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Lärmbelästigung; ETW, Hausverwaltung etc.


| 01.12.2008 21:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Im 3. Quartal 2007 haben meine Frau und ich eine Eigentumswohnung (= ETW) zur Selbstnutzung gekauft. Die ETW befindet sich in einem Ortsteil einer Großen Kreisstadt (Baden-Württemberg) und liegt in einem ruhigen reinen Wohngebiet (verkehrsberuhigte Straße, ohne Gewerbe etc.). In dem Gebäude befinden sich 5 Wohneinheiten, von denen 4 Wohnungen von den Eigentümern selbstgenutzt und eine Wohnung vermietet wird. Im Wohnungseigentumsgrundbuch ist eingetragen, dass ein Verkauf einer Wohnung in dem Anwesen die Zustimmung aller Eigentümer bedarf.

Im Sommer 2008 ist unser Nachbar, der zur Miete über unserer Wohnung lebte, ausgezogen (leider!). Die neuen Nachbarn hören regelmäßig (vermehrt tagsüber und an Wochenenden) sehr laute Musik mit heftigem Bass. Sie sind auch, was den Alltag angeht, laut, aber uns stört nur die laute Musik und der Bass. Wir haben die neuen Nachbarn oft gebeten, die Musik leiser zu hören und den Bass abzustellen oder zumindest so einzustellen, dass es keine Störung mehr darstellt. Darauf reagierten unsere Nachbarn (aggressiv) mit Unverständnis. Der Bass war dabei – egal welche Lautstärke eingestellt wurde – immer mit dabei und störend. Ein Lärmprotokoll wurde von uns erstellt. Bei schönem Wetter verbringen die Nachbarn die meiste Zeit auf dem Balkon, würden wir auch gerne tun, aber die Nachbarn unterhalten sich laut und die Musik läuft nebenbei, so dass wir – selbst wenn wir unsere Balkontür zu lassen – einen Lärmpegel im Wohnzimmer haben und nicht einmal ungestört fernsehen oder lesen können.

Dem Vermieter ist der Sachverhalt von Anfang an bekannt. Wir haben ihm auch schon mehrmals auf den Anrufbeantworter gesprochen, weil wir ihn telefonisch nicht erreichen können und ihn um Rückruf gebeten. Vom Vermieter ist keine Rückmeldung erfolgt. Offensichtlich kümmert ihn das Problem nicht, da er selbst nicht in dem Gebäude wohnt. Die anderen Nachbarn fühlen sich zwar auch etwas vom Mieter gestört, allerdings werden die Umstände aufgrund eines Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter hingenommen bzw. geduldet; denn auch die Nachbarn haben dem Vermieter das Verhalten seiner Mieter geschildert und ihn gebeten, sich um die Angelegenheit zu kümmern. Eine Hausordnung besteht im Übrigen nicht, auch sind die anderen Wohnungseigentümer an einer Hausordnung nicht interessiert, da ja ein „harmonisches“ Verhältnis unter den Eigentümern herrscht. Zu den Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung selbst nutzen, haben wir ein sehr gutes Nachbarschaftsverhältnis, das wir auch gerne erhalten wollen.

Nachdem die Mieter in letzter Zeit wiederholt laute Musik mit Bass gehört haben, so dass wir in unserer Wohnung den Text verstehen und mitsingen könnten und sogar den Eindruck hatten, dass wir unsere eigene Anlage laut hören würden, haben wir nun (nach 3 Monaten) die Polizei eingeschaltet. Der Polizei gegenüber waren unsere Nachbarn nicht aggressiv und haben mit "Verständnis" reagiert.

1. Wie sollen wir uns verhalten, wenn die Lärmbelästigung nicht aufhört oder wenn die Lärmbelästigung nach einer „Schonfrist“ wieder beginnt? Die Polizei wird irgendwann die Anlage beschlagnahmen und dann haben wir – aufgrund des aggressiven Verhaltens der Nachbarn uns gegenüber – den Ärger am Hals.

2. Wie sollten wir uns verhalten, wenn die Nachbarn – um es uns „heimzuzahlen„ die Polizei holen, obwohl es nichts zu beanstanden gäbe?

3. Im Sommer möchten auch wir das schöne Wetter auf unserem Balkon genießen (z.B. draußen lesen oder essen) und unsere Balkontür offen stehen lassen können. Welchen Lärmpegel müssen wir dulden? Wir reden auf dem Balkon ja auch in einem leiseren Ton, um die Nachbarn nicht zu stören.

