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Maklerprovision - doppelt oder nix - zulässig?


28.12.2009 23:13 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Situation:
Über einen Makler (M1) wurde uns im Nov 2008 eine Immobilie angeboten, welche sich nach einem vermittelten Besichtigungstermin vor Ort als zu teuer herausstellte (360T€). Da der Vermittlungsvertrag zwischen M1 und Verkäufer (V) auslief (Dez 08), teilte uns der Makler mündlich mit, dass wenn wir das Objekt innerhalb des folgenden 1/2Jahres erwerben würden, wir ihm trotzdem provisionspflichtig wären.
Der Verkäufer (V) hat mangels Verkaufs-Erfolg inzwischen den vierten Makler (M4) beauftragt, welcher uns das Objekt jetzt zu einem deutlich niedrigeren Preis (-80t€) per Zusendung des Exposés angeboten hat. Im Kleingedruckten befindet sich die Passage: "Sollte Ihnen das beschriebene Objekt bekannt sein, bitten wir um sofortige Rückgabe unseres Exposés mit Angabe, wie/zu welchem Zeitpunkt Sie anderweitig Kenntnis erhalten haben. [...] Das angebotene Objekt verkaufen wir im Alleinauftrag."
Schriftlich haben wir somit M4 mitgeteilt, dass das Objekt, Verkäufer (V) und Verkaufsabsicht uns bekannt sind und wer dies vermittelt hat (M1).
Telefonisch malt nun M4 ein Szenario mit Rechtstreit zwischen V + uns + M 1 an den Horizont und sieht die "Gefahr" für eine doppelte Provisionszahlungsverpflichtung von V und von uns an M1 und an M4!
(M4 versucht damit den Verkäufer zu beeinflussen und hält es für unproblematischer, wenn jemand anders das Objekt erwerben würde und damit die Provision voll an M4 geht).
Wir nehmen an, dass wenn wir das Objekt erwerben würden, wären wir und der Verkäufer dem M4 provisionspflichtig, da wir Leistungen von M4 in Anspruch nehmen werden (erneuter Besichtigungstermin + Verkaufsabwicklung) und nicht M1, da durch den stark veränderten Verkaufspreis eine "neue Situation" entstanden ist.

Bitte beantworten Sie mir dazu die folgenden Fragen:
1) Stimmt meine o.g. Annahme?
2) Falls NEIN, wer ist wem provisionspflichtig?
3) Ist eine doppelte Verpflichtung zur Provisionszahlung (an M1 und an M4) zulässig - wie groß ist diese "Gefahr"?
4) Ist ein Vertragsabschluss zwischen V und uns in dieser Situation auch ohne Maklerbeteiligung (damit ohne Provisionsverpflichtung) möglich?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1.) Ihre o.g. Annahme ist im Ergebnis zutreffend, M1 hat keinen, M4 jedoch einen Anspruch auf die Provision. Dies liegt an dem sogenannten Ursachenzusammenhang, der bei M4, jedoch nicht bei M1 gegeben ist. Dieser Ursachenzusammenhang besagt, daß die Tätigkeit des Maklers Ursache für den Kaufvertrag gewesen sein muß. Hierzu hat der BGH entschieden, daß ein solcher Ursachenzusammenhang bei einem zeitlichen Abstand von einem Jahr (also wie bei Ihnen) nicht mehr automatisch gegeben ist. Der Makler muß also die Ursächlichkeit seiner Tätigkeit beweisen. Da der Kaufvertrag auf einen anderen Kaufpreis lautet (und damit, wie Sie korrekt annehmen, eine neue Situation gegeben ist), wird dem M1 die Beweisführung schwer fallen, sprich, er kann es nicht beweisen.

2.) Der Verkäufer ist M4 provisionspflichtig, da zwischen diesen der Maklervertrag geschlossen wurde. Jedoch enthalten die meisten Kaufverträge Klauseln, wonach der Käufer die Provision tragen muß. Zudem enthalten viele Exposes oder andere Materialien des Maklers den Hinweis, daß der Käufer die Provision zahlen muß. Wenn der Käufer dann weiter die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt (Besichtigungstermin etc.), dann ist auch zwischen dem Makler und dem Käufer ein Maklervertrag zustande gekommen. Dann ist auch der Käufer provisionspflichtig.
Sie sollten daher prüfen, ob der Kaufvertrag und/oder die von M4 zugesandten Materialien eine entsprechende Klausel enthalten.

3.) Im absoluten Extremfall ist eine doppelte Verpflichtung zulässig, in Ihrem Fall ist die Gefahr jedoch gleich Null, da Sie gegenüber M1 nicht provisionspflichtig sind.

4.) Nein, ein Vertragsschluß ohne Provisionsverpflichtung ist in dieser Situation nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
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