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Mahnbescheid wg. Mietnachzahlung


23.09.2017 13:23 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Die Geltendmachung einer Mietpreisbremse kann eine Mietforderung des Vermieters dauerhaft mindern. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren und den Vermieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe gestern vom Amtsgericht Wedding einen Mahnbescheid bekommen. Ich soll etwas über 1300 Euro Miete für die Wohnung meiner Tochter und ihres Mannes bezahlen. Ihr Mann ist Ausländer. Die beiden haben fast ein Jahr lang gesucht und haben dann eine Wohnung gefunden. Schön war die nicht, Erdgeschoss, Seitenflügel, nur wenige Meter von den Fenstern standen die Mülleimer im Innenhof. Dafür war sie ganz schön teuer, fast 700 Euro mit Nebenkosten. Die beiden haben die Wohnung dann genommen. Ich hab‘ den Vertrag auch unterschrieben, dass wollte der Vermieter so, meine Tochter und ihr Mann haben nur ganz wenig Geld. Das ist im Juli 2015 gewesen. Meine Tochter ist dann später noch beim Mieterverein gewesen. Die haben gesagt: Da gilt die Mietpreisbremse. Die Miete sei um 137,89 Euro überhöht. Wir haben dann dem Vermieter so einen Brief geschrieben, wo das drin stand. Aber der hat sich geweigert, die Miete zu senken. Eigentlich wollten wir dann ja klagen, das hatte der Mieterverein uns geraten. Das haben wir dann aber doch nicht gemacht. Jetzt im Juli haben meine Tochter und ihr Mann eine neue Wohnung gefunden. Die ist billiger und schöner. Der Vermieter hat gesagt: Wenn mit der Wohnung alles in Ordnung ist und es Nachmieter gibt, dann könne man sich bestimmt über einen vorzeitigen Auszug einigen. Wenn am Ende noch etwas dauert, bis die neuen Mieter einziehen, könnten wir den Mietausfall mit der Kaution verrechnen. Wir haben dann die Wohnung renoviert und nach Nachmietern gesucht. Wir haben auch sieben gefunden und alle an den Vermieter geschickt und um einen Termin für die Wohnungsübergabe gebeten. Der war aber nicht zu erreichen. Jetzt am 15. September hat er sich endlich gemeldet. Das hieß es aber auf einmal: Erst mal müssten wir die Miete für diesen und vergangenen Monat zahlen. Ein paar Tage später kam dann der Mahnbescheid. Was soll ich denn jetzt tun? Müssen wir die Miete tatsächlich noch bezahlen, obwohl die Wohnung doch schon längst wieder hätte vermietet sein können?

Mit freundlichen Grüßen,
A.K.
23.09.2017 | 14:31

Antwort

von



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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Fragestellung möchte ich die von Ihnen gestellte Fragestellung wie folgt beantworten:

Sie können gegen den zugestellten Mahnbescheid innerhalb von zwei Wochen nach Zugang des Mahnbescheides durch das mitübermittlete Formular einen Widerspruch erheben. Den Widerspruch können Sie auf die gesamte Forderung oder nur auf eine Teilforderung des Vermieters beziehen. Ein Widerspruch macht jedoch nur dann Sinn, wenn die Forderung des Vermieters begründet ist, da der Vermieter nach einem Widerspruch ein reguläres Klageverfahren einleiten kann, was Zusatzkosten verursacht. Falls Sie dieses Klageverfahren verlieren würden, hätten Sie auch diese Kosten zu tragen.

Aus diesem Grund sollten zunächst Ihre Einwände geprüft werden.

