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Mängelrüge bei VOB/B Werkvertrag bei Hausbau


| 03.01.2015 19:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



wir haben einen Werkvertrag über ein Massivhaus nach VOB/B in der gültigen Fassung.
Seit Wochen ziehen sich die verschiedenen Fertigungsarbeiten und Reklamationen hin. Insbesondere Reklamationen ( Risse im Putz, schiefe Mauer, fehlerhafter Estrich in der Garage, nicht abgeschlossene Fliesenarbeiten, Blower Door Test, u.a. ) werden nicht abgearbeitet und auf Schreiben reagiert der Bauträger nicht.
Auch einen Termin für die Bauabnahme , welchen der Bauträger schriftlich anzeigen soll, ist in weiter Ferne und bisher noch nie angesprochen worden.
Der Bau sollte bereits, nach mündlicher Verlängerung unsererseits, im Oktober 2014 fertig sein. Laut Vertrag hätte der Bau im August 2014 fertig sein müssen.
Wir wohnen seit August 2014 im Haus, es sind alles nur Kleinigkeiten welche eben nicht mehr abgearbeitet werden oder nur, wenn überhaupt, sehr zögerlich. Aber, gemacht werden müssen diese. Auch fehlt für die Mauer ein Zertifikat, dass diese überhaupt geeignet ist die Erdlast zu tragen. Auch dieses schon oft angefordert, bis dato keine Reaktion. Unser Baugutachter hat uns auf diesen evtl. Mangel hingewiesen.
Meine Frage:
>kann ich dem Bauträger eine Mängelrüge mit Nachbesserung 14 Tage senden ohne den Vertrag kündigen zu müssen ( VOB/B habe ich gelesen, das mit einer Mängelrüge auch der Vertrag bzw. eine Teilkündigung des reklamierten Vorganges erfolgen muss...ist das wahr?. )
> kann ich nach Ablauf der Frist in der Mängelrüge eigenständig ein Drittunternehmen mit der Behebung der Mängel beauftragen oder muss ich zuvor einen vereidigten Sachverständigen mit der Schadensaufnahme beauftragen?
> gibt es eindeutige § welche ich im Schreiben aufführen kann damit der Bauträger auch versteht das der Spaß ein Ende hat.

Wir haben an das Haus auch einen kleinen Freizeitbereich angebaut ( Sauna, kleiner Pool ) in welchem aktuell noch gefliest wird ( noch im Plan ) und wo die gesamte Technik noch eingebaut werden muss. Auch hier kommen keine Infos was wann und wie weiter geht. Auf die Rückmeldung welche Entlüftungsanlage eingebaut werden soll warten wir schon seit Monaten.
Natürlich haben wir Angst das der Bauträger im Falle der o.g. angedachten Mängelrügen dort alle Tätigkeiten einstellt. Wie kann ich dann dagegen vorgehen ( das wird wohl ohne RA nicht gehen )

Ich möchte bei allen o.g. Vorgängen eigentlich von Anfang an hart und direkt vorgehen, keine weiche Vorgehensweise da der Bauträger inzwischen alles andere als kooperativ ist und alles auf die leichte und abwertende Schulter nimmt.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:

1.kann ich dem Bauträger eine Mängelrüge mit Nachbesserung 14 Tage senden ohne den Vertrag kündigen zu müssen.

Vor der Abnahme muss die Fristsetzung, sondern auch mit einer Mängelbeseitigungsaufforderung nicht nur mit einer Kündigungsandrohung versehen werden. Gem. § 4 Abs. 7 VOB/B muss vor Beginn der Ersatzvornahme, also der Beseitigung der Mängel durch ein Drittunternehmen, dem Bauträger gekündigt( § 8 Nr. 3 VOB/B) werden. Die Kündigung ist allerdings nur dann möglich, wenn diese vorher in dem Schreiben zur Mängelbeseitigung angedroht wurde. Falls keine Androhung der Kündigung erfolgt, ist eine Kündigung des Vertrages nicht möglich, mit der Folge, dass Sie auf den Kosten der Mängelbeseitigung sitzen blieben. Demnach muss in dem Aufforderungsschreiben die Teil-Kündigung des Vertrages ( Ausklammerung der Leistung Pool/Sauna) angedroht werden, falls die gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung fruchtlos verläuft.

2.kann ich nach Ablauf der Frist in der Mängelrüge eigenständig ein Drittunternehmen mit der Behebung der Mängel beauftragen oder muss ich zuvor einen vereidigten Sachverständigen mit der Schadensaufnahme beauftragen?

Die Mängel müssen in dem Aufforderungsschreiben so detailliert wie möglich angegeben werden.Wenn dies ohne Gutachter nicht möglich ist, muss ein Gutachter hinzugezogen werden, es muss kein vereidigter Gutachter sein.

Falls bereits ein Gutachter hinzugezogen wurde, sollte das Gutachten zwecks Spezifikation beigefügt werden.

