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Kurzfristige Absage eines Notartermins bei Immobilienkauf und die Folgen


13.10.2012 17:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dipl. Jurist Felix Hoffmeyer, LL.M.


| in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Experten,

für folgenden Fall erbitte ich einen Rat:

Familie Y ist nach der Besichtigung einer Immobilie hell auf begeistert (Familie Y hatte aus Erfahrung vergangener Besichtigungen bei dem ersten und einzigen Besichtigungstermin zwei Architekten dabei). Der vom Verkäufer beauftragte Makler teilt der Familie mit, dass es mehrere Interessenten für die Immobilie gibt, und das - bei Interesse am Haus - eine Reservierung vorgenommen werden kann. Diese Reservierung soll für die Familie Y 890,00 € betragen. Im Laufe der nächsten Woche gibt es zwischen Familie Y, dem Makler und der Verkäuferin Verhandlungen zum Kaufpreis. Die Verkäuferin kommt der Familie mit einer Preisreduzierung von 10% entgegen. Der Makler bitte die Familie danach umgehend eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen. Familie Y kommt dem nach und unterschreibt eine Vereinbarung mit folgenden Passagen (Auszüge):

-------

Sehr geehrte Familie Y,

Sie baten um die verbindliche Reservierung und um Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages, Erstellung und Versendung eines Kaufvertragsentwurfes durch den Notar für das Einfamilienhaus X.

Die Reservierungsgebühr beträgt EUR 890,00 und kann zu den Geschäftszeiten in unserem Büro eingezahlt werden.

Nach Eingang der Reservierungsgebühr sagen wir alle weiteren Besichtigungstermine ab und geben die Erstellung des Kaufvertrages bei dem Notar XYZ.

(...) Wird der Kaufvertrag bis zum Ablauf der Reservierung aus Gründen, die Sie zu vertreten haben nicht beurkundet, so verfällt die Reservierungsgebühr und wir werden (...) die Vermarktungsaktivitäten wieder aufnehmen.

Sie versicherten, dass die Finanzierung über eine deutsche Bank sichergestellt (...) ist.

Bitte beachten Sie, dass die Beauftragung des Notars ebenfalls die gesetzlich geregelten Kosten für Sie auslöst.

Sofern Sie keine Änderungswünsche haben, und Sie dies ausdrücklich wünschen, bestätigen Sie bitte durch Zahlung der Reservierungsgebühr. Wir werden dann, wie oben genannt, die nächsten Schritte veranlassen.

-------

Bereits während der Unterzeichnung, wird Familie Y gedrängt, den Betrag sofort in Bar zu begleichen. Da Vater H von Familie Y alleine bei dem Makler war (dieser war auch nur mit einer Person vertreten), bat er noch um Rücksprache mit Mutter U um mit dieser den Vertag zu besprechen.

In den 10 Arbeitstagen zwischen der Reservierung und dem von der Verkäuferin vorgeschlagenen Notartermin, besuchte Familie Y eine Reihe von Kreditinstituten um eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Paralell dazu berechneten die beiden Architekten auf Grundlage ihres (30-minütigen) Eindrucks von der Immobilie die notwendigen Sanierungs- und Renovierungskosten. Nach dem dieser Wert feststand, sagte eine Bank nach der anderen ab. Hintergrund war der - aus Sicht der Banken - zu hohe Grundpreis, der vorhandene Renovierungsstau sowie die berechneten Sanierungskosten. Daneben lagen eine Reihe von Dokumenten nicht vor, der Wunsch nach einem zweiten Besichtigungstermin wurde vom Makler abschlägig beschieden, sodass innerhalb von 10 Arbeitstagen keine sichere Finanzierung aufgestellt werden konnte. Um auf Nummer sicher zu gehen, sagte Familie Y dann einen Tag vor dem geplanten Notartermin diesen beim Makler ab. Innerhalb der genannten 10 Tage bezahlte Familie Y die vereinbarte Reservierungsgebühr auch nicht, da Sie dem letzten Passus "Sofern Sie keine Änderungswünsche haben, (...), bestätigen Sie dies bitte durch Zahlung der Reservierungsgebühr. (...) entnahm, dass alle Schritte erst dann veranlasst werden, wenn die Gebühr bezahlt würde. Der Notartermin war der Familie aber bekannt.

Nach dem Familie Y nun den Termin beim Notar absagte, erreichte die Familie eine Rechnung über die Reservierungsgebühr sowie eine Rechnung des Notars über ca. 460,00 €.

Nun die Fragen:

- wie verhält es sich grundsätzlich mit Reservierungsverträgen?
- Wie ist Ihre Einschätzung: wenn Verträge dieser Art rechtens und gängige Praxis sind, muss die Familie zahlen?
- Hat die Familie den Notar mit der Unterschrift unter der Reservierungsbestätigung direkt beauftragt und ist somit zur Zahlung der Notarkosten verpflichtet?
- wie verhält es sich mit er Aufklärungspflicht des Notars: denn bei der Besichtigung war auf die Schnelle nicht absehbar, dass nicht unerhebliche Renovierungskosten auf den Käufer zukommen. Hierüber ist im Vorvertrag nichts vermerkt. Hätte der Notar nicht durch gezieltes Nachfragen und Erkunden das klären müssen? Familie Y ist in solchen Dingen ja unkundig. Hat der Notar nicht vielleicht sogar eine schuldhafte Amtspflichtverletzung betrieben? Der Notar hat doch immerhin eine Aufklärungspflicht über mögliche Rechtsfolgen?! §17 Abs.2 BeurkG, BGH Urteil 2.11.95 NJW 1996 (neue juristische Wochenzeitschrift)

Wir freuen uns über Ihre Einschätzung!

Ihre Familie Y

13.10.2012 | 19:09

Antwort

von

Rechtsanwalt Dipl. Jurist Felix Hoffmeyer, LL.M.
794 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

Grundsätzlich sind Verträge formfrei und können jeden erdenklichen Inhalt haben, sofern diese nicht gegen gesetzliche Regelungen verstoßen (z.B. Paragraphen 134, 138 BGB).

Diese sind in dem von Ihnen genannten Vertrag nicht ersichtlich, sodass die Unterzeichner aus dem Vertrag heraus verpflichtet sid, die Reservierungsgebühr zu übernehmen und auch die Notarkosten, wie es im Vertrag eindeutig geregelt ist.

Hinsichtlich der Renovierungskosten ist dies nicht die Aufgabe des Notars auf diese hinzuweisen, da es sie Pflicht des Käufers ist, die Immobilie und die Realtion zwischen Wert und Kaufpreis zu ermitteln.
Anders wäre es hier bei einem Makler, der natürlich auch über Zustan der Immobilie Bescheid wissen muss, anders beim Notar, der lediglich für die rechtliche Abwicklung zu sorgen hat.

Gerne können Sie mir auch den Vetrag als Kopie per Email schicken, dass ich noch einmal mit das Original anschaue und Ihnen Bescheid gebe.


ANTWORT VON
Rechtsanwalt Dipl. Jurist Felix Hoffmeyer, LL.M.
Hannover

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