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Löschungsbewilligung Bank


24.11.2014 15:20 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Abs.:

Angelegenheit /Sparkasse Karlsruhe Ettlingen

Vorgeschichte:
Mein Bruder XXXXX beabsichtigte im Jahre 1991 von dem Bauträger XXXXX aus eine Wohnung in XXXXX zu kaufen. Am 25.11.1991 wurde diesbezüglich zwischen XXXXX und meinem Bruder ein Vorvertrag geschlossen. Mein Bruder leistete daraufhin am 4.12.1991 eine Anzahlung in Höhe von 55.000,- DM.
Am 25.05.1992 wurde zwischen meinem Bruder und XXXXX eine schriftliche Vereinbarung bezüglich der Änderung des oben genannten Vorvertrags geschlossen. Bei der Änderung wurde festgelegt, dass mein Bruder nicht mehr eine noch zu erstellende Wohnung in XXXXX kauft, sondern eine Wohnung in XXXXX. Entsprechend der Vereinbarung sollte der Kaufvorvertrag vom 25.11.1991, bezügl. der Wohnung in XXXXX, auf die Eigentumswohnung in XXXXX übertragen werden. Die bis dato geleistete Anzahlung in Höhe von 55.000,- DM wurde als Anzahlung für die Wohnung in XXXXX gewertet.
Am 31.10.1994 wurde bezügl. der Wohnung in XXXXX ein notarieller Kaufvertrag geschlossen. Der Kaufpreis für die Wohnung betrug 205.000,- DM. Im Notarvertrag hat mein Bruder jedoch nicht auf die geleistete Anzahlung hingewiesen.
Am 28.10.1994 wurde von meinem Bruder eine weitere Rate in Höhe von 120.000,- DM an XXXXX überwiesen. Am 16.05.1995 wurde letztendlich von meinem Bruder der Restkaufpreis, incl. 1.000,- DM für Sonderwünsche, in Höhe von 31.000,- DM in bar an XXXXX geleistet. Die Gesamtsumme der an XXXXX geleisteten Zahlungen beläuft sich somit auf 206.000,- DM.
Entsprechend Notarvertrag sind auf dem Grundstück folgende Grundschulden eingetragen:
250.000,- DM unter 1.1, 1.000.000,- DM unter Punkt 2.1, beide zu Gunsten der Sparkasse XXXXX, welche von XXXXX eingetragen wurden. Des Weiteren ist eine Grundschuld in Höhe von 175.000,-DM eingetragen, welche im Auftrag von meinem Bruder eingetragen wurde.
Mein Bruder ist am 04.12.2012 verstorben.

Problem mit der Bank XXXXX:
Ich hatte in 12/2013 die Bank um die Zusage zur Löschungsbewilligung aufgefordert, damit ich die Wohnung lastenfrei übernehmen kann.
Das Antwortschreiben der Bank wurde mir am 11.03.2014 übermittelt.
Die Bank hat mir in Ihrem Schreiben mitgeteilt, dass mein verstorbener Bruder einen Teilbetrag nicht auf das in der Freistellungserklärung gem. § 3 MaBV angegebene Konto überwiesen hat. Die Zahlung erfolgte daher nicht mit schuldbefreiender Wirkung, so dass der nicht auf das Konto einbezahlte Betrag noch offen ist.
Bei dem Betrag handelt es sich um die 55.000,- DM Vorauszahlung vom 04.12.1991 und den 30.000,- bzw. 31.000,- DM, welche mein Bruder in bar an den Verkäufer am 16.05.1995 übergeben hat. Die Bank fordert somit einen Betrag in Höhe von 43.459,81 €.
Die Erteilung der Löschungsbewilligung für die Grundschulden macht die Bank von der vollständigen Bezahlung des oben genannten Betrags abhängig. Eine eventuelle Nachforderung behält sich die Bank ausdrücklich vor.

