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Ladenflächen: Befristete Mietverthältnisse und Bewilligungen


29.12.2014 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die rechtlichen Schritte bei der Gründung in Einrichtung von Ladengeschäften, Restaurants und Cafés.


Guten Tag

Die Fragen betreffen befristete (zeitlich beschränkte) Mietverhältnisse (1-12 Monate) von Ladenflächen/Gastronomieflächen in den Städten Frankfurt am Main, Stuttgart, Berlin, Hamburg, München und Köln.
Einige der Fragen können sicherlich mit wenigen Worten beantwortet werden.


MIETRECHT

- Bestehen rechtliche Einschränkungen bei der befristeten Vermietung (1-12 Monate) von Ladenflächen?

- Haben Mieter/Untermieter die Möglichkeit ein befristetes Mietverhältnis zu verlängern (zu erstrecken)?
Falls ja:
- wie und unter welchen Voraussetzungen?
- Kann eine solche Verlängerungsmöglichkeit vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen werden?

- Bestehen Restriktionen für die Untervermietung von Ladenflächen (z.B. gleichbleibende Konditionen)? Besteht ein generelles Recht des Mieters auf Untervermietung oder kann die Untervermietung in einem Mietvertrag verboten werden?

- Ist der Abschluss einer Haftplichtversicherung beim kurzfristigen Mieten von Ladenflächen gesetzlich vorgeschrieben oder erfahrungsgemäss Teil der Mieterpflichten im Rahmen eines Mietvertrags für Ladenflächen?


BEWILLIGUNGEN/ERLAUBNISSE (wiederum ist eine Dauer des Verkaufspunkts von 1-12 Monaten anzunehmen)

- Welche Schritte sind notwendig um in diesen Städten ein Ladenlokal zu eröffnen (Bewilligungen etc.)? Stichwortartig (idealerweise mit Link zur zuständigen Amtsstelle)

- Welche Schritte sind notwendig um in diesen Städten ein Restaurant/Café zu eröffnen? (Bewilligungen etc.)? Stichwortartig (idealerweise mit Link zur zuständigen Amtsstelle)
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung ohne die sehr genaue Kenntnis Ihres Vorhabens nicht möglich ist.

Unter Berücksichtigung des geringen Einsatzes bin ich gehalten, Ihre Fragen kurz zu beantworten.

Grundsätzlich herrscht im Rahmen von Gewerbemietverträgen eine größere Vertragsfreiheit als bei Wohnraummietverhältnissen. § 575 BGB, der strenge Anforderung an befristete Mietverträge knüpft, gilt für Gewerbemietverhältnisse nicht, vgl. § 578 BGB. Es gelten jedoch §§ 134, 138, 242 BGB und die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts, also §§ 535 – 548 BGB.

Grundsätzlich besteht für Untermieter und Mieter die Möglichkeit, ein befristetes Mietverhältnis zu verlängern. Dies sollte durch vertragliche Vereinbarung erfolgen. Es kann durch die Einräumung einer einseitig auszuübenden Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses geschehen.

Die Verlängerungsmöglichkeiten können auch vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden.

Hinsichtlich der Untervermietung gilt § 540 BGB. Hiernach sind unberechtigte Untervermietungen nicht zulässig. Ein generelles Recht des Mieters auf Untervermietung besteht nicht. Die Untervermietung kann in einem Mietvertrag grundsätzlich auch verboten werden.

Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber sehr zu empfehlen, insbesondere vor dem Hintergrund, da durch den Betrieb eines Geschäfts erhöhte Gefahren entstehen. Daher ist Sie seitens des Vermieters nicht unüblich in Mietverträgen.

