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Maklerprovision, das doppelte Lottchen?


| 28.11.2008 10:16 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Hallo,

auf den gängigen Immoblienanbieterseiten (z.B. Immobilienscout/Immonet) sieht man nun desöfteren das folgende Konstrukt: Es wird eine Wohnung (oder ein Haus, im folgenden Objekt) zur Miete angeboten. Der Makler stellt dort klar, dass er 2MM netto als Provision haben möchte. Zusätzlich schreibt er wieviel % er im Falle eines Verkaufs haben möchte, obwohl in der Anzeige keine Verkaufsofferte gemacht wird.

Mietet nun jemand dieses Objekt an, zahlt er in der Regel die 2MM netto.

Gefällt das Objekt demjenigen dann später so gut, dass er es kaufen möchte (bzw. kauft), steht dann dem Makler auch noch die Verkaufsprovision zu? Und wenn ja, verjährt dieser Anspruch des Maklers irgendwann?

Läge der Fall anders, wenn in der Originalanzeige gleich darauf hingewiesen würde, dass das Objekt jetzt oder später tatsächlich zum Verkauf stünde?

Gruss
norsemanna

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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Das Entstehen eines Anspruches auf Maklerprovision erfordert zunächst einen Maklervertrag. Ein Vertrag erfordert zwei übereinstimmende Willenserklärungen über die wesentlichen Vertragsbestandteile, sog. Angebot und Annahme. Wenn Sie schildern, dass die Objekte ausdrücklich als Mietobjekte angeboten werden und für dieses Angebot auch die Maklerprovision benannt wird, dann sehe ich keinen Vertragsschluss, welcher auch eine Verkaufsprovision zugrunde liegen könnte. Insoweit fehlt es an der Kongruenz zwischen angebotener Leistung „Vermietung“ und erfolgtem Hauptvertrag „Verkauf“. Dies kann dann anders zu beurteilen sein, wenn das Objekt sowohl zur Miete, als auch zum Verkauf angeboten wird, und jeweils eine Einigung über jeweiligen wesentlichen Vertragsbestandteile erfolgt, d.h. sich die Maklerleistung auf beide Varianten erstreckt und die Voraussetzungen für beide Varianten erfüllt. Dies muss für den Vertragspartner des Maklers erkennbar sein.

Der Provisionsanspruch setzt zudem voraus, dass der Abschluss des Hauptvertrages (d.h. Mietvertrag oder Kaufvertrag) auf die Tätigkeit des Maklers kausal zurückzuführen ist. Dies kann auch noch dann der Fall sein, wenn der Hauptvertrag nach einiger Zeit der Maklerleistung geschlossen wird. Die Grenzlinie ist im Einzelfall u.a. dann zu ziehen, wenn die Kausalität als unterbrochen zu betrachten ist. Dies ist aber eine Frage des Einzelfalles, die in Betrachtung der Gesamtumstände nur ein Gericht rechtskräftig entscheiden kann.

Eine Unterbrechung wird dann vorliegen, wenn die Kaufverhandlungen zwischen Mieter und Eigentümer auf neuer Grundlage und ohne Berücksichtigung der damaligen Maklertätigkeit aufgenommen wurden. Dies hängt somit zum einen von der (damaligen) Tätigkeit des Maklers ab, sowie zum anderen von einer zeitlichen Komponente. Gerichtlich wurde entschieden, dass eine Kausalitäts-Vermutung (für den grundsätzlich beweisbelasteten Makler) besteht, wenn der Hauptvertrag in einem Zeitraum von bis zu einem halben Jahr abgeschlossen wird. Alles darüber hinaus führt somit in den problematischen Bereich, in dem insbesondere eine Vermutung nicht mehr unbedingt greift, die Kausalität allerdings auch anders nachgewiesen werden kann. Diese Zeiträume sind somit keinesfalls als fixe Grenzen zu sehen, sondern richten sich immer nach den Umständen des Einzelfalles.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -




Bewertung des Fragestellers 28.11.2008 | 12:41


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