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18.03.2010, Guten Morgen

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Ich habe seit dem 01.09.08 ein Zimmer in einer 2er WG gemietet. Die WG liegt im 1.Stock eines Einfamilienhauses und ist vom Treppenhaus nur durch eine Schiebetür getrennt (Badezimmer liegt im Treppenhaus). Bei Einzug war diese Tür nicht einmal verschließbar. Nach mehreren mündlichen Hinweisen hat der Vermieter sie dann provisorisch verschließbar gemacht. Bis heute ist sie jedoch immer noch absolut undicht, ebenso lässt sich das Badezimmerfenster nicht verschließen. Meine Mitbewohnerin und ich haben den Vermieter bereits mehrfach mündlich auf diese Mängel hingewiesen. Er hat uns auch jedes mal zugesichert, diese zu beheben, dies ist jedoch bis heute noch nicht geschehen. Vor kurzem haben wir schriftlich eine Frist zur Mängelbehebung von 14 Werktagen gesetzt, welche am Montag abläuft. Dabei haben wir auch auf freiliegende Elektroleitungen hingewiesen und angekündigt, dass die Zahlung unserer Mieten nur noch unter Vorbehalt erfolgt. Bis jetzt hat er darauf nicht reagiert und geht auch nicht ans Telefon, wenn wir ihn anrufen.
Desweiteren habe ich im gesamten Mietzeitraum noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten, aber immer die Vorauszahlung geleistet.

Ich würde gerne wissen, welche weitere Vorgehensweise jetzt rechtmäßig wäre. Gibt es die Möglichkeit einer Mietminderung? Kann ich aufhören, die Nebenkosten zu zahlen? Gibt es die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung meinerseits?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Bei besonders schwerwiegenden Mängeln der Mietsache ist der der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

a) Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache, § 543 BGB
Ist die Mietsache mit so erheblichen Mängeln behaftet, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt werden kann, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Beispiele: Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall; ungenügende Beheizung; nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn; völliger Heizungsausfall während der Wintermonate.
Verfahren: Der Mieter muss dem Vermieter zunächst eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen; erst, wenn der Vermieter nicht reagiert, kann der Mieter kündigen. Die Kündigung muss schriftlich (am besten: Einschreiben mit Rückschein) erfolgen und sollte den Grund enthalten.

Die Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels ist entbehrlich
• wenn eine erfolgversprechende Reparatur nach mehreren Versuchen nicht mehr zu erwarten ist,
• wenn der Vermieter die Beseitigung ernstlich und endgültig verweigert,
• wenn eine Beseitigung des Mangels nicht möglich ist oder übermäßig lange dauern würde.

b) Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 BGB
Droht dem Mieter wegen des Wohnungsmangels eine Gesundheitsgefährdung, kann er ebenfalls fristlos kündigen. Der Mieter muss nicht erst einen Gesundheitsschaden erleiden, um kündigen zu können.

Beispiele: völlige Durchfeuchtung; Nichtbeheizbarkeit der Wohnung; gesundheitsgefährdende Konzentration von Umweltgiften; auch gravierende Lärmbelästigungen über einen längeren Zeitraum können eine Gesundheitsgefährdung sein.

Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der zur Gesundheitsgefährdung führende Mangel sofort behebbar ist
Nach hiesiger Auffassung liegt jedoch in dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt kaum ein hinreichender Grund, im Sinne obig zitierten, der eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mittels einer fristlosen Kündigung rechtfertigen.

Denn regelmäßig ist eine sog. Interessenabwägung vorzunehmen. Dergestalt, dass Ihnen ein Zurückgreifen auf das ordentliche Kündigungsrecht unzumutbar sein muss. Bei einem nichtabschließbaren oder auch einer gewissermaßen undichten Tür oder auch außen verlaufenen Elektrizitätsleitungen, solange von denen keine Gesundheitsgefahr (z.B. mangelnde Isolierung der Leitungen) ausgeht, ist es im Zweifelsfall zumutbar, das ordentliche Kündigungsrecht unter Berücksichtigung einer adäquaten Mietminderung hinzunehmen. Eine fristlose Kündigung kann insoweit nur erfolgen, wenn die Mängel derart gravierend sind, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, da eine erhebliche Gesundheitsgefährdung besteht. Hier sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen, die ich derzeit noch nicht als erfüllt ansehen kann unter Berücksichtigung Ihres geschilderten Sachverhaltes.

Hinsichtlich der Mietminderung verhält es sich wie folgt:

Grundsätzlich muss der Vermieter alle auftretenden Mängel beseitigen. Kommt der Vermieter trotz (schriftlicher aus Beweissicherungsgründen) Aufforderung und angemessener Fristsetzung dieser Beseitigungspflicht nicht nach, ist der Mieter gesetzlich berechtigt von seinem Mietminderungsrecht Gebrauch zu machen.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls und kann nur schwer pauschaliert werden. Jedoch gibt es im Internet teils ein Vielzahl von sog. Mietminderungstabellen die Aufstellungen/Entscheidungen der Gerichte beinhalten, die als Anknüpfungspunkt heran gezogen werden können.

