Kündigungsfristen Gewerbemietvertrag

Antwort

von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ich unterstelle zunächst, dass das Optionsrecht nicht ausgeübt wurde. Da der Mietvertrag auch nicht 12 Monate vor Ablauf der Grundmietzeit gekündigt wurde, wandelt sich das Mietverhältnis ab dem 01.01.2013 in ein unbefristetes Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten. Die entscheidende Frage in Ihrem Fall ist nun, ob diese Kündigungsfrist bereits mit Zugang der Kündigung (Mietrecht) zu laufen beginnt (dann wäre eine Beendigung zum 30.04.2013 möglich) oder aber erst mit Beginn des unbefristeten Mietverhältnisses (dann wäre eine Beendigung tatsächlich erst zum 31.12.2013 möglich). Die rechtliche Situation ist insofern m.E. vergleichbar mit der Kündigung (Mietrecht) eines Mietvertrages vor Mietbeginn. Der Bundesgerichthof hat dazu entschieden (Urteil vom 21.2.1979, VIII ZR 88/78 BGH 73, 350), dass es entscheidend auf die Abrede im Mietvertrag ankommt, ob die Kündigungsfrist ab Zugang der Kündigung (Mietrecht) oder erst ab Beginn des Mietverhältnisses läuft. Kann im Mietvertrag eine Abrede nicht festgestellt werden, soll die Frist ab Zugang der Kündigungserklärung laufen.

Der Wortlaut der entscheidenden Passage lautet: „Das unbefristete Mietverhältnis kann dann … mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden", wobei sich das „dann" auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses ab dem 01.01.2013 bezieht. Insofern liegt hier m.E. eine vertragliche Abrede dahingehend vor, dass die Kündigungsfrist nicht mit Zugang der Kündigung, sondern erst mit Fortsetzung des Mietverhältnisses beginnt. Daher sprechen hier leider die besseren Argumente für die Ansicht Ihres Vermieters, wonach das Mietverhältnis frühestens zum 31.12.2013 durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Eine frühere Beendigung dürfte nur durch einen Aufhebungsvertrag oder eine außerordentliche Kündigung möglich sein, was aber grundsätzlich eine Zustimmung des Vermieters bzw. eine Vertragsverletzung voraussetzt.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen