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Leistung in Baubeschreibung nicht einheitlich ausgeführt/Gartenwasseranschluss


16.11.2008 23:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben 2006 eine EG-Neubauwohnung in einem Sechsfamileinhaus erworben. Die beiden vorhandenen EG-Wohnungen haben jeweils ein Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil.
In der Baubeschreibung wird unter Punkt "Entwässerungsarbeiten" aufgeführt: Einbau der Hausabwasserrohre in eine Grundleitung, die durch einen von öffentlicher Seite auf dem Gründstück vorhandenen Stützen an das Kanalnetz angeschlossen wird. Das Rengenwasser wird an eine Zisterne angeschlossen, Überlauf an das öffentliche Netz.
Weiterhin wird in der Baubeschreibung unter Punkt "Wasseranschluss" zwischen Gartenwasserleitung und Frischwasserleitung unterschieden. Unter Gartenwasserleitung wird aufgeführt: Frostsichere Außenarmatur mit Entleerventil 1x für die Eigentümergemeinschaft und je ein Anschluss für Wohnung 1 und Wohnung 2.
Im Übersichtsplan der Baubeschreibung ist die Zisterne mit der Beschreibung " Brauchwasser-Zisterne 5000l für Garten" eingezeichnet.
In der gleichen Straße existieren vier weitere Bauabschnitte, die Gartenwasserleitungen sind dort an die Zisterne angeschlossen.
Wir haben vor kurzem aus Zufall festgestellt, dass unsere Gartenwasserleitung an die Frischwasserleitung angeschlossen ist.
Wir haben den Bauträger daraufhin aufgefordert, den Mangel zu beseitigen. Dieser weigert sich allerdings mit der Begründung, dass uns eine Außenwasserzapfstelle zusteht aber nicht aus der Zisterne, da dies nicht in der Baubeschreibung definiert ist. Den Gartenwasseranschluss an die Zisterne der zweiten EG-Wohnung begründet er mit einem Sonderwunsch der Eigentümer, der angeblich beantragt und bezahlt wurde. Der Anschluss für die Eigentümergemeinschaft ist an die Zisterne angeschlossen. Dies haben wir überprüft.

Kann sich der Bauträger wirklich weigern uns die Gartenwasserleitung auszubessern zumal er die Leistungen "Gartenwasserleitung" in drei verschiedenen Varianten ausgeführt hat?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Meines Erachtens kann der Bauträger die Vornahme des Anschlusses der Gartenwasserleitung Ihrer Wohnung an die Zisterne verweigern.

Sie können allenfalls dann eine Nachbesserung verlangen, wenn ein Mangel vorliegt.

Ein Mangel liegt nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht.

Auf Grund Ihrer Sachverhaltsdarlegung ergibt sich, dass Ihre Gartenwasserleitung an die Zisterne nach den Baubeschreibungen nicht anzuschließen war.

Aus diesem Grund liegt schon bereits keine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand vor.

Die Baubeschreibung sieht lediglich das Vorhandensein einer Gartenwasserleitung vor.

Diese ist unstreitig vorhanden.

Ist hierüber keine Beschaffenheitsvereinbarung vertraglich geregelt, liegt ein Mangel nur vor, wenn sie nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignet ist bzw. wenn sich der Gartenwasseranschluss nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit aufweist, die bei gleicher Art üblich ist, bzw. den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Dieses Voraussetzungen liegen jedoch in Ihrem Fall nicht vor, so dass kein Mangel gegeben ist. Demnach kann der Bauträger die Nachbesserung ablehnen.

Üblich ist nämlich, dass der Außenanschluss als Gartenwasserleitung über die Frischwasserleitung angeschlossen wird.

Beim Außenanschluss ist lediglich zu beachten, dass dieser frostsicher ist und ein entsprechender Wasserzähler für diesen Außenanschluss angebracht wird, über den dann nur dass entnommene Frischwasser abgerechnet wird, jedoch nicht dass in der Abrechung stets teure Abwasser.

Da es den anerkannten Regeln der Technik entspricht, dass eine Gartenanschluss auch über die Frischwasserleitung angeschlossen wird, halte ich einen Mangel für nicht gegeben.

Zudem ist der Gartenanschluss auch zur Entnahme von Wasser geeignet, obwohl er an die Frischwasserleitung angeschlossen ist.

Nach diesen Grundsätzen liegt also kein Mangel vor.


Die Gegebenheiten der anderen Bauabschnitte in der Straße können Ihnen keine gesicherte Rechtsposition verschaffen.

Sofern es sich jedoch um Grundstücke des gleichen Bauträgers handelt und diese unmittelbar angrenzen, kann jedoch unter Umständen ein Anspruch auf Gleichbehandlung nach dem allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz für Sie bestehen, sofern die Wohnungen und äußeren Umstände miteinander vergleichbar sind.

Bedauerlicherweise lässt sich für Sie kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2008 | 20:03

Sehr geehrter Herr Liebmann,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Dürfte ich zu nachfolgenden Absatz wissen, ob ich ein Anspruch auf Gleichbehandlung habe? Immerhin hat der Bauträger die Leistungen, die in einem Passus beschrieben sind in drei verschiedenen Varianten ausgeführt.

"Den Gartenwasseranschluss an die Zisterne der zweiten EG-Wohnung begründet er mit einem Sonderwunsch der Eigentümer, der angeblich beantragt und bezahlt wurde. Der Anschluss für die Eigentümergemeinschaft ist an die Zisterne angeschlossen. Dies haben wir überprüft."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2008 | 21:56

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Aus den dargelegte Passus, ergibt sich kein Anspruch wegen Gleichbehandlung, da die zu Grunde liegenden Tatsachen nicht identisch und vergleichbar sind.

Der Anschluss der Eigentümergemeinschaft ergibt sich aus dem Gemeinschaftseigentum, Ihr Anschluss jedoch Sondereigentum darstellt.

Der Anschluss der anderen EG-Wohnung (auch Sondereigentum) resultiert durch einen Wunsch der Eigentümer, die die Kosten dafür alleine getragen haben sollen.

Sie begehren jedoch den Anschluss auf Grund der Behauptung eines Mangels, der vorliegend nicht gegeben ist. Diesbezüglich verweise ich auf meine bisherigen Ausführungen.

Sofern Sie die Kosten für einen Anschluss an die Zisterne slebst tragen, dürfte einem solchen Anschluss sicher auch nichts im Wege stehen, da dann der Gleichbehandlungsgrundsatz zu der anderen EG-Wohnung bestéht.

Daraus ergibt sich jedoch nicht der Anschluss an die Zisterne ohne eine Zahlung Ihrerseits im Wege der Mängelbeseitigung.

Bedauerlicherweise lässt sich auch weiterhin kein günstigeres Ergebnis für Sie mitteilen.

Ich hoffe dennoch, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Für zukünftige Fragen oder Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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