30.07.2012 | 22:18
Antwort
von
Rechtsanwalt Peter Dratwa
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Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfragen, die ich wie folgt beantworte:
1. Frage: Welche Nachteile / Risiken koennen sich mit dem Akzeptieren dieser Bedingung für mich als Verkäufer ergeben? Handelt es sich um branchenübliche Abreden? Aus welchen Gründen ist vom Akzeptieren dieser Bedingung im Vorvertrag mit dem Makler abzuraten ( „Ich bestätige mit meiner Unterschrift von den AGB Kenntnis genommen / diese anzuerkennen..")?
Gem.
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler der Provisionsanspruch zu, wenn der mit einem Dritten beabsichtigte Vertrag zustande gekommen ist. Eine wirksame Anfechtung des notariellen Kaufvertrages durch den Käufer lässt nach der Rechtsprechung des BGH den Provisionsanspruch entfallen ( BGH DB 1980, 2076 ). Die Klausel: „Der Provisionsanspruch der Maklerin bleibt in der ursprünglichen Hoehe bestehen, auch wenn der notariell beurkundete Kaufvertrag durch Anfechtung wegfällt ", ist demnach nicht zulässig. Denn letztlich liegt ein Mangel des Hauptvertrages vor, der den
Provisionsanspruch des Maklers stets entfallen lässt.
Auch die weiteren Gründe in der Klausel
wie Geltendmachung von Gewährleistung, Rücktritt, Wegfall der Geschäftsgrundlage etc., die nicht zu einem Entfallen des Provisionsanspruch führen sollen, werden in der Rechtssprechung differenziert ( z.B. BGH
DB 1973, 226; BGH
NJW 2001, 966) gesehen, so dass die recht pauschal gehaltene Klausel insgesamt nicht akzeptiert werden sollte.
2. Frage: Welche Nachteile / Risiken koennen sich mit der Verpflichtung zur Aufnahme der oben wiedergegebenen Maklerprovisionsklausel im Hauptvertrag für mich als Verkäufer ergeben? Handelt es sich um branchenübliche Abreden? Aus welchen Gründen ist vom Akzeptieren dieser Bedingung, dem direkten Provisionsversprechen im Hauptvertrag mit dem Makler abzuraten?
Allgemein üblich ist, dass zusätzlich zur Provisionsvereinbarung, Makler ihren Provisionsanspruch durch eine wie hier vorliegende Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag absichern. Liegt sowohl eine wirksame Provisionsvereinbarung vor und enthält der notarielle Kaufvertrag zudem eine Maklerklausel, die aufgrund ihrer Formulierung einen so genannten Vertrag zugunsten Dritter darstellt, hat der Makler für seine Provision zwei Anspruchsgrundlagen: Zum einen den Maklervertrag (Provisionsvereinbarung), zum anderen die Maklerklausel im notariellen Vertrag, die ihm einen selbständigen Anspruch gewährt.
Jedoch sollten Sie die Klausel so nicht akzeptieren. Für Sie die nachfolgenden Formulierungen in der Klausel von erheblichen Nachteil:
„Der Käufer hat das Objekt eingehend besichtigt und alle wichtigen Fragen mit dem Verkäufer direkt geklärt. Von einer Prospekthaftung wird der Vermittler von beiden Parteien hiermit ausdrücklich befreit".
Der Makler versucht durch diese Formulierungen sich einer möglichen Haftung gegenüber dem Käufer dadurch zu entziehen, dass zum einem alle wichtigen Fragen ( z.B. Baugenehmigung, Mängel des Objektes etc.) mit dem Verkäufer geklärt worden sind, obwohl dies nicht der Fall sein muss und er will sich auch einer Haftung bezüglich seines Exposes entziehen, falls dort nicht richtige Angaben über das Objekt von ihm getätigt worden sind.
Gerne stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,
mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
30.07.2012 | 23:06
Sehr geehrter Herr Dratwa,
Herzlichen Dank für die aufschlussreiche Antwort! Da ich insgesamt einen positiven Eindruck von der Immobilien GmbH hatte, überrascht mich nun ihre warnende Einschätzung und bestätigt sich mein intuitives Misstrauen dem Vertragswerk gegenüber.
Leider gibt es nicht viele Makler die ähnlich spezialisiert und auf so zahlreiche Kontakte zurückgreifen koennen, weshalb ich dennoch gerne deren Vermittlungsdienste in Anspruch nehmen würde.
Was raten Sie mir vor diesem Hintergrund / was sollte ich beachten falls der Makler dennoch verbindlich mit der Vermittlung des Objektes beauftragt werden soll?
Verstehe ich Sie richtig in ihrer Einschätzung, dass sie dringend davon abraten, das zitierte Vertragswerk in den von ihnen hervorgehobenen Passagen zu akzeptieren und es sich vor allem nicht um branchenübliche Vertragsbedingungen handelt?
Ich bedanke mich vorab für ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
30.07.2012 | 23:29
Sehr geehrter Fragesteller,
die Aufgabe des Anwalts ist, den Mandanten auf die Risiken eines Vertragabschlusses hinzuweisen, also auf den möglichen "worst case", der natürlich nicht eintreten muss, aber eintreten kann. Die Risíken des Vertragsabschlusses mit dem Makler bei nicht abgeänderten Bedingungen habe ich Ihnen aufgezeichnet. Es kann natürlich alles völlig Problemlos ablaufen, jedoch würde ich auf jeden Fall versuchen, dass der Makler seine Klauseln zumindest zum Teil abändert und zwar hinsichtlich der beanstandeten Passagen. Lässt er sich hierauf nicht ein, ist das eigentlich kein gutes Zeichen und Sie sollten sich den Vertragsabschluss mit dem Makler sehr gut überlegen. Ich würde jedenfalls das Vertragswerk so nicht akzeptieren, sondern nur zu abgeänderten Bedingungen,andernfalls würde ich eher vom Kauf der Immobilie Abstand nehmen.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
