr als sechs Monaten noch angenommen wurde. Da in Ihrem Fall wohl mehr als ein Jahr verstrichen war, könnte man hier den Kausalzusammenhang verneinen, wobei ein Risiko besteht, da es sich letztlich um eine Wertungsfrage handelt.

Weiter stellt sich noch die Frage, ob das tatsächlich geschlossene Geschäft mit dem Nachgewiesenen aufgrund der nunmehr höhere Konditionen identisch war. Hierbei kommt es auf die prozentuale Abweichung zwischen dem ursprünglichen und dem letztlich gezahlten Kaufpreis an. Die Rechtsprechung bezieht sich meist auf Fälle, in denen der letztlich abgeschlossene Vertrag für den Käufer günstiger war, dieser also einen Nachlass gegenüber dem über den Makler genannten Preis erreichen konnte. Hier wird regelmäßig angenommen, dass ein Nachlass bis 15 % unschädlich ist (so noch der BGH vom 06.02.2014, III ZR 131/13). Ob eine Abweichung von 25 % schadet, wurde in der Entscheidung vom 03.07.2014, III ZR 530/13, offen gelassen. Jedenfalls die Grenze von 15 % dürfte man auch nach oben setzen können. Es müsste also geprüft werden, wie hoch die Abweichung ist und ob das nachgewiesene mit dem durchgeführten Geschäft wirtschaftlich identisch war. Dies dürfte insbesondere auch dann der Fall sein, wenn die höheren Konditionen durch den Verkauf von ursprünglich nicht mit angebotenem Zubehör wie Küche, Gartenutensilien usw. entstanden sind. Hier hätten Sie im Rahmen eines Prozesses aufgrund der sekundären Beweislast nach dem neuesten Urteil des BGH auch zu den Verhandlungen und den Umständen der Kaufpreisfindung vorzutragen.

Mit freundlichen Grüßen
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sehr schnelle und klare Bewertung des Sachverhalts ...
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Hallo Herr Greenawalt, vielen Dank für Ihre rasche, ausführliche und sehr informative Antwort, die schon mal ein wenig Licht ins Dunkel gebracht hat. Wir stehen aktuell weiter im Gespräch und ich hoffe, mich ggf. die Tage nochmals ... ...
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