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Kündigungsverzicht Miete


07.07.2012 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,

ich habe eine Frage zum Mietrecht. Wir möchten in eine neue Wohnung einziehen.
Im Mietvertrag steht Folgendes:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2012, soweit die Wohnung bezugsfertig oder beziehbar ist, und ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. [...] Zugleich sind sich die Parteien des Vertrags darüber einig, dass sie wechselseitig für die Dauer von 12 Monaten ab Beginn des Mietverhältnisses auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Eine Kündigungserklärung ist erstmals ab 30.08.2013 - unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und der gesetzlichen Bestimmungen - zulässig. Die Mindestmietzeit beträgt daher 15 Monate. Von dem Verzicht bleibt das jeweilige Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

Es kann sein, dass wir vor Ablauf der 12 Monate aus beruflichen Gründen ins Ausland gehen werden. Meine Frage ist nun, wie wir in diesem Fall aus dem Mietvertrag rauskommen?
Gilt ein Umzug ins Ausland als Grund für eine außerordentliche Kündigung? Oder welcher anderer Grund lässt eine derartige Kündigung zu?
Was wird rechtlich auf uns zukommen? Müssten wir im schlimmsten Fall die Miete zahlen, auch wenn wir nicht mehr dort wohnen? Oder müssen wir einen Nachmieter finden?
Wieviel Zeit im Voraus müssten wir die außerordentliche Kündigung einreichen? Wie müsste diese formuliert werden? Müssten wir ein Arbeitsangebot aus dem Ausland als Beweis vorlegen oder würden die Flugtickets reichen? In unserem Falle ginge es nach Kanada.

Vielen Dank!

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Sehr geehrte Ratsuchende,


der im Vertrag vorgesehende Kündigungsverzicht ist wirksam, da er vier Jahre nicht überschreitet und der Kündigungsverzicht für beide Seiten gilt, also auch für den Vermieter.

Daher werden BEIDE Seiten die wirksam vereinbaren 15 Monate (mindestens) an den Vertrag gebunden sein.


Aus dem Vertrag kommen Sie dann nur, wenn der Vermieter ausdrücklich zustimmt (also ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird) oder Ihnen das Recht zur fristlosen Kündigung zur Verfügung steht.

Und dieses ist nur dann der Fall, wenn Ihnen die Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist (hier drei Monate nach Ablauf des Kündigungsausschlusses) nicht zugemutet werden kann (z.B. Mietgebrauch wird Ihnen vorenthalten; schwere Straftat des Vermieters Ihnen gegenüber).

Der von Ihnen angesprochene mögliche Umzug ins Ausland zählt schon deshalb nicht dazu, da Ihnen dieser Umstand bei Vertragsabschluss bekannt ist, dieses "Lebensrisiko" also allein bei Ihnen, nicht dem Vermieter liegt.


Insoweit hilft Ihnen also keine fristlose Kündigung weiter und es ist durchaus möglich, dass Sie den akzeptierten Vertrag erfüllen und bis zur Beendigung Miete zahlen müssen, auch wenn Sie dort nicht mehr wohnen.


Auf die Nachmieterstellung muss der Vermieter sich nur einlassen, wenn dieses ausdrücklich so im Vertrag vereinbart worden ist. Zwar lässt die Rechtsprechung eine Nachmieterstellung in der Regel zu, nicht aber, wenn dieses "Lebensrisiko" schon bei Vertragsunterzeichnung bekannt ist.


Daher sollten Sie genau überlegen, ob Sie den Vertrag in dieser Form unterzeichnen.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2012 | 21:26

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Ich habe noch eine Nachfrage. Offiziell ist uns der Umstand, eventuell ins Ausland zu gehen, natürlich nicht bekannt bei Vertragsabschluss.
Es steht ja noch nicht fest.
Ich werde das beim Vermieter nicht erwähnen, sondern wollte nur wissen, wie man eventuell vorher aus dem Vertrag herauskommen könnte, falls der Fall so eintritt.

Eine berufliche Veränderung kann sich ja auch kurzfristig ergeben. Gibt es da wirklich keine Möglichkeit, doch außerordentlich kündigen zu dürfen?

Wenn es mit dem Umzug keine Möglichkeit gibt, was könnten dann andere Gründe für eine außerordentliche Kündigung sein?

Vielen Dank!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2012 | 22:56

Sehr geehrte Ratsuchende,


ich kann natürlich nur den Sachverhalt beantworten, den Sie zunächst eingestellt haben: Und danach haben Sie Kenntnis von einer möglichen beruflichen Veränderung.

Sie könnten diese Kenntnis zwar in einem späteren Rechtsstreit bestreiten; allerdings muss ich dringend davon abraten, da dann § 263 StGB eine ganz wesentliche Rolle spielen wird, wenn man die prozessuale Wahrheitspflicht absichtlich verletzt.

Tritt also dieser Fall ein, können Sie -rechtlich betrachtet- darauf keine fristlose Kündigung stützen.

Fristlose Kündigungen wären nur dann zulässig, wenn die gesetzliche Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar wäte. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter seine Pflichten so nachhaltig verletzt, dass Ihnen ein weiteres Wohnen dort nicht zumutbar ist. Und das ist bei einer Versetzung nicht der Fall.

Sicherlich nicht die erhoffte Antwort; aber die Gesetze und Rechtsprechung kann kein hier antwortender Anwalt ändern.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

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