Es muss weiter eine angemessene Frist zur Nacherfüllung, also Beseitigung der Mängel, gesetzt werden. Läuft diese dann ab, müssen Sie den Vertrag mit dem Bauträger kündigen. Erst danach können Sie ein Drittunternehmen mit der Beseitigung der Mängel beauftragen.

3. gibt es eindeutige § welche ich im Schreiben aufführen kann damit der Bauträger auch versteht das der Spaß ein Ende hat.

§ 4 Abs. 7 VOB/B i.V.m. § 8 Nr. 3 VOB/B siehe oben.

Die Arbeiten am Pool/ Sauna sind durch die Teilkündigung des Vertrages nicht mit umfasst, der Bauträger muss Sie also fristgerecht ausführen. Erfolgt dies nicht, müssen Sie den Bauträger unter Fristsetzung zur Beendigung der Arbeiten auffordern und zwar wie oben unter Kündigungsandrohung auch dieses Teil des Vertrages.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2015 | 23:09

Sehr geehrter Herr Dratwa,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung.
Eine Nachfrage zu der Position Mängelbeseitigungsaufforderung mit Kündigung:
> habe ich Sie richtig verstanden das wir dann z.B. bei der Mängelbeseitigungsaufforderung Mauer konkret die Position Mauerbau kündigen können? Dies wäre dann eine Teilkündigung aus dem Werkvertrag für die Position Mauer. Alle anderen Vertragsbestandteile würden und bleiben dann von dieser Teilkündigung unberührt und sind weiterhin vertraglicher Bestand.
Dito z. B. aus dem Bereich Pooltechnik die Lüftungsanlage (welche bis heute noch nicht konkretisiert ist ( im Vertrag wohl schon ): Mängelbeseitigungsaufforderung mit Kündigungsandrohung des Teilbereiches Lüftungsanlage, alle anderen technischen Positionen aus dem Bereich Pooltechnik wären dann von der Teilkündigung nicht betroffen und wären weiterhin gültiger Vertragsbestandteil.
Ist das so richtig?

Ihren ersten Satz habe ich nicht ganz verstanden, sind da ein paar Worte verlustig gegangen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2015 | 18:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

soweit ich Sie richtig verstanden habe, geht es Ihnen nicht nur um die Problematik hinsichtlich der Mauer ( fehlendes Zertifikat hinsichtlich der Traglast), sondern insbesondere um die weiteren Mängel wie Risse im Putz, schiefe Mauer, fehlerhafter Estrich in der Garage, nicht abgeschlossene Fliesenarbeiten, Blower Door Test, etc..

All diese Mängel müssen detailliert im Einzelnen gerügt und dem Bauträger eine Frist zu Behebung der Mängel gesetzt werden, wobei in dem Schreiben gleichzeitig darauf hingewiesen werden muss, dass bei Nichteinhaltung der Frist der Vertrag gekündigt und ein Drittunternehmen mit der Beseitigung der Mängel beauftragt wird.

Nach § 8 Nr. 3 Satz 2 VOB/B kann eine Teilkündigung vom Auftraggeber ausgesprochen werden.

Voraussetzung hierfür ist, dass es sich um einen abgeschlossenen Teil einer vertraglichen Leistung handelt („Die Entziehung des Auftrags kann auf einen in sich abgeschlossenen Teil der vertraglichen Leistung beschränkt werden").

Der BGH hat mit Urteil vom 20. August 2009 (VII ZR 212/07) die Voraussetzungen einer solchen Teilkündigung durch Auslegung des Begriffs „in sich geschlossener Teil" näher definiert und eng ausgelegt. Leistungsteile innerhalb eines Gewerks sind grundsätzlich nicht in sich abgeschlossene Teile der Leistung. Ihnen mangelt es – so der BGH – regelmäßig an der Selbstständigkeit, die eine eigenständige Beurteilung der Teilleistung ermöglicht. Es muss eine Abgeschlossenheit der Leistung vorliegen und zwar in eindeutiger räumlicher Trennung der Leistungsteile, ein maßgebendes Abgrenzungskriterium ist die gesonderte Abnahme des Leistungsteils.

Also eine Teilkündigung des Werkvertrages allein bezüglich der Position Mauer ist nicht möglich.

Anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts halte ich eine Teilkündigung für möglich unter Ausklammerung der Arbeiten bezüglich des Freizeitbereichs am Pool bzw. Sauna, wobei dies allerdings sehr genau noch einmal von einem Rechtsanwalt gesondert anhand der Pläne sowie insbesondere des notariellen Kaufvertrages im Einzelnen geprüft werden muss, um keinen Fehler zu begehen. Der Bereich Pool/Sauna muss ein abgeschlossener Leistungsbereich sein, damit dieser aus der Teilkündigung ausgeklammert werden kann.

Der erste Satz meiner Antwort lautet im Übrigen korrekt wie folgt: Vor der Abnahme muss die Mängelbeseitigungsaufforderung nicht nur mit einer Fristsetzung, sondern insbesondere mit einer Kündigungsandrohung versehen werden.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.01.2015 | 21:39


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