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Leitungsdurchführung und Zählerplätze im Nachbarhaus


02.12.2008 09:50 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter



Guten Tag,

ich habe ein Haus gekauft das vor dem dem Kauf zusammen mit dem Nachbarhaus einen Besitzer hatte. Die Zuleitungen für Wasser, Gas und Strom sowie die Abwasserleitung laufen über mein Haus. Auch die Zählerplätze für Wasser, Strom und Gas sind in meinem Haus installiert. Es gibt keine Eintragungen im Grundbuch oder sonstige vertragliche Regelungen über die Leitungsdurchführungen. Es erfolgen auch keine Ausgleichszahlungen. Die Unterhaltung der Leitungen erfolgt durch mich.
Das Nachbarhaus liegt direkt an der Straße und eine eigene Ver- und Entsorgung wäre möglich. Ich möchte das der Nachbar längerfristig sein Haus mit eigenen Versorgungsleitungen ausstattet.
Das Haus wurde vor 10 Jahren erworben. Der Nachbar hat einen eigenen Schlüssel und somit Zugang zu den Leitungen und Zählerplätzen. Nun gibt es Schwierigkeiten zwischen dem Nachbarn und meinen Mietern und ich möchte eine Klärung meiner Rechte.

Meine Fragen:
Kann ich durchsetzen das der Nachbar sein Haus mit eigenen Versorgungsleitungen ausstattet? Welche Fristen wären hier angemessen?
Kann ich bis zur Umsetzung, oder wenn diese nicht möglich ist auf Dauer, eine Pacht verlangen? Welche Höhe wäre angemessen?
Hat der Nachbar ein unbegrenztes Zugangsrecht oder nur in Notfällen oder z.B. zum ablesen der Zählerstände?
Könnte ich verlangen das zumindest die Zähler in sein Haus verlegt werden?

Jeder Hinweis, auch außerhalb meiner Fragen, ist willkommen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Ich unterstelle, daß sich das Haus in dem Ort befindet, den Sie als Kontaktadresse angegeben haben. Damit liegt dieser Ort in Baden-Württemberg. Dies vorausgesetzt, stellt sich die Rechtslage wie folgt dar:

§ 7e Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NG) regelt die Rechtsverhältnisse zwischen zwei Grundstücken bei gemeinsam genutzten Leitungen. Danach muß von Ihnen als Grundstückseigentümer das Überführen von Leitungen zum Nachbargrundstück geduldet werden, wenn der Anschluß des Nachbargrundstücks an die Versorgungsleitungen nicht oder nur unter erheblichen besonderen Aufwendungen oder nur in technisch unvollkommener Weise möglich ist. Nach Ihrer Schilderung wäre ein Anschluß an die Versorgungsleitungen ohne Probleme möglich, so daß diese grundsätzliche Duldungspflicht Ihrerseits nicht besteht.

Da hier jedoch bereits die Leitungen verlegt wurden, stellt sich die Frage, welche Folgen die grundsätzlich nicht bestehende Duldungspflicht hat. Diese Folgen sind in § 7e Abs. 2 NG geregelt. Danach können Sie als Eigentümer des sog. fremden Grundstückes die Beseitigung einer Beeinträchtigung verlangen, wenn nach der Verlegung der Leitung unzumutbare Beeinträchtigungen entstehen. Das Gesetz ist an dieser Stelle etwas “schwammig” formuliert und enthält keine Vorgaben, wann eine unzumutbare Beeinträchtigung besteht. Meiner Auffassung nach können hierunter auch nicht zu klärende Differenzen mit dem Nachbarn fallen, so daß aus dieser Vorschrift ein Anspruch auf die Ausstattung mit eigenen Versorgungsleitungen hergeleitet werden kann.

Die Kosten für die Leitungen sind in § 7e Abs. 3 und 5 NG geregelt. Danach haben Sie Anspruch auf eine Entschädigung für die Beeinträchtigung, die Ihr Grundstück durch die fremden Leitungen erleidet. Die Höhe der Entschädigung läßt sich nicht pauschal benennen, weil sie vom jeweiligen Einzelfall (wie hoch ist der Grad der Beeinträchtigung?) abhängig ist. Die Kosten für die Unterhaltung der gemeinsamen Leitungen sind von Ihnen beiden gemeinsam zu tragen.

Der Nachbar hat kein unbegrenztes Zugangsrecht, weil sein Duldungsrecht nur soweit reicht, wie es für die Versorgung mit den Leitungen notwendig ist. Er kann daher Ihr Haus nur betreten, wenn er die Zähler ablesen will/muß und wenn es für die Wartung oder Schadensbeseitigung einer Leitung erforderlich ist (vgl. § 7e Abs. 1 S. 1 NG).