Dort werden z.B. undichte Türen/Zugluft mit einem Minderungsanteil von 5 % kategorisiert (OLG Düsseldorf, 23.03.2000, 10 U 160/97) und teilweise bis zu 10 %.
Eine mangelhafte Verschließbarkeit der Wohnungseingangstür mit ca. 1 % (LG Berlin, 14.09.2006,,62 S 90/06) bis zu 10%.
Ein luftdurchlässiges schwerschließbares Fenster je nach Einzelfall bis zu 10 und 20 %
Bei außen verlegten Stromleitungen muss widerrum auf den Grad der Beeinträchtigung abgestellt werden, sodass im Zweifelsfall bei geringfügiger Störung, eine Mietminderung gänzlich ausscheidet oder nicht geringfügig unter 5 % anzusetzen ist.

An dieser Stelle möchte ich anmerken, dass diese Darstellung nur eine grobe Einschätzung ist und im Zweifel aufgrund der Umstände des Einzelfalls auch nicht unerhebliche Abweichungen vorkommen können.

Da Sie ihren Vermieter bereits eine Frist gesetzt haben, sollten Sie nach deren Ablauf eine verkürzte nochmalige Frist (7Tage) setzen und bei deren erneuten Verstreichen eine Mietminderung ankündigen. Die Höhe der Mietminderung würde ich zunächst vorsorglich im unteren Segment ansetzen, z.B. zwischen 10 – 15%, die als angemessen erachtet werden können, im Übrigen die Miete unter Vorbehalt zahlen, weil damit gewährleistet ist, dass auch im Rahmen einer gerichtlichen Prüfungen weitere und höhere Mietminderungen rückwirkend möglich sind. Sofern Sie das Mietverhältnis fortsetzen, besteht auch die Möglichkeit in absehbaren Zeitabschnitten, die Mietminderung nach Anzeige in Etappen zu erhöhen, um weiteren Druck aufzubauen, jedoch sollte die Angemessenheitsgrenze nicht überstrapaziert werden, da Sie sonst Gefahr laufen, den zu viel eingehaltenen Betrag zurückzahlen zu müssen.

Bei der Nebenkostenabrechnung gilt nachfolgendes:

Gemäß § 556 III BGB ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Rechnet der Vermieter entgegen dieser Verpflichtung nicht ab, können Sie die Rückzahlung der Vorauszahlungen im Klagewege geltend machen. Innerhalb des Verfahrens wird dann ggf. aber die tatsächliche Höhe festgestellt; ein jeweilige/r Überschuss/Nachforderung ist dann mit den Vorauszahlungen auszugleichen. Nachforderungen des Vermieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist aber ausgeschlossen.

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung wird ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig. Der Anspruch verjährt sodann gem. § 195 BGB in drei Jahren. Abrechnungsperiode ist nach dem Gesetz längstens ein Jahr, vertraglich kann jedoch eine kürzere Frist vereinbart werden.

Sie können ein Schreiben mit einer weiteren Frist setzen und eine unverzügliche Klageerhebung nach Ablauf der Frist androhen. Zwei/drei Wochen sind in der Regel angemessen. Des Weiteren sollten Sie den Zugang des Schreibens mittels Einschreiben sicherstellen, damit Sie diesen nachweisen können.

Da der Vermieter zu einer Abrechnung verpflichtet ist, hätten Sie mit der Klage insoweit Erfolg, als dass der Vermieter abzurechnen hätte. Je nachdem, wie hoch die Vorauszahlungen im Hinblick auf den tatsächlichen Verbrauch aber waren, ist Ihre Klage im Ergebnis auch Geld wert. Jedoch ist dabei zu beachten, dass geleistete Vorauszahlungen nur insoweit zurückgefordert werden können, als das der Vermieter nicht in der Lage ist den Verbrauch und die damit einhergehenden Kosten nachzuweisen. Gelingt ihm der Nachweis der Kosten und des Verbrauchs können die Vorauszahlungen jedenfalls nicht vollständig zurückgefordert werden.

In Ihrem Fall kann es unter Umständen auch geboten sein durch Minderung der Vorauszahlungen den Vermieter zu einer Abrechnung zu bewegen, jedoch ist diesbezüglich auch Vorsicht geboten, da bei einer Minderung der Nebenkosten auch schnell bei einer Abrechnung Rückerstattungsansprüche entstehen können. Insoweit empfiehlt sich der erstere Weg, der klagweisen Verpflichtung des Vermieters zur Abrechnung.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

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Mit freundlichen Grüßen

Sascha Lembcke
-Rechtsanwalt-

Drewelow & Ziegler
-Rechtsanwälte-
fon : 0381-25296950
fax : 0381-25296961
web : http://www.mv-recht.de
mail : lembcke@mv-recht.de

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