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Makler – Sonderprämie, Verkauf Eigentumswohnung


11.11.2004 11:00 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Folgender Fall liegt vor:

• Anfang 2004 wurde ein Vertrag mit einem Makler geschlossen zum alleinigen Verkauf einer leer stehenden Eigentumswohnung. Dieser Vertrag umfasste mehrere wichtige Punkte:
1. der Vertrag war befristet bis zum 30. April 2004, ohne dass es einer weiteren Kündigung bedurfte
2. die vertraglich festgelegte Verkaufssumme betrug 99.000€
3. die Courtage zahlt der Käufer
4. zur Erhöhung des Engagements, in dem kurzen Zeitrahmen die Wohnung so lukrativ zu verkaufen, zahlt der Verkäufer dem Makler eine Sonderprovision von 100€, wenn er in der Vertragslaufzeit einen Käufer findet oder auch dann, wenn er „einen Interessenten innerhalb der Vertragslaufzeit nachweisen kann", der bis zu 2 Jahre später kauft.
• Der Makler verkauft die Wohnung, zu der er einen Schlüssel erhalten hat, nicht in der Vertragslaufzeit.
• Der Besitzer mailt den Makler daraufhin Mitte Mai an, ob es Kaufinteressenten gäbe, ansonsten solle er den Schlüssel zurück geben.
• In einem Telefonat kann der Makler keine Kaufinteressenten melden, man einigt sich aber darauf, dass der Makler parallel zu den Bemühungen des Besitzers und etwaiger weiterer Makler die Wohnung weiterhin anbieten darf, Interessenten aber mit dem Besitzer absprechen muss, um „Doppelverkäufe“ zu verhindern. Ein schriftlicher Vertrag oder eine Vertragverlängerung wird nicht abgeschlossen, Bedingungen werden ebenfalls nicht ausgehandelt.
• Im Juni meldet der Makler telefonisch einen Interessenten, der im September die Wohnung zu einem reduzierten Preis von 92.000€ kauft
• Nach Abschluss des Verkaufs stellt der Makler die Sonderprämie von 1000€ in Rechnung, seine Begründungen sind:
1. die mündliche Vereinbarung nach dem 30.4.04 sei quasi eine Vertragsverlängerung gewesen, also gelten die Vertragsbedingungen
2. der erste Kontakt mit dem Käufer sei bereits am 28.4.04, also innerhalb der Vertragslaufzeit, in Form eines Briefes erfolgt (Computerausgedruckter Brief jedoch nicht im Original, mit Verfassungsdatum des Maklers vom 28.4.04 liegt vor, in dem der Makler dem Käufer erstmalig von der Wohnung berichtet und ihn zu einer Besichtigung einlädt. Wann der angebliche Brief den Käufer erreicht hat, ist unbekannt).
3. der Käufer keine Courtage zahlen musste, da dieser die Eigentumswohnung erworben hat und gleichzeitig über den Makler sein Haus verkauft hat.

• Der Verkäufer weigert sich die Prämie zu zahlen, weil:
1. die Vertragslaufzeit abgelaufen war und keine schriftliche Vertragsverlängerung stattgefunden hat
2. keinerlei Modalitäten bzgl. einer zusätzlichen Prämie mündlich ausgehandelt waren
3. der Makler nicht innerhalb der Vertragslaufzeit den Interessenten nachgewiesen hat
4. die vertraglich fixierte Summe von 99.000€ nicht erzielt wurde

Meine Fragen:
• hat der Makler Anspruch auf die Prämie? Wenn ja, warum?
• Was bedeutet „einen Interessenten innerhalb der Vertragslaufzeit nachweisen kann", der bis zu 2 Jahre später kauft. Für mich als Verkäufer bedeutet das, der Makler hätte nach Ende der Vertragslaufzeit alle möglichen Interessenten schriftlich melden müssen, aber liege ich da richtig oder kann man die Formulierung auch im Sinne des Maklers interpretieren. Reicht dann dieser angeblich am 28.4. formulierte Brief als Nachweis eines Interessenten innerhalb der Vertragslaufzeit? Ab wann gilt ein Interessent als Interessent? Reicht da ein erster Brief, in dem eine ungesehene Wohnung angeboten wird aus?
• Steht dem Makler eine Prämie zu, wenn der ursprünglich im Vertrag vereinbarte Preis nicht erzielt werden konnte (Selbstverständlich wurde der niedrigere Preis mit mir abgesprochen, es wurde aber nie ein Wort von einer zu zahlenden Prämie gesagt)?
• Wie soll ich mich als Verkäufer verhalten (habe zunächst die Zahlung der Prämie mit allen genannten Gründen schriftlich abgelehnt, der Makler bietet nun aber eine Einigung von Zahlung von 750€ als letzte außergerichtliche Einigung an)?
• Welche Chancen bestehen für mich, wenn der Sachverhalt vor Gericht geht?

Vielen Dank im Voraus
Guten Tag,

für die Beantwortung Ihrer Fragen ist entscheidend, was mit dem Makler vereinbart ist.

Ich halte allerdings die stillschweigende Verlängerung der Sonderprämienabrede für fraglich. Diese hatte gerade den Zweck, einen schnellen Verkauf des Objektes zu erreichen. Wenn bei der Verlängerung des Vertrages nicht hierüber gesprochen wurde, neige ich zur Ansicht, daß eine Verlängerung der Sonderprovision nicht vereinbart ist.

Allerdings spricht nach Ihrer Schilderung viel dafür, daß der Makler auch nach dem ersten Maklervertrag einen Anspruch auf die Sonderprämie hatte. Der Vertrag lief ursprünglich bis zum 30.04. Wenn der Makler innerhalb dieser Zeit tatsächlich einen ernsthaften Interessenten gehabt hat, reicht es ja aus, wenn dieser innerhalb der zwei Jahre kauft. Hier ist allerdings der Makler in der Beweislast, da er belegen muß, da tatsächlich schon vor dem 30.04. ein Kaufinteressent vorhanden war. Es wird für die Definition "Kaufinteressent" nicht ausreichen, daß der Makler vor Ablauf des obigen Datums ein Schreiben sozusagen auf Verdacht losschickt. Dies setzt schon voraus, daß auch von Seiten der potentiellen Käufers ernsthaftes Interesse an einem Ankauf geäußert wird, etwa durch eine ernsthafte Kontaktaufnahme.

Letztendlich ist dies eine Frage des Einzelfalles, die sich hier nicht abschließend beurteilen läßt. Sie sollten deshalb Ihren Käufer anrufen und die Einzelheiten dort erfragen. Dann können Sie Ihre Position besser einschätzen.

Bedenken Sie dabei, daß ein Prozeß Mehrkosten in Höhe von rund 500,- € produziert. Einen Prozeß sollten Sie deshalb nur riskieren, wenn der Käufer tatsächlich erst nach dem 30.04. in Kontakt mit dem Makler getreten ist. Vielleicht können Sie das Maklerangebot ja noch drücken.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax. 04941 60 53 48
e-mail info@fachanwalt-aurich.de
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