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Sehr geehrte Damen und Herren
Ich habe im Oktober 2010 einen gewerblichen 5-Jahres-Mietvertrag für ein Ladenlokal zum "Betrieb eines Ladengeschäftes für Haute Couture" (Zitat Mietvertrag) unterschrieben.
Das Objekt ist 18 Jahre alt, besteht aus 60 qm EG, 100 qm UG, und wurde mit ca. 70.000 EUR renoviert.
Entgegenkommender Weise verzichtete der Vermieter auf 4 Monatsmieten. (1500,-EUR/mtl Netto).
EG und UG sind Verkaufsräume wobei das UG von mir zur Hälfte in 2 Räumen unterteilt wurde (Erlaubnis lt. Mietvertrag). In der einen Hälfte (ca.50qm) befinden sich 2-3 Personen die Näharbeiten durchführen.
In allen Räumen befinden sich Heizkörper. Im UG sind keine Fenster vorhanden. Eine Lüftungsanlage soll die Räume mit Frischluft versorgen.
In einer Anlage des Mietvertrages steht folgender Satz:
"Eine Klimaanlage ist nicht vorhanden. Wenn der Mieter eine Klimaanlage installieren möchte, gestattet dies der Vermieter.
Nach Unterzeichnung des Mietvertrages erfuhr ich durch Gespräche mit Nachbarn das bereits alle Vormieter mit zu hohen Temperaturen im UG zu kämpfen hatten. Wir hatten und haben Temperaturen von ca. 27 Grad im UG.
Die Lüftungsanlage funktioniert jetzt nach 6 Reparaturen, die der Vermieter bezahlt hat. Sie bringt aber keine wirkliche Verbesserung der Lufttemperatur, da die Lüftungsrohre unisoliert durch den Fernwärmekeller laufen, und dort die Luft vermutlich erwärmt wird. Eingeblasene Lüftungstemperatur ist ca, 25. Grad.
Im Sommer sind vermutlich noch höhrere Innentemperaturen zu erwarten da die eingeblasene Luft von aussen angesaugt wird. Eine Aussentempersatur von 30 Grad kann somit nie eine Innentemperatur von 20 Grad ergeben.
Die gesamte Heizungs- und Lüftungsinstallation entspricht nicht der Energieeinsparverordnung.
Eine Klimaanlage ist sehr wohl vorhanden. Sie ist aber defekt, und wird vom Vermietr nicht repariert. Eine Neuinstallation mit Klimageräten kostet lt. Kostenvoranschlag 15.000 EUR.
In der Annahme kalte Kellerräume gemietet zu haben stellt sich die Situation jetzt anders dar.
Welche Vorgehensweise ist hier zu empfehlen?
In wieweit muss der Vermieter unter o. a. Zitate aus dem Mietvertrages für einen vertragsgemässen Zustand des Mietobjektes sorgen?
Nach meiner Einschätzung muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand auch erhalten. Dies umfasst auch die Lufttemperatur in den Räümen. Ist das so richtig?
Mit freundlichen Grüßen
Ein Ratsuchender
Antwort geschrieben am 26.03.2011 15:54:35 
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Rechtsanwalt Peter Dratwa
Königsallee 14, 40212 Düsseldorf, Tel: 0211 3559080, Fax: 0211 35590810
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Verkehrszivilrecht, Inkassorecht, Strafrecht, Baurecht, Kaufrecht
Bewertungen: 188
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zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.
Ihrer Schilderung ist zu entnehmen, dass Sie bei Anmietung der Gewerbefläche davon ausgingen, kalte Kellerräume angemietet zu haben, was aber nicht der Fall ist. Offensichtlich hat Sie Ihr Vermieter bewusst getäuscht bzw. den Mangel der zu hohen Lufttemperatur im UG verschwiegen. Auch versucht er sich offensichtlich mit der entsprechenden Passage in der Anlage zum Mietvertrag um die Kosten einer Klimaanlage zu drücken, die hier unbedingt notwendig wäre, um die Raumtemperatur auf ein für Ihre Mitarbeiter und Ihre Kunden akzeptables Maß zu bringen. Wenn Sie die Problematik gekannt hätten, hätten Sie sicherlich nicht den Mietvertrag abgeschlossen.
Jedenfalls stellt die zu hohe Raumtemperatur im UG auf jeden Fall einen Mangel der Mietsache dar, der Sie zur Minderung der Miete berechtigt.
Bei Kellerräumen kann man wie Sie davon ausgehen, dass diese kalt sind. Wenn dies nicht so ist, dann stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung berechtigt. Jedenfalls muss der Vermieter die Voraussetzungen dafür schaffen, dass der vertragsgemäße Zustand, nämlich kalte Kellerräume erreicht wird und zwar wird dies nur durch den Einbau einer Klimaanlage möglich sein. Insofern kann Ihr Vermieter nicht auf die Passage in der Anlage zum Mietvertrag verweisen, dass der Einbau einer Klimaanlage Sache des Mieters ist. Diese Klausel hätten Sie nämlich, wenn Ihnen der tatsächliche Zustand der UG Räume bekannt gewesen wäre, nicht akzeptiert. Insofern sind Sie von Ihrem Vermieter getäuscht worden, was entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben zur Folge hat, dass er sich auf diese Klausel nicht berufen kann. Jedenfalls hat Ihr Vermieter den vertragsgemäßen Zustand, kalte UG-Räume, herzustellen, solange können Sie die Miete anteilmäßig umgelegt auf die entsprechende Fläche des UG von 100 qm mindern, wobei hier ca. 30% angemessen wären.
Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,
mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
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