03.06.2012 | 08:54
Antwort
von
Rechtsanwalt Heiko Tautorus
158 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,
ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:
Wie Sie ganz richtig vermuten, sind die 99 Jahre Pachtzeit, wie vereinbart, bindend.
§ 544 Abs. 1 BGB sagt klar zu Ihren Gunsten, dass eine Kündigung nur zulässig ist, soweit keine andere Pachtzeit bestimmt ist. Dies ist bei Ihnen der Fall. Auch das Erbe änderte am Vertrag (bis auf den gesetzlich bestimmten Austausch des Pächter mit Ihnen) nichts (§ 1922 Abs. 1 BGB).
Für den Verpächter gibt es nur zwei Möglichkeiten, die Pacht zu beenden.
Zum Einen, wenn innerhalb des Pachtvertrages ordentliche Kündigungsklauseln aufgenommen wurden und deren Tatbestände erfüllt sein sollten.
Hier wäre zu prüfen, ob eine Kündigungsmöglichkeit nach 30 Jahren vereinbart wurde.
Zum Anderen gibt es die Möglichkeit zu kündigen, wenn außerordentliche Umstände zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führen, mithin das Festhalten am Vertrag unzumutbar oder unmöglich wäre (§ 313 BGB).
Dabei kann sich die Stadt nicht hinter hoheitlichem Befugnissen verstecken und versuchen den Vertrag mittels öffentlich rechtlichem Verwaltungshandeln zu torpedieren.
Die Stadt hat hier privatrechtlich gehandelt und muss sich, wie ein Privater behandeln lassen und handeln.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine ausreichende Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern. Insofern Sie die Kündigungsklauseln Ihres Pachtvertrages in der kostenlosen Nachfrage einstellen, kann ich diese auf Ihre Anwendbarkeit hin prüfen.
Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf mich zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.
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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Nachfrage vom Fragesteller
03.06.2012 | 14:41
Mit derselben Frage konfrontiert , kam einer Ihrer Kollegen , unter Verweis auf § 544 S.1 BGB (...kann ein Mietvertrag ,der für länger als 30 Jahre geschlossen wurde .nach Ablauf von 30 Jahren von beiden Seiten gekündigt werden ... "
Diese Vorschrift soll nach Meinung Ihres Kollegen nicht nur für Mietverträge gelten, sondern aufgrund §581 Abs. 2 BGB auch auf Pachtverträge ,ausgenommen Landpachtverträge, um welchen es sich in unseren Fall nicht handelt.
Auch auf Hinweis , das ein dritter Kollege in der Beurteilung dieser Frage zu einem anderen Ergebnis kommt ( in Übereinstimmung mit Ihrer Meinung , nämlich keine Kündigungsmöglichkeit des Verpächters vor Ablauf der festgelegten Vertragslaufzeit ,sprich 99 Jahre)bleibt das Ergebnis für diesen Kollegen unter Verweis auf die zum 01.01.2002 modernisierten ,schuldrechtlichen Vorschriften des BGB... kann ein Vertrag der für länger als 30 Jahre geschlossen wurde ...nach 30 Jahren gekündigt werden.
Wie mit Verträgen die vor Inkrafttreten der Schuldrechtsreform geschlossen wurden,soll § 5 des Artikels 229 EGBGB regeln.
Bitte prüfen Sie Ihre Antwort unter dem Gesichtspunkt der Auffassung des Kollegen.
Zum jetzigen Zeitpunkt wird uns, unter der Vorraussetzung einer angeblich nach 30 Jahren bestehenden Kündigungsmöglichkeit seitens des Verpächters, ein , den momentanen Pachtvertrag ( der eventuell in 8 Jahren beendet wird ) , ablösender Geschäftsbesorgungsvertrag für 25 Jahre angeboten ( Ziel durch Aufhebung des momentanen Pachtvertrages der Kommune die Möglichkeit der Erlangung von Fördermitteln zur dringend notwendigen Grundinstandsetzung des Pachtobjektes zu ermöglichen ) .
Es ist also für uns von entscheidener Bedeutung in dieser Frage Rechtssicherheit zu haben.
Für Ihre erneuten Bemühungen bedanke ich mich im Vorraus.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
03.06.2012 | 23:46
Sehr geehrter Fragesteller,
In obiger Antwort ist § 544 BGB wegen Tippfehlers in § 584 BGB zu wechseln.
"Mit derselben Frage konfrontiert , kam einer Ihrer Kollegen , unter Verweis auf § 544 S.1 BGB (...kann ein Mietvertrag ,der für länger als 30 Jahre geschlossen wurde .nach Ablauf von 30 Jahren von beiden Seiten gekündigt werden ... "
Diese Vorschrift soll nach Meinung Ihres Kollegen nicht nur für Mietverträge gelten, sondern aufgrund §581 Abs. 2 BGB auch auf Pachtverträge ,ausgenommen Landpachtverträge, um welchen es sich in unseren Fall nicht handelt."
Insofern der Kollege Recht hätte, worin ich diesem Kollegen nicht zustimme, hätte er Ihnen vom § 544 Satz 2 BGB Mitteilung geben müssen. Für natürliche (keine Firmen) Personen sind Verträge auf Lebenszeit nicht von dem Sonderkündigungsrecht umfasst.
