Mängel nach Wohnungsübergabe / Einbehalt der Kaution

Antwort

von
Rechtsanwalt Hans-Georg Schiessl
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Zu Ihrer ersten Frage:

Soweit Sie eine Wohnungsübergabe mit dem Mieter vereinbart haben und die Übergabe aufgrund des Mieterverschuldens tatsächlich nicht stattgefunden hat, haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz für die diesbezüglich vergeblich getätigten Aufwendungen, § 280 BGB.

Der Schaden besteht zweifellos in den Fahrtkosten.

Die Inseratskosten sind nur dann zu ersetzen, wenn eine Besichtigung der Wohnung durch neue Mitinteressenten nicht möglich war und das Inserat sich auf eine Räumung zur Mitte des Monats bezieht.

Eine Ersatzfähigkeit der Inseratskosten ist dann anzunehmen, wenn sich die Wohnung in einem desolaten Zustand befand, also eine Besichtigung den Interessenten nur abgeschreckt hätte, oder die Mieter eine Besichtigung verweigert haben.

Zu Ihrer zweiten Frage:

Ja, die Forderung kann durchgesetzt werden.

Bis zur Beendigung des Mietvertrages schulden die Mieter noch die vereinbarte Miete. Die von Ihnen getroffene Vereinbarung das Mietverhältnis 14 Tage früher zu beenden sah voraus, dass sich die Wohnung zu diesem Zeitpunkt in einem weitervermietbaren Zustand befand.

Soweit die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist noch immer nicht vermietbar ist, schulden die Mieter Ihnen eine Nutzungsentschädigung solange, bis die Wohnung saniert und wieder vermietbar ist (Für die Dauer der Handwerkerarbeiten).

Die Nutzungsentschädigung richtet sich dabei nach der ortsünlichen Marktmiete. Sie kann also von der im Mietvertrag vereinbarten Miete abweichen.

Zu Ihrer dritten Frage:

Die mündliche Vereinbarung ist für Ihre Mieter bindend, das bedeutet, sie müssen sich zur Hälfte an den Parkettkosten beteiligen.

Soweit die mündliche Vereinbarung nicht mehr nachweisbar sein sollte gilt folgendes:

Bei fehlender Nachweisbarkeit der Vereinbarung ist die Lebensdauer des Parketts bei der Geltendmachung des Schadens miteinzubeziehen. Nach der Ansicht des Landgerichts Wiesbaden (WuM 1991, 540) ist ein Abschleifen des Parketts etwa alle 15-20 Jahre erforderlich. Ist also Ihr Parkett bereits 7 1/2 bis 10 Jahre alt, so ist eine Schadensteilung zwischen Ihnen und dem Mieter gerechtfertigt.

Zu Ihrer vierten Frage:

Soweit im Mietvertrag die Übernahme der Gartenpflege vereinbart wurde, bedeutet dass, dass der Mieter auch die Pflege der Hecke schuldet. Der Mieter schuldet dabei das Beschneiden der Hecke grundsätzlich jährlich(AG Hamburg, Urteil v. 30.1.2009, 812 C 82/08, ZMR 2009 S. 455).

Das bedeutet, wenn der Mieter die Hecke nicht jährlich beschnitten hat und es dadurch zum teilweisen Absterben der Hecke gekommen ist, so schuldet er für die abgestorbenen Pflanzen ersatz. Des Weiteren schuldet er Ersatz für das Zurückschneiden der Hecke durch einen Gärtner.

Zu Ihrer fünften Frage:

Ja, Sie können die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Am Ende des Mietverhältnisses trifft den Mieter grundsätzlich eine Rückbauverpflichtung. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn zwischen Ihnen und dem Mieter ein entschädigungsloser Verbleib der Fliesen vereinbart wurde.

Diese Rückbauverpflichtung des Mieters ergibt sich aus § 546 BGB.

Soweit sich der Mieter weigert, sollten Sie ihm eine Frist von 14 Tagen setzen verbunden mit dem Hinweis, dass Sie nach Ablauf der Frist eine Vornahme durch den Mieter ablehnen und den Rückbau selbst vornehmen werden.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe


Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt