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Lärmbelästigung aus Nachbarwohnung


14.07.2006 18:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Anwälte,

Ich wohne in einer Mietwohnung aus den 50er Jahren. Seit über einem Jahr entnehme ich aus der Wohnung oberhalb störende Geräusche. Es handelt sich hierbei v.a. um Schrittgeräusche mit harten Schuhen auf dem Parkettboden, aber auch Geklapper und Gerumpel in Bad, Balkon und Küche.

Zweifellos hat die Lärmbelastung mit dem mangelhaften Schallschutzstandard aus den 50er Jahren zu tun. Andererseits kann ich mir nicht vorstellen, dass bei "normaler" Benutzung der Wohnung solch häufiger und starker Lärm anfällt. Viele Mitbewohner im Haus kennen solche Problematiken mit Bewohnern oberhalb nicht.

Bereits Gespräche meines Vormieters als auch meine Versuche, mit der betreffenden Person zu reden, hatten zu keinem Resultat geführt. Ich habe daraufhin ein Lärmprotokoll mit genauen Uhrzeiten verfasst, welches inzwischen 14 Monate geführt wird und um die 800(!) Störeignisse umfasst.

Bereits vor einem Jahr hatte ich über dieses Thema mit der Verwaltung geredet, ohne dass mir grosser Glauben geschenkt wurde. Ich hatte das gesamte Protokoll jetzt gerade der Verwaltung gesendet und sie zur Behebung des zusammenhängenden Mangels aufgefordert. Aufgrund der teilweise auftretenden wochenlangen "Ruhepausen" hatte ich mich dabei auch an http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=14153 orientiert.

Die Verwaltung verweigert nun ihre Arbeit und fordert mich auf, das direkt mit dem betreffenden Nachbarn zu regeln. Auf mein 16-seitiges Lärmprotokoll meinen sie, sie könnten es nicht zur Beurteilung der effektiven Lärmbelästigung heranziehen, "da das individuelle Lärmempfinden sehr verschieden ist". Des weiteren verweisen sie auf die mangelhafte Schallisolation des Hauses.

Überflüssig zu erwähnen, dass der betreffende Nachbar natürlich jegliche Lärmproduktion leugnet.


Wie kann ich weiter vorgehen?

Insbesondere interessiert mich auch, was man "dulden" muss und ab wann es wirklich zu einer Belästigung wird? Ich kann teilweise deswegen nachts nicht einschlafen oder liege frühmorgens schon wach. Auch tagsüber kann ich mich teilweise nicht auf meine Arbeit konzentrieren. Ich empfinde es wirklich als störend!


Den Lärm zu beweisen ist recht schwierig, da es sich um 1-Zimmer-Wohnungen handelt, und ich nur ungerne bei auftretenden Geräuschen immer meinen Nachbarn holen will. Der Lärm hört dann meist eh auf (Sie kennen Murphy´s Law :-) ). Man beginnt mit der Zeit schon wirklich abergläubisch zu werden...

Bitte helfen Sie mir. Vielen Dank im voraus.
14.07.2006 | 20:33

Antwort

von


456 Bewertungen

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:

Zu dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört es, dass diese ohne störende Geräusche benutzt werden kann. Andererseits kann einem Mitmieter nicht untersagt werden, seine Wohnung vollig geräuschlos zu nutzen. Zu berücksichtigen ist schließlich, dass die Lärmempflindlichkeit oftmals individuell verschieden ist, so dass die Schwierigkeit besteht, die Grenze zwischen zumutbaren und unzumutbaren Geräuschen zu ziehen.

Anhaltspunkte dafür, wann Geräusche unzumutbar sind, enthalten die Immissionsschutzgesetze der Länder, die DIN –Norm 4109 und die VDI 4100 Regelung zum Schallschutz von Wohnungsbau sowie die TA Lärm bzw. die VDI- 2058-Richtwerte hinsichtlich des Geräuschpelgels technischer Anlagen. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um verbindliche Werte für jegliche Situationen.

Zur Darlegung des Vorliegens eines Mangels aufgrund unzumutbarer Trittschallgeräusche empfiehlt sich daher feststellen zu lassen, ob der Grenzwert von 35 db(A) eingehalten ist. Beispielsweise wird bei Heizungsgeräuschen von über 30 db(A) ein Mangel angenommen (vgl. AG Hamburg WM 1997, S. 551).

