28.05.2012 | 17:02
Antwort
von
Rechtsanwältin Marion Rehmann
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Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für ihre Anfrage.
Ich möchte vorweg schicken, das dieses Forum dafür bestimmt ist, einen ersten Eindruck zu Ihrer Rechtslage zu vermitteln. Durch das Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Zunächst muss ich ausführen, dass der Makler um Anspruch auf eine Bezahlung zu haben, grundsätzlich nachweisen muss, dass der
Kaufvertrag ohne ihn nicht zustande gekommen wäre.
Die Courtage ist also erfolgsabhängig.
Sie ist nur fällig, wenn die Arbeit des Maklers tatsächlich in einen Kauf- oder Mietvertrag mündet.
Wo es dazu nicht kommt, darf der Makler höchstens seine Auslagen einfordern -aber auch nur, wenn er das von Anfang an mit Ihnen bzw. Ihrer Frau vereinbart hatte.
Nach bereits mehreren gerichtlichen Entscheidungen sind die allgemeinen Geschäftsbedingungen bei einem Alleinauftrag des Maklers, wonach sich der Verkäufer verpflichtet, Interessenten, die er selbst gefunden hat oder die ihm durch einen anderen Makler zugeführt werden, an den alleinbeauftragten Makler weiterzuleiten bzw. verweisen muss, der Verkäufer also nicht ohne den alleinbeauftragten Makler einen Kaufvertrag abschließen darf, unwirksam (OLG Hamm AZ: 236/199 v. 29.05.2000).
Auch bei einem einfachen Alleinauftrag ist es Ihrer Frau nicht verboten, sich um den Verkauf ihres Hauses selbst zu bemühen. Gelingt ihr der Verkauf ohne Mithilfe des Maklers, so schuldet sie diesem keine Provision. Selbstverständlich schuldet dann auch der Käufer keine Courtage.
Beim erweiterten/qualifizierten Alleinaufträgen wird meistens in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, dass der Verkäufer jeden Interessenten, der unmittelbar an ihn herantritt, an den alleinbeauftragten Makler verweisen muss.
Der Verkäufer verzichtet während der Laufzeit des Vertrages auf die Einschaltung anderer Makler und auch auf ein Eigengeschäft.
Es ist allerdings inzwischen herrschende Meinung, dass eine solche Verweisungs- und Hinzuziehungsklausel im Wege der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann.
Bestätigt wurde dieses erneut durch LG Flensburg 8 O 11/06 vom 18.06.2006: Maklerverträge, die den Verkäufer verpflichten, bei selbst gefundenen Interessenten bzw. Direktinteressenten den alleinbeauftragten Makler einzuschalten und für den Selbstverkauf eine Provision an den Makler zu zahlen, werden nur wirksam, wenn die Bestimmungen des Vertrages individuelle ausgehandelt sind.
Ein Aushandeln wird nur dann zu bejahen sein, wenn der Makler die Eigenverkaufsklausel insgesamt zur Disposition gestellt hat (also darauf verzichten will), ohne allerdings damit zugleich seine Leistungen so einzuschränken, dass er nur im Rahmen eines einfachen Malerauftrages tätig wird.
Für eine individuelle Aushandlung trägt der Makler dann aber auch die Beweislast.
Nach Ihrer Darstellung des Sachverhaltes hat der Makler keinen Anspruch auf eine Courtage.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Marion Rehmann
Rechtsanwältin
kanzleirehmann@email.de
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