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MIetminderung bei angekündigtem Baulärm/Gerüst


22.07.2004 12:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,
am 7.5.04 erhielt ich ein Schreiben der Hausverwaltung mit der Ankündigung, dass der Dachboden im Wohnhaus zu einer Dachgeschosswohnung ausgebaut würde. Das Schreiben enthielt die Bitte, den Baulärm, der für drei Monate zu erwarten wäre zu entschuldigen. Entspräche dies den Fakten, wäre meine Duldungsbereitschaft sicherlich noch nicht erschöpft.
De facto steht aber seit Juni letzten Jahres, seit Beginn der (unangekündigten) Sanierung der Wohnung direkt über mir, die sich bis Anfang diesen Jahres hinzog, ein Lastenaufzug immer mal wieder vor meinem Balkon, der die Sicht einschränkt und bei (unregelmäßiger) Benutzung den Aufenthalt auf diesem unmöglich macht.
Tatsache ist somit, dass seit Juni 2003 bereits in "kleckerhafter" Weise, die sich dadurch erklärt, dass der Vermieter oft selbst und mit Freunden (?) zu Werke geht, immer mal wieder und völlig umvorhersehbar ohrenbetäubender Lärm das Gebäude erschüttert, der Lastenaufzug rappelt und Bauarbeiter meine Privatsphäre einschränken. Nicht das Bauen an sich, sondern den unangemessen langen Zeitraum erlebe ich als eine Zumutung.
Da die Hausverwaltung aber gerade diesen letzten Bauabschnitt angekündigt hat, lautet nun meine Frage, ob ich die Miete zumindest für August oder wann immer die Arbeiten endgültig erledigt sind, um 20 Prozent mindern kann und ob ich mich dabei auf den Baulärm oder den Lastenaufzug, der schon seit einem Jahr dort steht, berufen kann.
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
MS
Guten Tag,

bei der Problematik Baulärm müssten bei jedem Vermieter sofort die Alarmglocken schrillen. Es gibt in diesem Bereich der Minderung ein Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen, die dem Mieter regelmäßig eine Mietminderung zugestehen. Die Chancen einer gerichtsfesten Mietminderung stehen in Ihrem Fall somit gut.

Zum Zeitraum Ihrer Mietminderung:
Solange die Mietwohnung mit dem Mangel (Baulärm) behaftet ist, kann auch der Mietzins gemindert werden.

Zur Höhe Ihrer Mietminderung:
Entscheidend ist zunächst das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Da Sie Ihre Wohnung auch weiterhin nutzen können, ist Ihre Wohnung nur teilweise in ihrer Tauglichkeit eingeschränkt. Übrigens ist es ohne belang, ob Sie tatsächlich in der Wohnung anwesend sind, Sie können also auch in den Urlaub fahren und trotzdem mindern. Auch schadet es nicht, wenn Sie tagsüber arbeiten.

Als nächster Schritt ist auf den zu entrichtenden Mietzins abzustellen. Es geht um den zu mindernden Ausgangsbetrag. Soweit es sich bei Ihrem Mietzins um eine Bruttokaltmiete handelt ist dieser Betrag maßgebend. Zahlen Sie aber eine Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkosten, so sollten Sie, um ganz sicher zu gehen, nur den Nettokaltmietzins mindern.

Zur Frage der Minderungsquote sei angemerkt, dass es hierbei auf die tatsächliche Lärmbelästigung ankommt. Hier reicht die Spanne von nur wenigen Prozent bei geringem Lärm (Kinderlärm, Fußtritte) bis zu ca. 25 - 30 % bei starkem Lärm. Das ist immer sehr einzelfallabhängig. Die von Ihnen veranschlagten 20 % halte ich für durchaus angemessen.

Eine weitere Minderung wegen des Lastenaufzugs dürfte meines Erachtens ebenfalls gerechtfertigt sein. Nach neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH in VIII ZR 274/02) kann es nur noch in Ausnahmefällen zur Verwirkung des Minderungsrechts kommen, wenn der Mieter trotz Kenntnis eines Mangels der Mietsache weiterhin den vollen Mietzins entrichtet. Früher wurde in der Regel angenommen, dass es zur Verwirkung des Minderungsrechts kommt, wenn der Mieter etwa 6 Monate lang, widerspruchslos den vollen Mietzins weiterzahlt. Für einen nicht nutzbaren Balkon wurden bereits zwischen 3 bis 15 % Mietminderungsquote zugesprochen. Soweit Sie auch aus diesem Grunde eine Minderung vornehmen wollen, sollten Sie die Quote den tatsächlichen Einbußen anpassen und eher eine Quote im unteren Bereich festlegen.

Ich möchte Sie aber auch darauf hinweisen, dass es ein Urteil gibt, dass für den Dachgeschossausbau im Haus sogar 80 % Mietminderung zugestanden hat (LG Hamburg Az.: 307 S 135/95). Daran können Sie erkennen, dass diese Minderungsquote absolut vom jeweiligen Einzelfall abhängt. Da Sie aber eine gewisse Duldungsbereitschaft signalisiert haben, wage ich zu behaupten, dass die tatsächlichen Belästigungen bei weitem nicht ausreichen werden, um eine derartig hohe Minderungsquote zu rechtfertigen.

Mit freundlichen Grüßen


Simon Jäschke

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