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Maklerprovision fällig, nur durch Zusendung des Expose?


12.12.2016 10:50 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Anwälte,

meine Anfrage bezieht sich auf die Fälligkeit der Maklerprovision beim Kauf einer Bestandsimmobilie.
Zunächst festhalten möchte ich folgendes:
Es geht mir bei der Frage nicht darum, wie man die Maklerprovision umgehen kann oder ähnliches, nur um diese einzusparen!
Geleistete Arbeit soll und muß auch entsprechend bezahlt werden, wenn Preis/Leistung in einem gesunden Verhältnis stehen!

Grund der Anfrage ist nun, ob die Provision in diesem Fall auch fällig wäre oder nicht:
Da mehr Information in diesem Fall besser sein dürfte um die Lage ordentlich einschätzen zu können, schreibe ich gleich möglichst ausführlich.

Wir sind gerade auf der Suche nach einem Haus. Nach Durchsicht und Auswahl in Frage kommender Objekte, wo heutzutage immer die konkreten Adressen fehlen, suche ich immer nach Anhaltspunkten um die Objekte und deren Lage selbst zu finden. Bisher ist mir dies bei 90% der Objekt auch gelungen. So auch bei dem hier speziell nachgefragten.
So besuchte ich das Anwesen zunächst allein (das Objekt ist leerstehend) um mir von außen ein Bild machen zu können.
Bei diesem Besuch gesammelte Informationen, konnte man sehr gut verwenden, um den/die Eigentümer ausfindig zu machen (ehemaliges Firmenschild und genügend weitere Hinweise vor Ort noch vorhanden, problemlose Nachforschung im Internet).
Da anschließend auch eine Besichtigung von innen gewünscht war, kontaktierte ich danach den Makler.
Nach Übermittlung aller Daten meinerseits, schickte mir dieser das „Maklereigene Expose" zu, mit dem Hinweis, das allein diese Tätigkeit bereits zu einem Vertragsschluß mit selbigem geführt hat-auch wenn damit keine Kosten verbunden sind (und bei keinem weiteren Interesse auch bleiben)
Doch damit nicht genug.
Das Expose im Internet wurde mehrfach geändert, zuerst wurde immer wieder der Preis angepasst, später wurden die verfügbaren Zimmer von über 10 (die es wirklich gibt) auf marktnähere 7 gebracht, später dann weiter auf 5 reduziert. Auch wird im jüngsten Angebot die Grundstücksfläche nicht mehr genannt. Die Angaben zum Energieausweis sind, je nach Anzeige, mit der Angabe versehen: vorhanden, nicht vorhanden, in Bearbeitung, kann eingesehen werden oder auch mal kombiniert in einer Anzeige.
Die Berechnung der Maklerprovision erfolgte erst prozentual, wobei die prozentuale Berechnung jeweils immer ans Angebot angepasst wurde. Aktuell ist sie pauschal und entspricht etwa 7% des Kaufpreises. Die Provision wird überall aufgeführt und „als fällig bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages" aufgeführt
Viel schwerwiegender, als diese typischen Verkaufsstrategien oben, sind jedoch die Angaben zu den, dringend erforderlichen und unabwendbaren Restarbeiten/Aufgaben bezüglich des Objekts.
Diese werden in der eigentlichen Anzeige, obwohl offensichtlich bekannt, komplett verschwiegen und erst nach Einsicht in das „Maklerexpose" klar.
Das Expose im Internet/der Anzeige gegenüber dem des Maklers und mir per Mail zugesandten, weißt damit erhebliche Unterschiede in den Angaben zum Objekt auf.
Dies umfasst konkret folgendes:
-es besteht kein Abwasseranschluß an den Kanal-dieser wird jedoch erforderlich und das Bauamt hat dies auch gegenüber dem Makler bereits angekündigt. Zudem verläuft die Leitung dann über fremden Grund und muß darum auch im Grundbuch gesichert werden
-weiterhin ist die Installation einer kompletten Heizanlage für das ganze Haus erforderlich (Eigentümer nutzen seinerzeit Elektroheizungen).
-es ist ein kompletter Innenaus-/umbau erforderlich (das Objekt wurde vor langer Zeit als Pension genutzt).
-das Objekt ist bei der Gemeinde als Gewerbe angemeldet und müsste, vor einer Nutzung als Wohnraum, zwingend den Antrag einer Umnutzung durchlaufen.
Im Maklerexpose selbst, gibt es keine Kontaktdaten des Verkäufers/Eigentümers, lediglich im Schreiben des Bauamtes (für den Abwasserkanal) wird beiläufig der Nachname des Eigentümers genannt-der Makler selbst stellt nichts derartiges zur Verfügung.
Dem mir zugesandten Expose lag, neben der Erklärung, das ein Vertragsschluß zustande gekommen ist, auch die entsprechende Widerrufsbelehrung bei-diese Möglichkeit nutzte ich (auch wenn kein Interesse meinerseits an der Zusammenarbeit mit dem Makler besteht), mit dem Hinweis das der Widerruf nicht „einfach so weil das so ist", sondern aufgrund der deutlich abweichenden Beschreibung beider Exposes zustande kommt. Der erfolgte Widerruf wurde bestätigt. Eine gemeinsame Besichtigung des Objektes fand nicht statt. Der Makler hat keine Kenntnis von meinen Nachforschungen vor seiner Kontaktierung und auch nicht von denen bezüglich des Eigentümers.
Das habe ich alles selbst Erfahrung gebracht


Der Zufall wollte es, das dieser Makler der allererste war, den ich kontaktierte und so mussten alle nachfolgend kontaktierten Makler, zunächst die Frage über sich ergehen lassen, ob das dort auch so laufen würde-die Antworten waren dabei sehr eindeutig und immer mit Unverständnis gegenüber dem Verhalten des „Kollegen" begleitet. Auch stimmten deren Exposes im Internet immer mit denen überein, die mir letztlich zugesandt wurden.


Meine Frage ist jetzt:

Nach den derart unterschiedlichen Exposes des Maklers, bin ich zu einer weiteren Zusammenarbeit mit diesem in keinster Weise bereit-noch weniger bereit bin ich, für derartig hinterlistige Taktiken Geld zu bezahlen.
Da mir nun genügend Möglichkeiten vorliegen, den Eigentümer ausfindig zu machen, würde ich das auch gern tun, um selbst mit ihm zu sprechen.
Gesetz dem Fall, man findet dabei eine Einigung, wäre die Maklerprovision (aufgrund der Zusendung des Maklerexposes > Nachweis der Möglichkeit des Kaufvertrages?) dann trotzdem fällig?
Oder müsste man dafür mit dem Eigentümer andere Bedingungen aushandeln, so das sich der Kaufvertrag dann von dem des Maklers unterscheidet?

Ob der Makler einen Vertrag mit dem Verkäufer hat, kann ich (noch) nicht sagen, doch da er der einzige für das Objekt ist, würde ich davon ausgehen.


Vielen Dank für Ihre Bemühungen und Auskünfte.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Der durch Abschluss des Kaufvertrages Anspruch auf Zahlung der Provision als Maklerlohn im Sinne von § 652 Abs. 1 S. 1 BGB kann konkludent dadurch ausgelöst werden, dass der Makler dem Interessenten das Exposé mit Provisionsverlangen übermittelt (auf die Anzeige kommt es dann trotz ihrer lückenhaften Angaben nicht mehr an) und jener dann Maklerdienste in dem Bewusstsein entgegennimmt, dass Vergütung bei Vertragsschluss fällig wird. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH nicht, wenn vor Inanspruchnahme weiterer Maklerdienste ausdrücklich der Provisionspflicht widersprochen worden ist (vgl. Urteil von 06.12.2001, Az. III ZR 296/00).

Wenn der Makler lediglich das Objekt, nicht aber den Verkäufer nachweist, hat er in der Regel keinen Anspruch auf Vergütung, wie das Berliner Kammergericht mit Urteil vom 20.09.1999, Az. 10 U 3177/99 entschieden hat. Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm (vgl. Urteil vom 24.08.1998, Az. 18 U 20/98) aber dann, wenn der Kunde des Maklers kein Interesse an Namen und Anschrift des Verkäufers zeigt und diese Informationen dann gezielt am Makler vorbei selbst ermittelt. Die Beweislast trägt insofern aber der Makler.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rechtsprechung und der Gefahr, dass Sie unter die Ausnahme fallen, ist eine abschließende Beurteilung (ohne Prüfung aller Unterlagen) im Rahmen dieser Plattform nicht möglich, weshalb ich Ihnen raten muss, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Dieser kann auch einschätzen, ob der Verkäufer den Kaufvertrag ohne Einbeziehung des Maklers überhaupt abschließend würde und ob dieser nicht ggf. schadenersatzpflichtig wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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