Zum Eröffnen eines Ladenlokals sowie eines Restaurants bzw. Cafés sind grundsätzlich eine Gewerbeanmeldung, eine Gaststättenerlaubnis, eine Meldung beim Finanzamt sowie möglicherweise eine Genehmigung vom Bauamt erforderlich, falls eine Nutzungsänderung der Räumlichkeiten erfolgt, in denen der Betrieb stattfindet. Genaue Links können hier nicht zur Verfügung gestellt werden, da die Großstädte verschiedene Ämter für verschiedene Stadtteile führen. Grundsätzlich sind Gewerbeanmeldungen und Gaststättenerlaubnisse/Schankerlaubnisse bei den zuständigen Gewerbeämtern zu beantragen. Die Baugenehmigung/Nutzungsänderung müsste beim Bauamt angezeigt werden. Hier ist insbesondere von Bedeutung, welche Art der baulichen Nutzung der Bebauungsplan in den entsprechenden Gebieten aufweist, weil ein störender und Lärm verursachender Betrieb nicht ohne Weiteres in einem reinem Wohngebiet situiert werden kann. Die Meldung zum Finanzamt ist grundsätzlich erforderlich, um Ihnen als Neugründer eine Steuernummer zu erteilen, unter der Sie steuerrechtlich zugeordnet werden können, um Einkommensteuern, und Umsatzsteuern zu zahlen.

Die Erstberatung eignet sich nicht, um eine solche Gründung abschließend zu diskutieren. Es kann lediglich einer groben Orientierung dienen. Ich kann Ihnen gerne anbieten, Sie in rechtlicher Hinsicht bei Ihren Vorhaben zu begleiten, wenn Bedarf entsteht. Hierfür können Sie mich gerne direkt unter meiner Emailadresse kontaktieren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die kostenlose einmalige Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese gegebenen falls ausräumen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2014 | 12:32

Sehr geehrter Herr Pilarski

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Können Sie kurz bestätigen, dass wir Ihre Antworten wie nachfolgend zusammengefasst verstehen dürfen (bei einigen Antworten sind wir uns nicht ganz sicher)? Ausserdem haben wir in Bezug auf den Bewilligungsprozess (siehe unten) eine Nachfrage.

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- Bestehen rechtliche Einschränkungen bei der befristeten Vermietung (1-12 Monate) von Ladenflächen?
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Antwort: Die Einschränkungen von § 575 BGB gelten nicht, allgemeine Vorschriften des Miet- und Vertragsrecht sind anwendbar.

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- Haben Mieter/Untermieter die Möglichkeit ein befristetes Mietverhältnis zu verlängern (zu erstrecken)?
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Antwort: Nur wenn dies vertraglich vorgesehen ist. Es gibt keinen gesetzlich vorgesehenen Fall, in dem ein Mieter ein befristetes Mietverhältnis mit Rechtsmitteln verlängern könnte.


Zum Ihrem weiteren Verständnis: Bei befristeten Mietverhältnissen ist es für den Vermieter sehr wichtig, dass der Mieter die Räumlichkeiten zum vereinbarten Datum tatsächlich freigibt und der Vermieter wieder frei darüber verfügen kann.
Zum Beispiel in der Schweiz gibt es die sog. Mieterstreckung (Verlängerung), die einem Mieter zusteht, wenn die Kündigung eines Mietverthältnisses eine "Härte" für ihn zur Folge hätte. Das Gesetz sieht dafür ein Rechtsmittel vor. Mit einem Mieterstreckungsgesuch kann also ein Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses gegen den Willen des Vermieters erzwingen!


BEWILLIGUNGEN/ERLAUBNISSE (wiederum ist eine Dauer des Verkaufspunkts von 1-12 Monaten anzunehmen)
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- Welche Schritte sind notwendig um in diesen Städten ein Ladenlokal zu eröffnen (Bewilligungen etc.)? Stichwortartig (idealerweise mit Link zur zuständigen Amtsstelle)
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Leider gehen Sie hier nicht auf den Aspekt der Befristung ein. Wie erwähnt, wären die Verkaufspunkte nur befristet aktiv, weshalb die Frage vor allem darauf abzielte, ob es für bewusst befristetes Gewerbe einen anderen Bewilligungsprozess gibt.

