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Lebenslanges Wohnrecht verwirken


| 20.11.2014 17:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Frage beschäftigt sich mit den Möglichkeiten, gegen den Inhaber eines dinglichen Wohnrechts vorzugehen.


Hallo,
meine Kinder das Haus ihrer Mutter, meiner geschiedenen Frau, vor der Zwangsversteigerung bewahrt, indem sie es gekauft haben und ihr ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt haben. Alles vom Notar besiegelt. Nun ist der Fall eingetreten, dass diese Frau dem Alkohol völlig verfallen ist. Lässt auch keine Hilfe zu usw.. Die Kinder haben erfahren, dass sämtliche Versogungsleitungen gekappt wurden. Die Stadtwerke haben Gas, Wasser und Strom unterbrochen(Uhren ausgebaut). Nun ist die Wohnberechtigte nicht mehr in dem Haus. Von außen ist zu sehen, dass das Haus innen völllig verwahrlos ist. Kot- und Uringestank dringen nach außen. Die Wohnberechtigte hat bei den Versogern Schulden von mehreren tausend Euro. Sie ist arbeitslos und zur Zeit wahrscheinlich in der Haftanstallt, da sie eine Strafe für eine Trunkenheitsfahrt nicht beglichen hat. Im Vertrag steht, dass sie für den Winterdienst und die Grundversorgung des Hauses zu sorgen hat. Meine Frage ist nun, welche Möglichkeiten meine Kinder haben? Einschreiben wurden nicht angenommen, in denen wir um die Möglichkeit gebeten hatten, ins Haus zu gelangen, um die Flüssigkeiten abzulassen, damit es nicht zu Frostschäden kommt. Ist das Wohnrecht evtl. zu kippen und dürfen wir uns Zugang zu dem Haus beschaffen?.


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Tatsächlich ist die Situation relativ schwierig für Ihre Kinder.

Grundsätzlich ist der Inhaber des Wohnrechts nach den gesetzlichen Vorschriften dazu verpflichtet, das Anwesen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. (§ 1041 BGB) Dies können Sie als Eigentümer auch erzwingen und gegenebenfalls gerichtlich einklagen und verlangen.

Sie könne daher auch das Anwesen besichtigen, wobei dies nicht gegen den Willen der Inhaberin des Wohnungsrechts geschehen darf. Weigert sie sich allerdings, so können sie auch hier ihre Ansprüche gerichtlich geltend machen. Sie haben so z.B. die MÖglichkeit, ein Gutachtern einholen zu lassen, § 1034 BGB.

Ob Sie das Wohnrecht kündigen können und damit letztlich das Wohnrecht aus dem Grundbuch entfernen können, hängt auch davon ab, wie der Kaufvertrag zu beurteiln ist und welche Regelungen dort getroffen sind. Sie könnte z.B. die Pflicht zur Tragung von Nebenkosten als mietrechtsähnliche Vereinbarung ausgelegt werden, wodurch eine KÜndigung des Wohnrechts in Betracht käme. Genaures hierzu müsste allerdings auf der Grundlage des Vertrages geprüft werden.


Ein weiteres Element könnte die Beantragung einer Betreuung sein. Wenn die Zustände derart schlimm sind, wie sie von Ihnen geschildert werden, käme eine Betreuung in Betracht. Diese würde sich u.a. auch um den Aufenthalt kümmern können, so dass auf diesem Wege eine solche Verwahrlosung vermieden werden könnte. Ob hiermit zugleich eine abschließende Beendigung des Wohnrechts erreicht werden kann, erscheint zwar fraglich, allerdings würde wohl verhindert werden, dass das Anwesen weiter in seinem Wert verkommt.

Ich rate Ihnen dringend, anwaltliche Hilfe zu beauftragte, insbesondere auch um den zugrundeliegenden Kaufvertrag eingehend zu überprüfen.

Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei hierfür zur Verfügung, wie sind deutschlandweit tätig und könnten Sie daher auch von hier aus vertreten. Sie können sich hierzu gerne an mich wenden.