Hintergrund ist, dass § 544 BGB (§ 567 BGB a.F.) eine "Erbmiete" verhindern sollte. Eine solche ist aber bei 99 Jahren und der derzeitigen Lebenserwartung durchaus gewollt.
"Auch auf Hinweis , das ein dritter Kollege in der Beurteilung dieser Frage zu einem anderen Ergebnis kommt ( in Übereinstimmung mit Ihrer Meinung , nämlich keine Kündigungsmöglichkeit des Verpächters vor Ablauf der festgelegten Vertragslaufzeit ,sprich 99 Jahre)bleibt das Ergebnis für diesen Kollegen unter Verweis auf die zum 01.01.2002 modernisierten ,schuldrechtlichen Vorschriften des BGB... kann ein Vertrag der für länger als 30 Jahre geschlossen wurde ...nach 30 Jahren gekündigt werden. Wie mit Verträgen die vor Inkrafttreten der Schuldrechtsreform geschlossen wurden,soll § 5 des Artikels 229 EGBGB regeln."
Es bedarf einer Übergangsregelung entgegen der Ansicht des Kollegen nicht.
Denn auch vor der Schuldrechtsmodernisierungsreform gab es den § 567 BGB a.F. (seit 1900) mit wortgleichem Inhalt.
Unterstellt, der Kollege hätte Recht, ist dann jedoch zu prüfen, ob einen Ausübung des Kündigungsrechtes nicht in diesem Fall rechtsmissbräuchlich ist. Denn es wurde hier eine 3-fache Vertragsdauer vereinbart und es wurde einer Bebauung, wie für ein Erbbaurecht üblich zugestimmt. Eine Bebauung rentiert sich in der Regel jedoch nicht innerhalb von 30 Jahren.
Auch wären dann Schadensersatzforderungen zu prüfen.
Es könnte zudem hier tatsächlich ein Erbbaurecht (alt Erbpachtvertrag) vorliegen. Denn Ihnen wurde die Errichtung von Gebäuden gestattet. § 1 Abs. 1 ErbbauRG:
"Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht)."
Diese dinglichen Rechte unterliegen nur begrenzt dem Miet- und Pachtrechten. Insbesondere sind gerade Erbbaurechte von langfristigen Verträgen geprägt, um die erlaubte Bebauung zu amortisieren. § 544 BGB gilt nicht für dingliche Rechte, mithin nicht für Erbbaurechte.
Ob bei Ihnen ein Erbbaurecht vorliegt, lässt sich schnell prüfen. Ein Erbbaurecht erhält ein eigenes Grundbuchblatt.
Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass möglicherweise Übergangsrecht aufgrund Vertragsschlusses im Gebiet der neuen Bundesländer vorliegen könnte. Dies würde aber eine Erstberatung bei Weitem übersteigen.
Als Hinweis: Der Einigungsvertrag trat am 29.9.1990 in Kraft.
"Zum jetzigen Zeitpunkt wird uns, unter der Vorraussetzung einer angeblich nach 30 Jahren bestehenden Kündigungsmöglichkeit seitens des Verpächters, ein , den momentanen Pachtvertrag ( der eventuell in 8 Jahren beendet wird ) , ablösender Geschäftsbesorgungsvertrag für 25 Jahre angeboten ( Ziel durch Aufhebung des momentanen Pachtvertrages der Kommune die Möglichkeit der Erlangung von Fördermitteln zur dringend notwendigen Grundinstandsetzung des Pachtobjektes zu ermöglichen ) ."
Dies klingt finanziell interessant, das Entgegenkommen der Stadt könnte vielleicht soweit führen, dass man in den Vertrag eine Verlängerungsoption einbindet.
Ich schulde Ihnen noch die Antwort auf die Entschädigungsfrage.
Im Falle eines reinen Pachtvertrages sieht § 582f Abs. 3 vor, dass ein Wertausgleich stattfindet. Dies dergestalt, dass die Wertdifferenz des Inventars zu Beginn und am Ende auszugleichen ist. Inventar sind aber nur bewegliche Sachen.
Dies ist übrigens auch ein Indiz dafür, dass ein Erbbaurecht gewollt war. Da die Bebauung von Pachtgrundstücken durch den Pächter in der Regel nicht diesem Rechtsinstitut zugeordnet wird.
Dagegen sind im Erbbaurecht für die Fälle des Zeitablaufes und des Heimfalls Entschädigungen auch für Immobilien vorgesehen.
Zusammenfassung:
Rechtssicherheit werden Ihnen die Meinungen der Kollegen und von mir nicht gewähren, denn dies kann nur ein Urteil. Dabei sind sich selbst Gericht uneins, sodass erst die Rechtskraft Ihnen Sicherheit geben kann.
Insbesondere ist Ihr Verpächter von seinem Recht überzeugt und wird dies ausüben (wollen).
Sie können nur versuchen, rechtskräftig feststellen zu lassen, indem Sie Negative Feststellungsklage erheben, dass keine Kündigung zum 30. Jahr wirksam erfolgen kann. (Die Kosten betragen in der Regel 25-50% einer Leistungsklage.)
Es verbleibt zudem die Verhandlungsmöglichkeit über die angebotene 25 Jahresverlängerung.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
