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Lärm in Neubauwohnung durch angrenzende Tiefgarage


| 27.12.2014 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe 2013 eine Neubau-ETW mit "gehobener" Ausstattung in einer Wohnanlage mit 150 Wohneinheiten in einer bekannten und begehrten Großstadt in NRW gekauft. Fertigstellung und Übergabe war Mitte 2014.

Neben kleinerer Baumängel, welche ein halbes Jahr nach Übergabe schleppend aber stetig behoben werden, trat im Laufe der Zeit folgendes Ärgernis zu Tage:

Da die Wohnung an der Tiefgarageneinfahrt gelegen ist, sind fahrende Autos sowie der Betrieb der Tore hörbar. Vor allem das Anlaufen der Tore verursacht eine für mein Empfinden enorme Geräuschentwicklung. Befindet man sich über dem Tor in der Wohnung sind sogar Erschütterungen spürbar. Mit einfachen Mitteln konnte ich bis zu 55db Schallemission in meiner Wohnung ermitteln.
Nun könnte man meinen, selber schuld. Der Umstand der räumlichen Nähe zur Tiefgaragenein- und ausfahrt waren zuvor bekannt.

Allerdings hatte ich die Verkäuferin im Gespräch vorab genau hierauf angesprochen, woraufhin mir versichert wurde, dass die Wohnung dadurch keine Beeinträchtigungen erleiden sollte. Im Verkaufsprospekt ist die Wohnung sogar im Vergleich zu Nachbarwohnungen nach oben "versetzt" dargestellt, worauf ich von der Verkäuferin hingewiesen wurde. In einer E-Mail an den Verkaufsleiter teilte ich sogar mit, dass ich eine andere Wohnung der jetzigen lieber vorgezogen hätte. Die Preisgestaltung der Wohnungen lassen auch keinen Schluss auf einen Mangel meiner Wohnung zu. Mir liegt z.B. noch das Angebot der höherliegenden Wohnung mit einem ein-prozentigen Aufschlag vor, welchen ich als üblich empfinden würde.

Mit der Versicherung der Verkäuferin und dem Hochglanz-Verkaufsprospekt war ich guten Glaubens, dass mit Hilfe moderner Bautechniken dieses Versprechen auch umgesetzt werden könne.

Der Bauträger-Kaufvertrag nennt die DIN4109 als Grundlage für den Schallschutz. Jedoch habe ich durch Recherche im Internet Kenntnis über die aktuelle Rechtsprechung erlangt, welche analog zum Charakter eines Bauvorhabens eines entsprechendes hohes Schallschutz-Niveau verlangt. Ganz gleich, was im Kaufvertrag steht. (siehe Untenstehenden Auszug der Dt. Gesellschaft für Akustik)

Auf meine Beschwerde bezüglich dieser Problematik beim Bauträger gab man sich nach einigem Hin und Her relativ einsichtig, so dass man jetzt eine Modifikation in Auftrag gegeben hat, so dass eventuell die Betriebsgeräusche verringert werden können.


Zur Rechtslage habe ich zwei Fragen:

Vorausgesetzt es ist ein hoher Schallschutz geschuldet und aktuell nicht umgesetzt

1. Welche Möglichkeiten zur Durchsetzung einer Mängelbeseitigung habe ich in diesem Fall? Wer würde die Kosten für eine Mängelbeseitigung tragen? (Z.B. noch höherwertige Tor-Modifikation, bessere Schalldämmung der Garageneinfahrt)

2. Wenn der geschuldete Schallschutz nicht erbracht werden kann oder der Bauträger sich einer weiteren Annahme des Problems verweigert, bestünde da die Möglichkeit einer Rückabwicklung des Kaufvertrags?
Ist der Bauträger in diesem Fall schadensersatzpflichtig? D.h. er müsste sämtliche mit dem Kauf verbundene Kosten ersetzen? (Notar, Grunderwerbssteuer etc)?
In welchem Zustand wäre die Wohnung zurückzugeben? Wie übernommen? D.h. eine Einbauküche wäre wieder zu entfernen?
Bestünde die Möglichkeit einer Kaufpreisminderung? In welcher Größenordnung würde diese ca. liegen?

Mit freundlichen Grüßen.



(Deutsche Gesellschaft für Akustik

Das geschuldete Schallschutzmaß kann sich nicht nur aus Angaben von Dezi- belwerten oder der Vereinbarung einer bestimmten Konstruktion ergeben, son- dern auch aus dem Komfortstandard abzuleiten sein, wie er sich aus dem Ver- tragswortlaut und ergänzender Heranziehung der weiteren Vertragsumstände (z.B. Exposés, Werbeanzeigen, Bauschilder etc.) ergibt. Wird durch solche An- gaben vermittelt, dass das Bauwerk in einem exklusiven Standard erstellt wird, ist auch ein entsprechend besserer Schallschutz geschuldet. Die Einhaltung der an- erkannten Regeln der Technik für das übliche Qualitäts- und Komfortniveau reicht in diesem Falle nicht aus (vgl. BGH Urt. v. 04.06.2009, BauR 2009, 1288, Rdn. 20).

http://www.dega-akustik.de/fachausschuesse/bra/dokumente/DEGA_BR_0101.pdf)
27.12.2014 | 19:25

Antwort

von


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78112 St. Georgen

Tel: 07724/917208
Web: www.Immobilien-Kanzlei.net
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In mehreren Entscheidungen sehen die Gerichte auch bei Einhaltung der DIN 4109 einen Schallschutzmangel an. So ist z.B. gerade für Mehrfamilienhäuser im Urteil des BGH VII ZR 54/07 die Rede, dass bei üblichem Komfortstandard, bei dem die Bewohner einer Wohnung „im Allgemeinen Ruhe finden", die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100, Ausgabe 1994 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109, Ausgabe 1989 Anhaltspunkte liefern können. Zudem führt der BGH in einer anderen Entscheidung aus: „Da zu den bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigenden Umständen auch gehört, welcher Schallschutz nach den die anerkannten Regeln der Technik einzuhaltenden Bauweisen erbracht werden kann (BGH, Urteil vom 14.06.2007 - VII ZR 45/06, aaO), kann sich im Einzelfall etwas anderes z.B. dann ergeben, wenn höhere Schalldämmmaße als nach der DIN 4109 wegen der Besonderheiten der Bauweise nicht oder nur mit ungewöhnlich hohen Schwierigkeiten eingehalten werden können."