Als weiterführenden Hinweis kann ich Sie noch auf die Schiedsstelle für Nachbarschaftsstreitigkeiten hinweisen. Diese kann zur Klärung nachbarschaftlicher Probleme hinzugezogen werden und vermittelnd tätig sein. So lassen sich anbahnende Probleme möglicherweise vermeiden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Gesetzestext:
§ 7e Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg
"(1) Wenn der Anschluß eines Grundstücks an eine Versorgungsleitung, eine Abwasserleitung oder einen Vorfluter ohne Benutzung eines fremden Grundstücks nicht oder nur unter erheblichen besonderen Aufwendungen oder nur in technisch unvollkommener Weise möglich ist, so hat der Eigentümer des fremden Grundstücks die Benutzung seines Grundstücks insoweit, als es zur Herstellung und Unterhaltung des Anschlusses notwendig ist, zu dulden und entgegenstehende Nutzungsarten zu unterlassen. Überbaute Teile oder solche Teile des fremden Grundstücks, deren Bebauung nach den baurechtlichen Vorschriften zulässig ist, dürfen für den Anschluß nicht in Anspruch genommen werden. Sind auf den fremden Grundstücken Versorgungs- oder Abwasserleitungen bereits vorhanden, so kann der Eigentümer gegen Erstattung der anteilmäßigen Herstellungskosten den Anschluß an diese Leitungen verlangen, wenn dies technisch möglich und zweckmäßig ist.

(2) Ergeben sich nach Verlegung der Leitung unzumutbare Beeinträchtigungen, so kann der Eigentümer des fremden Grundstücks verlangen, daß der Eigentümer des begünstigten Grundstücks auf seine Kosten Vorkehrungen trifft, die solche Beeinträchtigungen beseitigen.

(3) Der Eigentümer des begünstigten Grundstücks hat dem Eigentümer des fremden Grundstücks den durch eine Maßnahme nach den Absätzen 1 und 2 oder durch Beschränkungen der Nutzung oder durch den Betrieb der Leitung entstandenen Schaden zu ersetzen. Auf Verlangen des Berechtigten ist vor Beginn der Maßnahmen nach den Absätzen 1 und 2 eine Sicherheit in Höhe des voraussichtlich entstehenden Schadens zu leisten.

(4) Der Eigentümer eines beanspruchten Grundstücks kann gegen Erstattung der Mehrkosten eine solche Herstellung der Leitung verlangen, daß sein Grundstück ebenfalls angeschlossen werden kann.

(5) Die Kosten für die Unterhaltung gemeinsamer Leitungen nach Absatz 1 Satz 3 und Absatz 4 sind von den beteiligten Eigentümern gemeinsam zu tragen."

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2008 | 11:41

Sehr geehrte Frau Richter,

Danke für Ihre Darstellung die mir schon einen guten Überblick über die Rechtslage gibt.

Mir geht es darum das der Nachbar entweder wie beschrieben eigene Leitungen verlegt oder zumindest die Zählerplätze in sein Haus verlegt. Hierdurch wäre erreicht, dass er nicht mehr in mein Haus müsste. Da dies für ihn mit Kosten verbunden ist wird er nur aktiv werden wenn er muss oder er dadurch Kosten einsparen kann. Unzumutbare Beeinträchtigungen liegen aktuell nicht vor, aber er nutzt Platz in meinem Haus und jeder Mieter muss hierfür in der Regel Miete oder Pacht zahlen, die Räume reinigen und Instandhalten, allein die Leitungsversicherung für Wasser, Gas und Abwasser koste jährlich um die 300€. Ich würde also gerne eine Pacht ansetzen z.B. 50€ wenn alle Zählerplätze bei mir sind und 25€ wenn er nur die Leitungen durch mein Haus führt, ohne nachzuweisen das unzumutbare Beeinträchtigungen entstehen. Sind die Leitungen in meinem Haus mein Eigentum oder gehören sie dem Nachbarn?

Falls Sie die Fragen nicht als Nachfrage akzeptieren bitte ich Sie um eine Mitteilung was eine Beantwortung kosten würde.

Vielen Dank und einen schönen Tag

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2008 | 19:29

Sehr geehrter Fragesteller,

die Leitungen in Ihrem Haus stehen in Ihrem Eigentum, weil Sie Eigentümer des Grundstücks sind. Damit folgen alle wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, insbesondere das Haus und Leitungen dem Eigentumsrecht am Grundstück. Der Nachbar hat nur ein Nutzungsrecht.

Ich sehe gute Möglichkeiten, eine Form von Miete für die Nutzung der Leitungen zu fordern, da § 7e Abs. 3 NG einen Entschädigungsanspruch für die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit Ihres Grundstücks vorsieht. Die von Ihnen vorgeschlagene Höhe erscheint mir auch nicht übertrieben. Daher sollten Sie mit diesem Preisvorschlag das Gespräch mit Ihrem Nachbarn suchen. Verweisen Sie ihn dabei darauf, daß Ihnen ein Entschädigungsanspruch zusteht.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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