4. Für den Fall, dass der Vermieter die Wohnung an den Mieter verkauft (der Mieter wäre sehr am Erwerb der Wohnung interessiert), könnten wir dann unsere Zustimmung aufgrund des Eintrags im Wohnungseigentumsgrundbuch verweigern? Immerhin wäre in diesem Fall unser wirtschaftliches Interesse verletzt, denn wer kauft oder mietet schon eine Wohnung, in der solche Umstände herrschen!?
Bejahendenfalls, können wir unsere Zustimmung auch dann verweigern, wenn sich die Nachbarn mit dem Lärm für einen längeren Zeitraum zusammenreißen und dann die Wohnung kaufen? Die Nachbarn sind nämlich der Meinung, dass sie dann erst recht tun und lassen könnten, was sie wollen.

5. Könnten wir verlangen, dass die Hausverwaltung von einer externen Hausverwaltung übernommen wird, wenn objektiv beurteilt werden kann, dass die Hausverwaltung ihren Verpflichtungen nicht nachkommt? U.E. müsste sich nämlich auch die Hausverwaltung darum kümmern, dass die Lärmbelästigung ein Ende nimmt.

6. Können wir darauf bestehen, dass eine Hausordnung eingeführt wird?
01.12.2008 | 22:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1.) Sie können gegen die Nachbarn eine einstweilige Verfügung bei Gericht beantragen. Diese ist dann verbindlich und kann bei Zuwiderhandlung zu empfindlichen Bußzahlungen führen. Gegen das agressive Verhalten helfen im absoluten Notfall leider nur weitere einstweilige Verfügungen.

2.) Wenn die Nachbarn unberechtigtwerweise die Polizei rufen, können Sie Strafanzeige wegen falscher Verdächtigung und im Wiederholungsfall ebenfalls eine einstweilige Verfügung beantragen.

3.) Grundsätzlich müssen Sie draußen einen Lärmpegel von 50 (reines Wohngebiet) bis 60 (Mischgebiet) dBA dulden. Allerdings sind dies nur Richtwerte. Gemäß stehender Rechtsprechung muß nur der übliche Lärm geduldet werden, der nicht unangenehm ist. Auch wenn dies leider nicht wesentlich genauer ist.

4.) Sie können die Zustimmung nur aus wichtigem Grunde versagen. Da Ihnen öffentlich- bzw. zivilrechtliche Handhabe gegen die Nachbarn zur Verfügung stehen, ist das Verhalten der Nachbarn kein wichtiger Grund. Sie können daher leider nicht die Zustimmung versagen.

5.) Sie können durchaus verlangen, daß die Verwaltung von Externen übernommen wird.

6.) Die Hausordnung muß von der Verwaltung oder der Eigentümergemeinschaft aufgestellt werden. Notfalls kann das Gericht eine Hausverordnung erlassen, diese kann allerdings wieder von der Eigentümergemeinschaft geändert werden. Sie sollten sich daher in jedem Fall um eine Mehrheit innerhalb der Gemeinschaft bemühen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2008 | 18:33

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weber,

für die Beantwortung unserer Fragen danken wir Ihnen.

Wir bitten Sie, uns einige Beispiele zu Punkt 4 zu nennen. Wir können es nämlich nicht ganz nachvollziehen, welche Gründe vorliegen müssen, damit die Zustimmung zur Veräußerung einer ETW aufgrund des Eintrags im Wohnungseigentumsgrundbuch verweigert werden kann. Denn im Grunde genommen hat man ja gegen alles eine öffentlich- bzw. zivilrechtliche Handhabe.

Im Voraus herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2008 | 21:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

die gegebene Antwort möchte ich kurz präzisieren.

Die Zustimmung kann nur verweigert werden, um eine zukünftige unzulässige Nutzung zu verhindern, auf die gegenwärtige Nutzung hat sie keine Auswirkung. Dementsprechend ist das auch kein wichtiger Grund.
Gegen eine zukünftige unzulässige Nutzung haben Sie hingegen nur in seltenen Fällen im Vorfeld eine rechtliche Handhabe.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.12.2008 | 13:42


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"Wir fanden die Antwort gut strukturiert; allerdings etwas pauschal. Was uns gefehlt hat, sind die Rechtsgrundlagen zu den Antworten. Das eine oder andere hätten wir gerne in den Gesetzen nachgelesen."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 07.12.2008
3,6/5.0

Wir fanden die Antwort gut strukturiert; allerdings etwas pauschal. Was uns gefehlt hat, sind die Rechtsgrundlagen zu den Antworten. Das eine oder andere hätten wir gerne in den Gesetzen nachgelesen.


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