1) Mietpreispremse
Vorliegend könnte die geltend gemachte Miete aufgrund der Mietpreisbremse überhöht sein. Ob die Mietpreisbremse tatsächlich überhöht ist, müsste man anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete und der vom Vermieter angesetzten Kaltmiete tatsächlich überprüfen. Nach Ihren Angaben hat der eingeschaltete Mietverein die überhöhte Miete aufgrund der Mietpreisbremse tatsächlich bestätigt. Das hätte zur Folge, dass ab dem Zeitpunkt der von Ihnen erhobenen Einrede gegen die Höhe der Miete die Miete entsprechnd gemindert werden könnte. Für diesen Zeitraum könnten Sie einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter in Bezug auf die erhöhte Miete haben. Diese Erstattung könnte mit einer Mietforderung des Mieters aufgerechnet werden. Auch die zwei Monate, für welchen der Vermieter eine Miete geltend macht, wären in diesem Fall entsprechnd zu mindern.
Es müsste in Bezug auf die Mietpreisbremse berechnet werden, wie hoch die monatliche Überzahlung war und über welchen Zeitraum die Überzahlung erfolgte. Mit diesem Ergebnis wäre eine Aufrechnung mit der Forderung aus dem Mahnbescheid möglich. In Bezug auf die Mietpreisbremse würde ich daher nach der mir hier möglichen Einschätzung zu einem fristgemäßen Widerspruch gegen den Mahnbescheid anraten.


2) Nachmieter
In Bezug auf die Stellung eines Nachmeiters für die letzten zwei Monate der Mietzeit ist zunächst anzumerken, dass der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, einen Nachmieter zu akzeptieren. Die besteht nur in wenigen Ausnahmefällen:
- Falls im Mietvertrag ausdrücklich eine "Ersatzmieterklausel" aufgenommen wurde, welche dem Mieter das Recht gibt, einen Ersatzmieter zu stellen (dazu liegen keine Angaben von Ihnen vor)
- Verträge, in denen vereinbart wurde, dass die Kündigung für eine bestimmte Dauer ausgeschlossen ist (dazu liegen keine Angaben von Ihnen vor)
- befristete Mietverträge, soweit einer der 3 gesetzlichen Befristungsgründe vorliegt (Eigenbedarf, Umbau oder Abriss, Nutzung für Bedienstete) und diese dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde
- Altmietverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden und für die individuell eine längere Kündigungsfrist als die heute gesetzlich definierten drei Monate ausgehandelt wurde (hier nicht einschlägig)

Ausnahmsweise kann hier der Vermieter nach Treu und Glaube verpflichtet sein, trotzdem einen Nachmieter zu akzeptieren, falls er dazu durch sein Verhalten bei Ihnen den Eindruck erweckt hat, dass er einen passenden Mieter akzeptieren werde. Vorliegend hat Ihr Vermieter Ihnen gegenüber erklärt, dass sie sich über einen passenden vorzeitigen Auszug mittels eines Nachmieters einigen können, was für eine Zusicherung für einen Nachmieter sprechen könnte. Nachfolgend haben Sie Ihrem Vermieter dann sieben Nachmieter angeboten, welche er nicht akzeptiert hat. Bei einer Anzahl von sieben Nachmieter könnte man davon ausgehen, dass zumindest ein passender Nachmieter dabei gewesen ist.

Es bestünde also in Bezug auf die Stellung des Nachmieter für die zwei fraglichen Monate der geltend gemachten Mietzahlung die Möglichkeit, dass diese Forderung unbegründet ist, da der Vermieter die Nachmieter nicht akzeptiert hat. Dazu müsste man vor Gericht notfalls die vorgeschlagenen Nachmieter belegen können. Dieser Einwand ist jedoch nicht klar durchsetzbar und könnte vom Gericht auch anders bewertet werden, da der Vermieter wie gesagt grundsätzlich nicht verpflichtet ist, einen Nachmieter zu aktzeptieren und den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen.


3) Kaution
Zunächst hätte der Vermieter die von ihm geltend gemachte strittigen Miete mit der von Ihnen gezahlten Kaution aufrechnen können, wodurch ein Mahnbescheid nicht erforderlich gewesen wäre. Durch ein Einspruch gegen den Mahnbescheid könnte diese Kaution mit der strittigen Mietforderung im etwaigen anschließenden Klageverfahren aufgerechnet werden. Da die Mietforderung jedoch insbesondere wegen der Mietpreisbremse ganz oder teilweise unbegründet seien könnte, sollte diese Aufrechnung jedoch erst hilfsweise, das heißt nur für den Fall, dass die Einwände der Mietpreisbremse oder des Nachmieters nicht einschlägig seien sollten, geltend gemacht werden.


4) Fazit
Nach dem von Ihnen geschilderten Fall, würde ich daher zu einem fristgerechten Einspruch gegen den Mahnbescheid anraten.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.




Rechtsanwalt Benno Lehmann

ANTWORT VON


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