Nachfolgend meine Sicht auf die Angelegenheit:
Das Objekt wurde von meinem verstorbenen Bruder am 05.10.1994, siehe Notarvertrag, gekauft. Nach nun fast 20 Jahren, bzw. nach dem Ableben meines Bruders, macht die Bank einen angeblich noch offenen Restkaufpreis geltend und dies obwohl der Bank bekannt ist, dass bereits der volle Kaufpreis beglichen wurde. Für mich stellt sich hier die Frage, wieso die Forderung, sofern berechtigt, nicht bereits früher geltend gemacht wurde.
Der Verkäufer hatte im Notarvertrag zugesichert, dass er das Kaufobjekt lastenfrei überträgt.
Die lastenfreie Abschreibung wurde entsprechend Notarvertrag vom Verkäufer im Jahre 1994 beantragt. Dem Antrag wurde von der Bank nicht widersprochen, so dass mein verstorbener Bruder davon ausgehen musste, dass der volle Kaufpreis zur Zahlung fällig wird.
Entsprechend Notarvertrag ist der Kaufpreis auf das Verkäuferkonto XXXXX zu bezahlen. Einen Hinweis, dass der Betrag ausschließlich bzw. nur auf das Konto von XXXXX zu bezahlen ist oder dass es sich gar um ein Treuhandkonto handelt ist nicht vermerkt. Festzuhalten gilt auch, dass das im Notarvertrag aufgeführte Konto auf XXXXX lautet und nicht auf die Sparkasse. Darüber hinaus ist im Notarvertrag kein Hinweis enthalten, dass Zahlungen nicht direkt bzw. in bar an XXXXX (Verkäufer) geleistet werden dürfen.
Die Bestätigung der Kaufpreiszahlung hat in erster Linie durch XXXXX zu erfolgen, siehe Notarvertrag. XXXXX hat durch Unterzeichnung der Quittungen die vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt und dies bis zum heutigen Tage nicht in Frage gestellt.
Wenn hier ein Fehlverhalten vorliegt, dann doch sicherlich nicht bei meinem verstorbenen Bruder, sondern bei der Sparkasse, da sie nicht rechtzeitig auf ein Treuhandkonto zu Gunsten der Sparkasse hingewirkt hat, auf welches ausschließlich die Zahlungen für das Objekt zu leisten gewesen wären.
Der Kaufvertrag wurde zwischen XXXXX und XXXXX geschlossen. Einen Hinweis im Notarvertrag bezüglich der Kaufpreiszahlung zu Gunsten der Sparkasse kann ich nicht finden. Eine Kopie des Notarvertrags ging der Sparkasse XXXXX zu, so dass Sie rechtzeitig regulierend eingreifen können hätte bzw. müssen, sofern Sie Bedenken bezüglich Ihres Geschäftspartners hatten. Zu betrachten wäre sicherlich auch noch die Abwicklung der XXXXX bezügl. Ansprüche Dritter.
Entsprechend meinen Recherchen im Internet verjährt ein Kaufpreisanspruch aus einem Notarvertrag nach 10 Jahren.

Angelegenheit XXXXX/Sparkasse XXXXX

Meine Fragen bezügl. der Angelegenheit:
Kann es denn sein, dass ich nun den geforderten Teilkaufpreis, welcher nicht auf das angegebene Konto überwiesen wurde, noch einmal bezahlen muß.

Kann die Bank die Forderung nach ca. 20 Jahren noch stellen. Wieso hat die Bank nicht bereits früher den Kaufpreis eingefordert. Der Kauf liegt bereits ca. 20 Jahre zurück.

Ist der Kaufpreis nicht bereits verjährt?

Kann die Bank mir die Löschungsbewilligung versagen, sofern der Kaufpreisanspruch verjährt ist?


Mit freundlichen Grüßen
XXXXX

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Für Ansprüche aus einem Kaufvertrag galt bis 31.12.2001 eine Verjährungsfrist von 30 Jahren, nach den seit 01.01.2002 geltenden Vorschriften beträgt die Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück nur noch 10 Jahre; § 196 BGB.
Gemäß den Übergangsvorschriften des Artikel 229 § 6 Absatz 4 EGBGB fängt die (neue) Verjährungsfrist in Ihrem Fall mit dem 01.01.2002 an neu zu laufen. Der Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises dürfte daher mit Ablauf des Jahres 2011 verjährt sein. Beachten Sie aber bitte, dass sich aus dem Grundstückskaufvertrag andere Fristen ergeben können. Der Anspruch auf Kaufpreiszahlung könnte zudem auch verwirkt sein. Verwirkung tritt ein, wenn der Berechtigte einen Anspruch längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.

Allerdings kann eine zur Sicherung der Forderung bestellte Grundschuld gemäß § 216 Abs.2 BGB auch dann nicht zurückgefordert werden, wenn die gesicherte Forderung verjährt ist, vgl. auch § 902 BGB. Aus der Grundschuld kann die Bank somit weiterhin Befriedigung wegen der verjährten Forderung suchen. Dies gilt allerdings nicht für Rückstände von Zinsen und anderen wiederkehrenden Leistungen aus der gesicherten Forderung (§ 216 Abs. 3 BGB).

Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden auch nicht automatisch von Bestand und Umfang der gesicherten Forderung abhängig. Es kommt daher allein auf den konkreten Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Sicherungsvertrages (Zweckerklärung für Grundschulden) an. Erst nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht aus dem Sicherungsvertrag ein Rückgewähranspruch. Ohne Kenntnis dieses Vertrages kann Ihre Frage daher leider nicht abschließend beantwortet werden.

Zu beachten ist aber insbesondere, dass bei der Sicherungsgrundschuld die Darlegungs- und Beweislast für das Erlöschen der gesicherten Forderung auch dann in vollem Umfang den Sicherungsgeber (=Eigentümer der Immobilie) trifft, wenn er nicht zugleich Schuldner der Forderung ist, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 7. Dezember 1999 - XI ZR 67/99. Solange er zum Erlöschen der Forderung nicht schlüssig vorgetragen hat, obliegen dem Sicherungsnehmer (=Bank) keine eigenen Darlegungen zum Fortbestand der Forderung. Das eine solche durch die Grundschuld gesicherte Forderung aber überhaupt entstanden ist, müsste dagegen der Sicherungsnehmer darlegen und beweisen (Brandenburgisches OLG mit Urteil vom 9. November 2006 - Az. 5 U 28/06).

