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Lebenslanges Wohnrecht in Erbengemeinschaft


| 14.12.2016 16:36 |
Preis: 85,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Bei Einräumung eines Nießbrauchs umfasst die Pflicht zur Erhaltung der immobilienbewohnbaren Zustand nicht den Ersatz einer lediglich älteren Einbauküche oder Heizungsanlage. Die Ausschlagung nach § 2306 BGB ist nur in der üblichen sechswöchigen Frist möglich.


Guten Tag,
in unserer Erbengemeinschaft geht es um eine Immobilie, die zu 75% dem Begünstigten des lebenslang erteilten unentgeltlichen Wohnrechts und zu 25% den leiblichen Kindern des Erblassers gehört. Die Kinder sind also bis zum Tode des Begünstigten (jünger als die Kinder) von der Nutzung ihres Erbteils ausgeschlossen. Jetzt sollen Renovierungsmaßnahmen und der Einbau einer neuen Heizung und Küche gegen den Willen der Kinder, aber mit deren finanzieller Beteiligung durchgesetzt werden. Im Erbvertrag steht nur, dass die laufenden Kosten (Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen etc) vom Begünstigten zu tragen sind.Im Erbvertrag steht diesbezüglich, dass der Vertragsgegenstand in "bewohnbarem" Zustand durch die Eigentümer zu erhalten ist. Ist eine alte Küche unbewohnbar? Muss die Heizung erst kaputt gehen oder genügt auch eine veraltete Heizung, um die Kinder in die Pflicht zu nehmen?
Die Kinder haben keine eigenen Einkommen, aus dem solche Aufwendungen beglichen werden könnten. Ist es sinnvoll und rechtlich möglich, den Pflichtteil zu fordern und wie hoch wäre der?
Danke für eine Antwort.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:


Zu den Kosten der Erneuerung von Heizung und Küche Folgendes:


Hier sind die Kinder als Miteigentümer in diesem Fall NICHT verpflichtet, die Kosten anteilig zu übernehmen. Die Verpflichtung, die Wohnung in bewohnbaren Zustand zu erhalten, greift nämlich in diesem Fall nicht.

Grundsätzlich ist es zulässig, in Abweichung von § 1041 Abs. 1 BGB (nachdem der Nießbraucher für den Erhalt der Sache im wirtschaftlichen Bestand zu sorgen hat) eine Vereinbarung zu treffen, nach der der Grundstückseigentümer die Immobilie „in bewohnbaren Zustand zu erhalten" hat; vgl. etwa BayOblG, Rpfleger 1980, 20 ff und 385 ff; OLG Schleswig, NJW-RR 1994, 1359, LG Kassel, Rpfleger 2003, 414.

Die Rechtsprechung definiert auch, was denn unter bewohnbaren Zustand zu verstehen ist: Zum Beispiel führt das BVerwG führt dazu im Urteil vom 25.06.1982, 8 C 15/80, aus: „Die Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt einem Raum dann, wenn er einen Mangel oder Missstand aufweist, der zur Folge hat, dass ein Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar ist. Ein Missstand liegt insbesondere vor, "wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht" (§ 39e II 1 BBauG); ein Mangel liegt insbesondere vor, "wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter ... die bestimmungsmäßige Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird" (§ 39e III 1 Nr. 1 BBauG)…

In unserem Fall haben wir es mit einer alten aber funktionsfähigen Küche sowie einer alten aber funktionsfähigen Heizung zu tun. In diesem Zustand ist die Immobilie nach wie vor bewohnbar. Im Falle eines Defektes zum Beispiel würden die Kinder auch lediglich die Reparatur des Ist-Zustandes schulden, nicht etwa eine Erneuerung.

Eine solche Erneuerung einer alten Küche oder einer alten Heizungsanlage fällt juristisch gesehen unter den Begriff außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen. In Bezug auf diese hat der Gesetzgeber eine Pattsituation geschaffen und gewollt: weder kann der Berechtigte die Erneuerung von den Kindern als Miteigentümer verlangen noch umgekehrt.

Insofern gibt es hier auch keinen Anspruch gegen die Kinder.


Zur Möglichkeit der Ausschlagung Folgendes:


Grundsätzlich ist gemäß § 2306 BGB ein als Erbe eingesetzter Pflichtteilsberechtigter zur Ausschlagung und Geltendmachung des Pflichtteils dann berechtigt, wenn sein Erbteil in irgendeiner Form belastet ist. Diese Belastung kann zum Beispiel in einem Vermächtnis mit einem Nießbrauch oder Ähnliches bestehen.

In Ihrem Fall kann ich mir gut vorstellen, dass der Erbvertrag eine solche Belastung enthält und die Ausschlagung und Forderung des Pflichtteils möglich wäre. Verbindliche Aussagen lassen sich aber nur treffen, wenn man den Wortlaut des Erbvertrages vollständig kennt. Insofern stelle ich das mal noch unter einen kleinen Vorbehalt.

Der Pflichtteil wäre ein Geldanspruch in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. D.h. jedes Kind bekäme in Geld die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils.

