03.09.2008 | 16:39
Antwort
von
Rechtsanwalt Lars Liedtke
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Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Das Wesen eines Makleralleinauftrags besteht ja gerade darin, dass es dem Auftraggeber untersagt werden soll, weitere Makler hinsichtlich desselben Objekts zu beauftragen. Fraglich ist nun, wie der Vermerk bezüglich der der anderen beiden Maklerverträge auszulegen ist. Vermerkt ist ja keine Verpflichtung des Auftraggebers, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, sondern lediglich, dass ein solches Recht besteht. Hier sind zwei Auslegungsmöglichkeiten denkbar: Zum einen kann argumentiert werden, dass eine solche Kündigungsverpflichtung hiermit jedoch bezweckt (und für beide Seiten erkennbar) war, da ein Alleinauftrag sonst ja gar nicht vorgelegen hätte. Wesen des Makleralleinauftrags ist es ja gerade, dass der Auftraggeber keine weiteren Makler hinsichtlich desselben Objekts beauftragen darf. Umgekehrt kann der Vermerk jedoch auch genau gegenteilig ausgelegt werden. Der Auftraggeber wird sicherlich die Ansicht vertreten, durch die Anzeige der anderen Verträge sei ein Alleinauftrag nur bezüglich weiterer, zukünftiger Maklerbeauftragungen gegeben. Solange keine weiteren Anhaltspunkte bestehen, sind beide Auslegungen juristisch vertretbar. Im Ernstfall hätten Sie jedoch die Beweislast.
Für den Provisionsanspruch kann dieses Problem jedoch dahinstehen. Denn auch im Falle eines Alleinauftrags entsteht der Provisionsanspruch des Maklers nur wenn die allgemeinen Voraussetzungen des
§ 652 BGB vorliegen, insbesondere bewirkt eine Alleinauftragsklausel nicht, dass der Auftraggeber auch ohne Mitursächlichkeit der Maklerleistung für das Zustandekommen des Hauptvertrags zur Provisionszahlung verpflichtet ist (BGH NJW 67, 1225). Ein Provisionsanspruch kann demnach also nur bestehen, wenn eine Maklerleistung gegenüber dem tatsächlichen Käufer erfolgt ist, da ansonsten eine Mitursächlichkeit nicht in Betracht kommt.
Ansonsten kommt jedoch ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Maklervertrags in Betracht. Der Höhe nach kann dieser Anspruch die Provision umfassen, die der alleinbauftragte Makler aufgrund seiner Leistung erzielt hätte, wenn der Auftraggeber seine Pflichten nicht verletzt hätte. Der Makler muss dann beweisen, dass ein Alleinauftrag vorliegt und er den Auftraggeber hinreichend über dessen Rechtsfolgen aufgeklärt hat. Die Beweislast erstreckt sich jedoch auch darauf, einen abschlussbereiten Interessenten gefunden zu haben, der die Maklerprovision bezahlt hätte.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
Mit freundlichen Grüßen,
Lars Liedtke
Rechtsanwalt