Ob sich die Hausverwaltung mit Erfolg darauf berufen kann, dass das Haus nicht ausreichend schallisoliert sei, erscheint zweifelhaft. Zwar rechtfertigt nach einer Entscheidung des AG München Lärm durch Mieter aus der Nachbarwohnung in einem Altbau, der aus normalem Wohngebrauch resultiert, keine Mietminderung und die alte Trittschalldämmung, die nicht heutigem Standard entspricht, ist hiernach ebenso kein Minderungsgrund, da nur ausschlaggebend sei, ob die Standards und Vorschriften zur Zeit der Baumaßnahmen eingehalten wurden (AG München, Az.: 453 C 24551/03, so auch LG Berlin, Az 67 S 486/01, aus: GE 2003, S. 1612). Wird allerdings von neueren verschärften Grenzwerten erheblich abgewichen, bejahen andere Gerichte das Vorliegen eines Mangels (vgl. OLG Celle RE WM 1985 S. 9). Hier wird es maßgeblich darauf ankommen, welcher Rechtsauffassung sich die für Ihren Wohnort zuständigen Gerichte anschließen.

Besteht keine Möglichkeit zur Durchführung einer entsprechenden Messung, werden Sie gegenüber der Hausverwaltung das Vorliegen der unzumutbaren Trittschallgeräusche auch durch eine entsprechende Zeugenaussage unter Beweis stellen können. Obwohl Sie in der Wohnung alleine leben, sollten Sie dennoch versuchen, dass sich zwecks Beweissicherung dritte Personen besuchsweise in Ihrer Wohnung aufhalten.

Haben Sie bislang noch keine Mietminderung vorgenommen, empfehle ich Ihnen weiterhin eine solche von der nächsten Mietzinszahlung in Abzug zu bringen, wobei eine Mietminderungsquote von rund 15 % gerechtfertigt sein wird. Bleibt die Hausverwaltung auch hiernach untätig, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, eine Klage auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes zu erheben. Im Rahmen dessen wird wahrscheinlich eine Schallmessung durch einen Sachverständigen durchgeführt werden, wobei die Kosten eines entsprechenden Gutachtens erheblich sein werden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2006 | 18:19

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

ich danke Ihnen für Ihre Antwort.

Die Schallmessungen in db(A) sind ja ein absolutes und kein relatives Mass. Es ist also auch gut möglich, dass der Schalldruckpegel in einer Wohnung an einer befahrenen Strasse bereits die 35 db(A) überschreitet.

Inwieweit spielt also das Quartier (ich wohne in einer sehr ruhigen Zone) und ein Vergleich der Lärmbelästigungen mit Nachbarwohnungen (im gleichen Haus) eine Rolle? Können hier auch Tonaufnahmen helfen, die ja auch die Relation zwischen "Alltagslärm" und den eigentlichen Störgeräuschen im richtigen Verhältnis aufzeichnen?


Besten Dank!


P.S.: Ich schätze es sehr, dass Sie Ihre Antwort nicht auch mit diesen "Disclaimern" versehen haben, die in diesem Forum anscheinend immer mehr Mode werden und teilweise schon länger sind als die eigentlichen Antworten selbst...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2006 | 23:41

Sehr geehrte Fragesteller,

sofern die Messung durch einen Sachverständigen durchgeführt wird, ist dieser in der Lage lediglich den Trittschall – unter Ausschluss äußerer Einflüsse - zu messen. Hierzu wird auch die Wohnung des Nachbarn betreten werden müssen. Dies ist nicht nur ein aufwendiges, sondern auch ein kostenintensives Verfahren. Allein aus diesem Gunde ist Ihnen anzuraten, den Lärm aus der Nachbarwohnung durch Zeugen und ein Lärmprotokoll zu belegen. Ob der Vermieter aufgrund von Tonbandaufnahmen Mängelbeseitigungsaufnahmen ergreifen wird, wird maßgeblich von der Qualität der Aufnahmen abhängen. Gegenüber Tonbandaufnahmen wird darüber hinaus leicht eingewandt werden können, diese seien manipuliert. - Weiterhin wird es zunächst ausschließlich auf die Lärmbelästigungen in Ihrer Wohnung ankommen. Der Umstand, dass Nachbarn keine entsprechenden Beschwerden vorbringen, kann zwar dafür sprechen, dass das Haus ausreichend schallisoliert ist und der Trittschall nicht die Grenzwerte überschreitet. Die Schallübertragung in Ihrer Wohnung im Vergleich zu den anderen Wohnungen kann jedoch baulich bedingt eine andere sein, so dass letztich nur ein Sachverständigengutachten Klärung bringen wird.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

Frankfurt

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