Zu bedenken geben möchte ich zudem noch, dass auch der Anspruch auf Löschung einer Grundschuld ebenso wie der Kaufpreisanspruch grundsätzlich in zehn Jahren (§ 196 BGB) verjährt, wobei die Verjährung an dem Tag beginnt, an dem die durch die Grundschuld gesicherte Forderung vollständig getilgt ist. Bei Tilgung vor 2002 greift die oben genannte Übergangsvorschrift.

Fazit:
Die Kaufpreisforderung dürfte verjährt sein, allerdings ergibt sich allein hieraus noch kein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld bzw. Erteilung einer Löschungsbewilligung. Ein solcher Anspruch würde voraussetzen, dass Sie darlegen und beweisen können, dass alle gesicherten Forderungen entsprechend der Sicherungsabrede bereits getilgt wurden. Aber selbst wenn Ihnen dies gelingen sollte, bestünde noch die Gefahr, dass die Bank die Einrede der Verjährung hinsichtlich eines Rückgewähranspruchs geltend macht.

Wie Sie sehen können, handelt es sich um eine äußerst komplexe rechtliche Problematik, die im Rahmen dieser Erstberatung ohne Kenntnis aller Unterlagen natürlich nur grob skizziert werden kann. Da hier eine Forderung im hohen fünfstelligen Euro-Bereich im Raum steht, rate ich dringend an, eine auf Immobilien- und Bankenrecht spezialisierte Kanzlei in Ihrer Umgebung einzuschalten, die die Angelegenheit unter Einsichtnahme in alle Unterlagen überprüfen und entsprechende Verhandlungen mit der Sparkasse vor Ort führen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2014 | 21:38

Sehr geehrter Herr Wilking,

zunächst möchte ich mich für die schnelle und kompetente Antwort bedanken.
Meine Frage wurde zum größten Teil beantwortet. Offen steht für mich jedoch noch die Frage zur Bezahlung.
Bei dem Notarvertrag wurde kein Treuhandkonto vereinbart, sondern das Konto von Herr Kölsch bei der XXXXXX.
Ist es denn zwingend erforderlich bzw. gar Vorschrift, dass nur eine Bezahlung auf das Konto entspr. Notarvertrag, es handelt sich hierbei nicht um ein Treuhandkonto, lastbefreiend wirkt. Anmerken möchte ich noch, dass dies wohl die entscheidende Frage sein dürfte, wenn ich Ihre Mail richtig verstanden habe.

Siehe hierzu auch meine Mail vom 24.11.14.

Entsprechend Notarvertrag ist der Kaufpreis auf das Verkäuferkonto XXXXX zu bezahlen. Einen Hinweis, dass der Betrag ausschließlich bzw. nur auf das Konto von XXXXX zu bezahlen ist oder dass es sich gar um ein Treuhandkonto handelt ist nicht vermerkt. Festzuhalten gilt auch, dass das im Notarvertrag aufgeführte Konto auf XXXXX lautet und nicht auf die Sparkasse. Darüber hinaus ist im Notarvertrag kein Hinweis enthalten, dass Zahlungen nicht direkt bzw. in bar an XXXXX (Verkäufer) geleistet werden dürfen.
Die Bestätigung der Kaufpreiszahlung hat in erster Linie durch XXXXX zu erfolgen, siehe Notarvertrag. XXXXX hat durch Unterzeichnung der Quittungen die vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt und dies bis zum heutigen Tage nicht in Frage gestellt.
Wenn hier ein Fehlverhalten vorliegt, dann doch sicherlich nicht bei meinem verstorbenen Bruder, sondern bei der XXXXXX, da sie nicht rechtzeitig auf ein Treuhandkonto zu Gunsten der XXXXX hingewirkt hat, auf welches ausschließlich die Zahlungen für das Objekt zu leisten gewesen wären.

Für Ihre Mühe bedanke ich mich im Voraus und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2014 | 08:04

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Auf welches Konto gemäß Kaufvertrag schuldbefreiend gezahlt werden kann, betrifft grundsätzlich nur das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer der Immobilie.
Die Bank dagegen hat eine Sicherungsabrede mit dem Schuldner der Forderung, für die die Grundschuld eingetragen wurde, getroffen, in der wahrscheinlich auch Absprachen bzgl. der Zahlungsmodalitäten getroffen wurden. Diese Vereinbarung bindet aber nicht automatisch den Käufer der Immobilie, denn dieser hat ja nur einen Vertrag mit dem Verkäufer.

Für die Löschung der Grundschuld kommt es daher auch nicht darauf an, auf welches Konto der Kaufpreis vom Käufer überwiesen wurde, sondern allein darauf, ob die mit der Grundschuld abgesicherte Forderung gegenüber der Bank vollständig zurückbezahlt wurde. Dies müssten Sie im Streitfalle darlegen und beweisen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt


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