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Maklerprovision gerechtfertigt?


24.10.2004 22:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ist eine geforderte Maklerprovision gerechtfertigt?

Sachverhalt:
Im März 2002 habe ich aufgrund eines Inserats der Immobilienabteilung einer Bank eine Immobilie besichtigt. Es gab insgesamt 2 Besichtigungstermine mit einem Vertreter der Bank.
Nachdem mir das Objekt zugesagt hat habe ich über den Makler ein Angebot abgegeben. Dieses lag 20% unter dem Angebotspreis des Maklers bzw. des Verkäufers. Der Makler hat die Verkaufsverhandlungen (ohne mich) aufgenommen, es kam aber zu keiner Einigung.
Nach meinem letzten Angebot (18% unter Angebot) im Juli 2002 hat mich der Makler informiert dass der Verkäufer nicht akzeptiert hat und seine Verkaufsbereitschaft nicht mehr besteht.
Aus diesem Grund hat der Makler auch geäußert, dass die Bank das Objekt nicht mehr im Angebot hat. (Ich habe später erfahren, dass der Verkäufer seinen Vertrag mit dem Makler gekündigt und seine Verkaufsabsicht zurückgestellt hat.)
Der Makler machte mir daraufhin weitere Angebote mit anderen Objekten, es gab auch Besichtigungstermine, zu einem Abschluss kam es aber nicht. Ein Vertrag mit dem Makler zur Vermittlung eines Objekts gab es von meiner Seite nicht (nur die jeweiligen Objektangebote).
Zu dem Verkäufer hatte ich nach den Besichtigungsterminen keinen Kontakt mehr, dieser kam erst zufällig im Oktober 2003 wieder zustande. Ich habe, nachdem der Verkäufer geäußert hat dass er mittlerweile wieder verkaufswillig sei, die Verhandlungen wieder aufgenommen.
Es kam dann zu einer Einigung in der Größenordnung meines letzten Angebots (16% unter Angebot). Der notarielle Kaufabschluss erfolgte im Dezember 2003.
Nun, im Oktober 2004 erhalte ich vom Makler eine Rechnung über die übliche Provision für den Nachweis des Objekts.

Frage: Ist der Anspruch gerechtfertigt?
1) Der Kaufabschluss lag über 1 Jahr nach den letzten Verhandlungen über das Objekt
2) Die Forderung kommt 10 Monate nach dem notariellen Kaufvertrag
3) Der Makler hatte seit Juli 2002 das Objekt nicht mehr im Angebot
4) Die Verhandlungen des Maklers waren nicht erfolgreich
5) Der Makler hat in seinen Angebotsanschreiben den Passus „kommt es infolge unseres Objektnachweises zum Kaufvertrag wird die Provision fällig“

Wie muss ich auf die Forderung antworten? Welche Punkte sind in einem Antwortschreiben wichtig?
24.10.2004 | 22:57

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

1. ein Maklervertrag ist ein Vertrag über die Vermittlung einer Immobilie zwischen dem Immobilienmakler und dem Auftraggeber. Hauptbestandteil des Maklervertrages ist das sogenannte Provisionsversprechen, die Maklerprovision des Auftraggebers, wenn die Tätigkeit des Maklers erfolgreich ist.

2. Voraussetzungen eines Vergütungsanspruchs sind:
zum einen der Abschluss eines Vertrages (einer besonderen Form bedarf der Maklervertrag nicht); die Maklertätigkeit, der Abschluss des Hauptvertrages (z.B. Miet - oder Kaufvertrag), und die Ursächlichkeit zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages: Der Kunde muss durch den Makler von dem Objekt erfahren haben.

Wie gesagt:
Der Vergütungsanspruch entsteht nicht wie sonst üblich mit Abschluß des Maklervertrags, sondern erst mit Abschluß des herbeizuführenden Vertrags. Hierfür muß zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluß ein ursächlicher Zusammenhang bestehen („infolge der Tätigkeit des Maklers"), dh der Vertragsschluß muß auch auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen sein. Da der Auftraggeber oft eine eigene Vorkenntnis behauptet (z. B er habe die vermittelte Person schon gekannt), um dem Vergütungsanspruch zu entgehen, hilft die Rechtsprechung dem Makler mit einer Beweislastumkehr, dh der Auftraggeber ist für seine angeblichen Vorkenntnisse beweispflichtig.

3, Daher ist festzuhalten, daß Sie durch den Makler erst Kenntnis des Objektes erhalten haben. Es ist auch ein Vertrag geschlossen worden.

Daß die Rechnung erst 10 Monate nach Abschluß des Kaufvertrags geschickt wurde, hilft Ihnen auch nicht weiter.

Es reicht aus, daß Sie durch den Makler von dem Objekt erfahren haben. Später haben Sie ja auch den Vertrag geschlossen. Daher war die Maklertätigkeit auch erfolgreich.

Daher kann ich Ihnen kaum Hoffnung darauf machen, die Maklerprovision nicht zu zahlen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2004 | 23:36

Sehr geehrter Herr Wille,
muß bei meinem Fall nicht auch berücksichtigt werden
1. der Zeitabstand zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss (mehr als 1 Jahr)?
-> Urteil zu ähnlichem Streitfall vor Bundesgerichtshof, bei dem zwar die Provision rechtens war, der Zeitabstand zw. Maklertätigkeit und Abschluss aber nur 4 Monate betrug und vom BGH im Urteil der ´angemessene Zeitabstand´ eines Vertragsabschlusses als Begründung für die Provision genannt wird (siehe www.recht-in.de, Urteil vom 25. Februar 1999 - III ZR 191/98)
2. ein neues Rechtsgeschäft entstand
dadurch daß der Verkäufer nicht mehr verkaufswillig war und der Makler das Objekt auch nicht mehr vermittelte, und wir wieder neu mit dem Verkäufer verhandelten, als dieser sich doch von seinem Objekt trennen wollte
Danke bereits im Voraus für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2004 | 11:12

Sehr geehrte Damen und Herren,

ausschlaggebend ist der Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluß. Das Zustandekommen kommen des Hauptvertrages ist die einzige Bedingungn von deren Eintritt die Entstehung des Provisionsanspruchs abhängt. Dieser Erfolg muß auch nicht während der Dauer des Maklervertrages eingetreten sein (BGH in: NJW 1966, S. 2008). Wenn die Maklerleistung vor Vetragsbeendigung erbracht, aber der Vertrag nach Beendigung eingetreten ist, so sind Sie trotzdem provisionspflichtig.

Darüber hinaus wird man sich fragen müssen, ob in Ihrem Fall nicht nur eine vorübergehende Beendigung der Verhandlung und nicht ein vollständige Unterbrechung zu sehen ist. Im ersteren Fall sind Sie provisionspflichtig. Der Zeitabstand ist nur ein (!) Indiz.

ANTWORT VON

Köln

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