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Kündigungsmöglichkeit trotz Kündigungsausschluss


02.12.2004 14:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Freund hat sich von seiner Frau getrennt. Sie haben seit dem 01.02.03 ein Reihenmittelhaus in Reutlingen für 5 Jahre gemietet. Danach würde sich der Mietvertrag jeweils stillschweigend um ein weiteres Jahr verlängern. Nun möchten beide aus dem Mietvertrag heraus. Die Vermieter zeigen sich nicht besonders kooperativ! Im Mietvertrag steht der Passus: "Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.02.03. Es ist für beide Parteien für eine Zeit von 5 Jahren ab seinem Beginn unkündbar. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberüht."
Es wurde allerdings kein Befristungsgrund (§ 575 BGB)angegeben.
Gilt demnach nicht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten (§573c BGB)?
Oder welche anderen Möglichkeiten gibt es, aus dem Vertrag herauszukommen?
Vielen Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
Claudia Meinert
Sehr geehrte Anfragende,

die von Ihnen zitierte Regelung "Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.02.03. Es ist für beide Parteien für eine Zeit von 5 Jahren ab seinem Beginn unkündbar. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberüht." klingt nicht nach einem Zeitmietvertrag, sondern nach einem unbefristetem Mietvertrag mit einem zeitlich befristeten Ausschluss des Kündigungsrechtes.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 - erklärt, dass ein zeitlich befristeter Ausschluss des Kündigungsrechtes des Mieters zulässig sein soll.

Ob dies auch dann gilt, wenn die Kündigungsmöglichkeit für beide Vertragsparteien ausgeschlossen wurde, ist in der Literatur derzeit noch umstritten. Höchstrichterliche Rechtsprechung scheint zu diesem Punkt noch nicht ergangen zu sein.

Vor dem Hintergrund des Urteils des BGH, welches im Ergebnis dem Wortlaut des Gesetzes zu widersprechen scheint, kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die dort genannte Begründung der Unterscheidung zwischen Kündigungsmöglichkeit und Kündigungsfrist auch auf Fälle beiderseitigen Ausschlusses angewendet werden wird.

Die Mieter könnten, falls letztlich keine Einigugng mit dem Vermieter gefunden wird,

a) sich auf den Standpunkt stellen, dass der Kündigungsausschluss hier unwirksam war und daher mit einer Frist von drei Monaten gekündigt wurde,

b) nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietzahlung einstellen.

Im Idealfall akzeptiert der Vermieter dies. Im zweitbesten Fall kündigt der Vermieter nach weiteren zwei Monaten von sich aus. Dann müsste man höchstens noch zwei weitere Monatsmieten zahlen, wäre aber aus dem Vertrag raus.

Denkbar wäre bei dieser Option jedoch auch, dass der Vermieter nicht kündigt und nur die Mietrückstände einklagt. Dann droht neben den Mietzahlungen noch das Prozesskostenrisiko. Da die Miete für weitere drei Jahre streitig ist, ist der Streitwert recht hoch und die Prozesskosten werden nicht unerheblich sein.

Rechtliche Sicherheit hätten Sie nur, wenn Sie mit der Kündigung dem Vermieter eine Frist setzen, in der er die Kündigung bestätigen soll und nach Ablauf der Frist eine Feststellungsklage mit dem Inhalt erheben, festzustellen, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom xxx zum xxx beendet wurde. Doch aufgrund der Rechtsprechung des BGH hätten Sie auch bei dieser Version ein nicht unerhebliches Prozessrisiko.

Weitere Kündigungsmöglichkeiten sind ohne Prüfung des Mietvertrages nicht erkennbar. Da jedoch nach Ihrem Sachverhalt schon nicht sicher ist, ob es sich um einen (unzulässigen) Zeitmietvertrag oder um einen Mietvertrag mit zeitlich befristetem Ausschluss des Kündigungsrechtes handelt, sollten Sie den Vertrag auf jeden Fall noch einmal durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Hinweisen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2004 | 16:15

Sehr geehrter Herr Breuning,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich habe Ihnen den Auszug aus dem Mietvertrag zur weiteren Prüfung (ob es sich nun um einen (unzuverlässigen) Zeitmietvertrag oder um einen Mietvertrag mit zeitlich befristetem Ausschluss des Kündigungsrechtes handelt) an Ihre Email-Adresse geschickt, weil ich das Fax hier nicht einfügen konnte.

Es wäre sehr nett und hilfreich, wenn Sie einen Blick darauf werfen könnten.

Vielen Dank nochmals im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2004 | 16:34

Sehr geehrte Anfragende,

der fragliche Passus findet sich unter dem Abschnitt "1. Nur für Verträge von unbestimmter Dauer". Der Wortlaut ergibt eindeutig keinen Zeitmietvertrag.

Auf die rechtliche Unsicherheiten bei der Erhebung einer Feststellungsklage vor dem Hintergrund des bereits ergangenen BGH - Urteils hatte ich bereits hingewiesen.

Tut mir leid, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning

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