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Kündigungsfristen bei "alten" Mietverträgen


28.09.2004 19:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Anwälte, ich lebe seit 22 Jahren in einer sog. Sozialwohnung , deren Besitzer gewechselt hat und seitdem die Mieten/ Betriebskosten steigen und die Subvensionen wegfallen. Ich würde mich gerne nach einer neuen , preiswerten Wohnung umschauen. Leider habe ich ich noch einen alten Mietvertrag mit der 1- jährigen Kündigunggsfrist. Mit dem neuen Mietrecht müsste doch auch eine Möglichkeit geschaffen sein, das auch Altmieter eine 3-monatige Kündigungsfrist geltend machen können.
Ich bin ganz verunsichert, weil die Auskünfte ( sogar vom Mieterverein ) höchst verschieden sind. Im Radio habe ich gehört, das wieder eine neue Nachbesserung in Kraft getreten sein soll, die insbesondere gerade diese Mietverträge aushebelt. Diese verschiedenen Auskünfte helfen mir aber so nicht weiter. wenn ich meinem Vermieter eine Wohnungskündigung zusende, möchte ich nicht mit juristischen Halbwissen und Hörensagen eine normale Kündigung ( 3 Monate vor Auszug ) vorlegen. Können Sie mir weiterhelfen ? Ich bin bisher davon ausgegangen, das das neue Mietrecht GLEICHES RECHT FÜR ALLE sei. Eine 1-Jahresfrist für den Mieter ist eine sehr belastende Alternative zum Wohnungswechsel, denn wer kann in der heutigen Zeit monatelang eventuell doppelte Mietzahlungen zahlen ( für alte und neue Wohnung - wenn sich Kündigung und Bezug der neuen Wohnung für Monate überlappen ) Meine generelle Frage : Habe ich das Recht auf eine 3- Monats- Kündigungsfrist nach neuem Mietsrecht bei einem 22 Jahre alten Mietvertrag ( in dem von einer 1- Jahresfrist die Rede ist ) Wird durch das neue Mietrecht diese Knebelfrist aufgehoben? Welcher Paragraph nach dem neuen Mietrecht ist für mich und meinen Vermieter bindend?
Vielen Dank für Ihre Hilfe und Antwort " paper" Berlin
28.09.2004 | 20:15

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Rechtssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Leider gibt es auf Ihre Frage keine eindeutige Antwort.

In vier Entscheidungen vom 18.06.2003 (Aktenzeichen VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR 355/02) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage auseinandergesetzt, welche Kündigungsfristen gelten, wenn im Vertragstext ausdrücklich, auch formularmäßig, die bis zum 31.08.2001 geltenden alten Kündigungsfristen genannt sind. Der BGH hat dies in den genannten Entscheidungen dahingehend beantwortet, daß die alten Fristen (zumindest) gelten.

Der BGH hatte aber lediglich über Kündigungen zu entscheiden, die nach dem 01.09.2001, aber vor dem 01.01.2003 ausgesprochen wurden.

Mit dem 01.01.2003 ist aber das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft getreten.

Die mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft getretenen
Überleitungsvorschriften gemäß Art. 229 § 5 EGBGB sehen ab dem 01.01.2003 für bestehende Dauerschuldverhältnisse (also auch Mietverhältnisse) die Anwendung der BGB-Vorschriften in der ab diesem Zeitpunkt geltenden Fassung vor.

Nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Nach § 573c Abs. 4 BGB sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Daraus wird nun von einer Seite gefolgert, daß ab dem 01.01.2003 alle Wohnraummietverhältnisse unabhängig von der Wohnzeit mit 3-monatiger Frist gekündigt werden können. So hat das auch das AG Bückeburg gesehen, Urteil vom 19.04.2002, Az. 31 C 365/03, NJW 2004, 1807. Allerdings ist dieses Urteil nichts rechtskräftig, es wurde Berufung eingelegt.

Die Vertreter der Gegenmeinung berufen sich auf Art. 229 § 3 X EGBGB, wonach für das Mietrecht abweichende Übergangsvorschriften gelten. Nach dieser Auffassung wird Art. 229 § 3 X EGBGB durch Art. 229 § 5 EGBGB nicht berührt, so daß die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH vom 18.06.2004 zu der Geltung der alten Kündigungsfristen auch weiterhin anwendbar ist.

Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser umstrittenen Rechtsfrage, ob durch die Schuldrechtsmodernisierung die neuen Fristen auch für alle Altverträge gelten, gibt es bislang aber leider noch nicht.

Ich kann Ihnen deshalb nur empfehlen, zu versuchen den Vermieter unter Hinweis auf die Entscheidung des AG Bückeberg und die obigen Ausführungen zur Schuldrechtsreform von einer 3-monatigen Kündigungsfrist zu überzeugen. Läßt er sich darauf ein und bestätigt Ihnen auf Ihren Wunsch den von Ihnen gewünschten Kündigungstermin, endet das Mietverhältnis wie gewünscht.

Akzeptiert der Vermieter die Kündigung mit 3-Monatsfrist aber nicht, gehen Sie, wenn Sie nach 3 Monaten ausziehen und keine Miete mehr zahlen, das Risiko ein, daß die obige Rechtsauffassung keinen Bestand hat und höhere Instanzgerichte sich der Gegenmeinung anschließen - mit der Folge, daß das Mietverhältnis erst mit 12-Monatsfrist kündbar ist. Zwar ist der Vermieter zur Schadensminderung verpflichte und muß sich deshalb selbst auch um die baldige Nachvermietung kümmern. Trotzdem müssten Sie u.U. bis zur Nachvermietung einen erheblichen Betrag nachzahlen.

Selbstverständlich besteht aber auch die Möglichkeit, daß die Entscheidung des AG Bückeburg in der Berufung Bestand hält und sich der BGH, wenn er sich erneut mit der Thematik der Kündigungsfristen befassen muß, diese Auffassung bestätigt. Dann hätten Sie zu Recht mit der Frist von 3 Monaten gekündigt.

Da derzeit aber noch nicht absehbar ist, welche Auffassung sich letztlich durchsetzt, gehen Sie, wenn Sie mit obigen Argumenten keine Einsicht Ihres Vermieters herbeiführen können, ein erhebliches finanzielles Risiko ein. Sie sollten deshalb, um den sichersten Weg zu gehen, versuchen, eine Einigung mit dem Vermieter herbeizuführen.

Ich bedauere, Ihnen derzeit keine günstigere Mitteilung machen zu können und stehe für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, D-50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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