NACHFRAGE: Gehen wir davon aus, ein bereits gegründetes und beim Finanzamt gemeldetes Unternehmen für Damenbekleidung mit Sitz in Frankfurt möchte befristet für 6 Monate einen Shop in Celle (ihrem Arbeitsort) eröffnen. Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, bauliche Massnahmen sind nicht erforderlich.
Ist eine Bewilligung des Gewerbeamtes für den schlichten Betrieb des Ladenlokals notwendig?

Eine Kurzantwort reicht aus, da wir uns bewusst sind, dass branchenspezifisch weitere Anforderungen bestehen können, wir gehen jedoch davon aus, dass bei Kleidung dies nicht der Fall ist.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2014 | 14:54

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

§ 575 BGB gilt, wie die Überschrift des Paragraphen ausweist, für Mietverhältnisse über Wohnraum.

Ein so genanntes Mieterstreckungsgesuch ist dem deutschen Recht nicht bekannt. Ich würde aber nicht so weit gehen, zu sagen, Rechtsmittel sind nicht vorhanden. Denn es gibt immer Konstellationen, in denen der Mieter einen Anspruch auf "Verlängerung" erwerben kann. Wenn er beispielsweise nach Beendigung der Befristung die Geschäftsräume weiter nutzt und Sie es dulden, dann könnte stillschweigend ein weiterer, sich anschließender Mietvertrag zustande kommen, vgl § 545 BGB. Ein Mietverhältnis endet aber nach § 542 Abs. 2 S. 2 BGB, wenn es auf bestimmte Zeit eingegangen wurde, mit Ablauf der Zeit, sofern es nicht verlängert wurde, also durch Vertrag.

Hinsichtlich der Bewilligungen und Erlaubnisse hat sich für mich tatsächlich nicht erschlossen, dass Sie dort auf die Befristung hinaus wollen. Die Bewilligungen und Erlaubnisse hat, damit wir uns nicht falsch verstehen, derjenige einzuholen, der das Ladenlokal der eben die Gaststätte betreibt. Das ist grundsätzlich nicht der Vermieter. Die Bewilligungen und Erlaubnisse sind zunächst bei Erteilung unabhängig von der Befristung. Jedoch können die Antragsteller natürlich befristete Erlaubnisse und Bewilligungen beantragen, so dass diese im behördlichen Bescheid dann auch befristet werden.Die Befristung ist aber nicht das Hauptproblem, sondern das Vorliegen der materiellen Voraussetzungen der Erlaubnisse und Bewilligungen.

Hinsichtlich der Gewerbeimmobilie ist Folgendes zu sagen: Eine erneute Meldung beim Finanzamt dürfte dann nicht mehr erforderlich sein, da Sie bereits steuerlich erfasst wären und die Einnahmen und Ausgaben unter dieser bereits zugewiesenen Steuernummer angeben müssten. Bei der Erlaubnis vom Bauamt kommt es darauf an, welcher Nutzung zuvor und welche nachfolgend erfolgte. Wenn es vorher eine Gewerbeimmobilie war, in der lediglich eine Schneiderei ansässig war, die wenig Kundenverkehr hat und überhaupt keinen Lärm produziert und dann wird dort ein Handwerk betrieben, welches sehr viel Lärm verursacht, dann kann es hinsichtlich der Genehmigung einen Unterschied ausmachen. Hier ist das öffentliche Baurecht zu prüfen. Der Geschäftsbetrieb muss eben in den jeweiligen Bebauungsplan nach der Baunutzungsverordnung passen. Das kann aber erst geprüft werden, wenn der konkrete Standort feststeht, da die Anforderung jeweils unterschiedliche Bebauungspläne haben und mit unterschiedlichen Gebietscharaktern ausgewiesen werden. Ich gehe jedoch davon aus, dass es hier zu keinen großen Problemen kommen sollte, wenn es sich um ein schlichtes LAndelokal für Kleidung handelt, dort wird im schlimmsten Fall eine schlichte Anzeige beim Bauamt ausreichend. Dort würde ich beim örtlichen Bauamt einfach nachfragen. Die Arbeitsweisen der Ämter sind auch abhängig von den Bundesländern unterschiedlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Pilarski
(Rechtsanwalt)

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