Das Problem dürfte in Ihrem Fall aber woanders liegen, nämlich bei der Frist. Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Tode des Erblassers und von der eigenen Erbeinsetzung möglich, § 1944 BGB. Sie machen dazu hier keine Angaben. Möglicherweise wäre also die Ausschlagung wegen des Ablaufs der Frist ohnehin nicht mehr möglich. Das wäre noch abzuklären.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2016 | 15:16

Danke für die Antwort, die noch folgende Fragen offenlässt:
Was ist, wenn Heizung bzw. Küche(ngeräte) nicht zu reparieren sind? Mit defekter Heizung wird meinem Verständnis nach eine Wohnung unbewohnbar, da kein Warmwasser etc. Eine fällige Erneuerung muss also von wem gezahlt werden? Von dem der bestellt? Dieses Problem ist mir noch nicht klar beantwortet.

Die Frist zur Ausschlagung ist abgelaufen. Welche Möglichkeiten haben die leiblichen Kinder dennoch, an ihr Erbe zu kommen, da sie sonst vermutlich ihr Restleben lang umsonst darauf warten müssten? Kommt dies nicht einer Enterbung gleich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2016 | 17:36

Sehr geehrte Fragestellerin,

Lassen Sie mich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:


"Was ist, wenn Heizung bzw. Küche(ngeräte) nicht zu reparieren sind? Mit defekter Heizung wird meinem Verständnis nach eine Wohnung unbewohnbar, da kein Warmwasser etc. Eine fällige Erneuerung muss also von wem gezahlt werden? Von dem der bestellt?"

Die Eigentümer wären bei einem kompletten Ausfall der Heizung in der Pflicht, diese reparieren zu lassen. Mit defekter Heizung wird die Wohnung sicherlich unbewohnbar in dem Sinne, dass ein Ausharren darin nicht zumutbar ist. ABER: Geschuldet ist auch dann kein Ersatz der Heizung, sondern nur eine (minimale) Reparatur. Entgegen landläufiger Ansicht ist eine solche Reparatur technisch sehr sehr häufig machbar, zum Beispiel mit gebrauchten Teilen. Rechtlich ist es dabei nicht relevant, dass sich die Reparatur (vielleicht auch noch Aussage des Heizungsbauers) "nicht mehr lohnt". Wenn der Wohnrechtsinhaber dann eine neue Anlage will muss er diese selbst zahlen.

Der Ausfall eines einzelnen Küchengeräts oder eines einzelnen Küchenelements macht die Wohnung sicherlich nicht unbewohnbar im Sinne der oben genannten Definition. Insofern wäre dann auch noch keine Pflicht der Eigentümer gegeben. Einen Fall, in dem bei bloßen Defekten praktisch relevant eine Verpflichtung der Eigentümer eintritt, kann ich mir hier schwer vorstellen.


„Die Frist zur Ausschlagung ist abgelaufen. Welche Möglichkeiten haben die leiblichen Kinder dennoch, an ihr Erbe zu kommen, da sie sonst vermutlich ihr Restleben lang umsonst darauf warten müssten? Kommt dies nicht einer Enterbung gleich?"

Formaljuristisch gesehen haben die Kinder das Erbe, nämlich das Teileigentum an der Wohnung, ja erhalten. Wirtschaftlich läuft das Ganze in so einer Konstellation natürlich mehr oder weniger auf eine „kalte Enterbung" hinaus. Nur wäre eben die primäre Option die Ausschlagung und Forderung des Pflichtteils gewesen. Und dafür gilt eben die sehr kurze sechswöchige Frist.

Auch wenn es für die Kinder in der Situation sehr bitter ist müssen sie sich sagen lassen, dass sie möglichst schon nach Kenntnis des Erbvertrages, spätestens aber nach dessen Eröffnung nach dem Tode des Erblassers, hätten handeln müssen. Dann hätte man nach entsprechender Beratung schnell die Entscheidung zur Ausschlagung treffen müssen. Diese Frist erweist sich in der Praxis immer wieder als extrem kurz, um folgenschwere Entscheidungen zu bedenken und zu treffen. Sie steht aber leider Gottes nun einmal so im Gesetz.

Jetzt könnte man im Grunde noch prüfen, ob vielleicht der Erbvertrag nach seinem Inhalt irgend einen Ausweg bietet. Dessen Inhalt kenne ich nicht, insofern kann ich dazu auch nichts sagen. Ansonsten bliebe wohl nur ein Kaufangebot an den Wohnrechtsinhaber. Das ist alles unbefriedigend, das ist mir durchaus klar. Nur kann ich Ihnen nach Ablauf der Ausschlagungsfrist leider keine besseren Alternativen bieten.



Viele Grüße,

Lars Winkler
Rechtsanwalt




Ergänzung vom Anwalt 14.12.2016 | 17:56

Kurze Ergänzung:

Bei weiteren Bedarf an Beratung oder Vertretung in der Sache können Sie mich gerne über die Kontaktdaten in meinem Profil ansprechen.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 16.12.2016 | 17:50


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FRAGESTELLER 16.12.2016 5/5.0
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