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2014 | 19:56

Ich danke für die schnelle und umfassende Antwort! Da die betreffende Person bereits eine eidenstattliche Versicherung abgegeben hat, ist nichts einzuklagen. Da die Wohnberechtigte den Winterdienst körperlich nicht mehr durchführen kann und die Kinder nicht in dem betreffenden Ort wohnen,kann die Sicherheit für die Passanten nicht gewährleistet werden. Kann man nicht an diesem Punkt schnell ansetzen?
Herzlichen Dsnk für ihre Beratung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2014 | 22:36

Vielen Dank für Ihre Nachfrage,

leider wird die Situation durch Ihre Schilderung sichern noch verschärft, da Sie offensichtlich die finanziellen Ansprüche, die Ihnen aufgrund des Verhaltens der Wohnberechtigten entstehen, nicht mit Erfolg geltend machen können.

Generell hat der Bundesgerichtshof angedeutet, dass grundsätzlich ein Wohnrecht verwirkt werden kann. Dies führt dann insbesondere dazu, dass die Ausübung des Wohnrechts verhindert werden kann. Mir ist allerdings keine Entscheidung bekannt, wo dies tatsächlich angenommen wurde, so dass wir es hier mit einer besonderen Ausnahmesituation zu tun haben. Denkbar wäre es allerdings, wenn die Situation derart gravierend ist, wie von Ihnen beschrieben.

Eine kurzfristige Klärung der Problematik um die Verkehrssicherungspflicht erscheint schwierig. Verantwortlich ist grundsätzlich - so der Vertrag - die Wohnrechtsinhaberin. Wenn diese nicht tätig wird bzw. tätig werden kann, haftet im Grundsatz diese. Gleichwohl sind Sie als Eigentümer unter Umständen auch verantwortlich. Eine Klage oder einstweilige Verfügung bringt m.E. hier auch wenig, da diese nicht dazu führt, dass die Berechtigte selbst aktiv wird. Zur Absicherung bliebe daher wohl nur, selbst mit einem entsprechenden Hausmeisterdienst Rücksprache zu nehmen, um zumindest die öffentlichen Flächen vor dem Haus bei Bedarf eine Schneebeseitigung durchführen zu lassen. die Kosten müsste natürlich die Wohnberechtigte erstatten, allerdings dürfte dies kaum realisierbar sein.

Meines Erachtens sollte zwei Schritte eingeleitet werden:

1. Antrag auf Betreuung: Wird ein Betreuer beigeordnet, kann dies zu einer etwaigen Lösung führen.

2. Klage zur KLärung der Frage der Verwirkung: Diese Klage wäre nach den vorangegangen Schilderungen sicherlich mit einem Risiko verbunden, möglicherweise aber die einzige Möglichkeit, um eine endgültige Klärung der vorliegenden Streitigkeit zu erreichen. Besonders wichtig ist hierbei, die bestehenden Gründe für die Verwirkung im Einzelnen darzulegen und zu dokumentieren.

Abschließend möchte ich nochmals darauf hinweisen, dass der Übertragungsvertrag sicherlich auch eine Bedeutung spielen wird, so dass Sie vor etwaigen weiteren Maßnahmen diesen sicherlich überprüfen lassen sollten.

Gerne können Sie sich an mich wenden, wenn Sie sich zu einer weiteren Vorgehensweise entscheiden sollten. Meine EMailanschrift können Sie meinem Profil entnehmen.

Ich wünsche Ihnen bereits jetzt viel Erfolg!

Schönen Abend!

Bewertung des Fragestellers 22.11.2014 | 07:22


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"Herr Müller hat meine Frage sehr ausfühhrlich beantwortet. Auch zu meiner Nachfrage wurde umfang- und hilfreich Stellung genommen. Ich hätte eine so gute Beratung nicht erwartet. In diesem Rechtsfall bin ich jetzt wesentlich informierter."
FRAGESTELLER 22.11.2014 5/5.0
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