In einer weiteren Entscheidung führt der BGH aus, dass sich die Werkleistungsanforderungen für den Bauträger nicht nur aus der Leistungsbeschreibung ergäben. Vorzunehmen sei eine Gesamtabwägung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen sei, sondern auch die vertragsbegleitenden, zusätzlichen Erklärungen, die näheren Umstände der Vertragsanbahnung sowie die Zweckbestimmung, der Zuschnitt und der architektonische Anspruch des Gebäudes. Diese Erwägungen seien nicht nur anzustellen, wenn in der Baubeschreibung keine Angaben zum Schallschutz gemacht wurden, sondern auch dann, wenn ausdrücklich Bezug auf die einschlägige DIN genommen werde.

Meiner Erfahrung bei diversen Abnahmen von WEG-Gemeinschaftseigentum im Auftrage der WEG oder einzelner Eigentümer - meist begleitet durch einen technischen Sachverständigen - hat meistens gezeigt, dass ja nicht alleine die Tiefgarage an sich die Geräuschemissionen verursacht, sondern desöfteren unzureichend erfolgte akustische Trennungen von Garagentoren, Rohrdurchführungen, etc.

Die erste Empfehlung wäre daher die Beauftragung eines technischen Sachverständigen, damit die Frage, ob hier tatsächlich ein Mangel vorliegt und was hierfür genau Ursache ist, ermittelt werden kann.

Soweit ein Mangel vorliegt, wird dieser aller Voraussicht am Gemeinschaftseigentum liegen. Sie können dann Mangelbeseitigung verlangen. Es stellt sich dann die Frage - auch für die Frage der Beweislast - ob die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt ist. Da es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, stellt sich dann die weitere Frage, ob die WEG durch Beschluss die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und ggf. Mängelverfolgung durch Beschluss an sich gezogen hat. Dann wären diese beiden Aufgabenbereiche im Bereich der WEG zu sehen.

Soweit ein Mangel besteht und dieser rechtzeitig geltend gemacht wird, wäre dieser vom Bauträger auf seine Kosten zu beseitigen. Die Gewährleistung richtet sich Bauwerkvertragsrecht. Kommt der Bauträger der Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen gesetzten Frist nicht nach undhaben die Ersatzvornahme im Falle des fruchtlosen Fristablaufes angekündigt, können Sie die Mängelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme durch ein Drittunternehmen vornehmen lassen und haben dann einen Anspruch auf Ersatz der Kosten der Ersatzvornahme gegen den Bauträger. Sie können auch nach Fristablauf vom Bauträger auch einen angemessenen Vorschuss für die Ersatzvornahme verlangen. Den Vorschuss kann er jedoch nur mit der Maßgabe geltend machen, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

Als Erwerber können Sie Rechte auf sog. großen Schadensersatz und Rücktritt selbstständig geltend machen.

Nicht allein geltend machen können Sie die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und
sog. kleinen Schadensersatz.

Der Anspruch auf Schadensersatz und Rücktritt besteht bei schwerwiegenden Mängeln. Die empfangenen gegenseitigen Leistungen wären dann jeweils zurückzugeben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2015 | 13:14

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre ausführliche Beantwortung meiner Frage.

erlauben Sie mir folgende Nachfrage:

- in der Abnahme des Allgemein-Eigentums habe ich die Problematik bereits erfassen lassen. Obliegt es nun dem Gutachter, die Mängelbeseitigung zu forcieren oder kann ich als Miteigentümer den Mangel selber anmahnen und eine Frist setzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.01.2015 | 17:29

Zur Nachfrage: ES kommt darauf an, ob die Gemeinschaft die Geltendmachung von Gewährleistungsmängeln durch Beschluss an sich gezogen hat.
mfg RA Mohr

Ergänzung vom Anwalt 27.12.2014 | 20:16

Noch zur Ergänzung und Klarstellung:

Soweit der Mangel so gravierend sein sollte, dass nicht nur der Rücktritt verlangt werden kann, können anstelle des Rücktritts auch Ansprüche auf den sog. großen Schadensersatz bestehen. Dies bedeutet, dass man die Eigentumswohnung nicht nur zurückgibt, sondern darüber hinaus auch sämtliche im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie getätigten Aufwendungen ersetzt verlangen kann. Der Käufer ist damit vom Bauträger so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages stünde.

Als Schadensersatzpositionen sind insbesondere zu sehen: Unnütz gewordene Investitionen wie z.B. der Kauf einer Küche, Makler-, Notar- oder Grundbuchkosten. Umgekehrt sind gezogene Gebrauchsvorteile zu ersetzen, in der Regel linear im Verhältnis zum Kaufpreis (nicht Mietpreisgleich).
Mfg
RA Ernst G. Mohr
Bewertung des Fragestellers 03.01.2015 | 13:16


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