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Kündigungsfrist bei altem und neuen Mietvertrag


| 02.12.2004 22:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Ratgebende,

ich bitte sie um eine kompetente Auskunft bei folgenden Fall:

Ein 1FH Haus soll verkauft werden. Die Mieter in diesem Haus, wohnen seit ca. 8 Jahren darin. Allerdings wurde innerhalb der letzten 2 Jahre ein neuer Mietvertrag (selben Vertragstext) abgeschlossen. Dies geschah auf ausdrücklichen Wunsch der Mieter, der genaue Grund ist mir unbekannt.

Meine Fragen:

- nach welcher Zeitspanne bemisst sich die Kündigungsfrist?
- warum könnte der Mieter einen neuen Vertrag gewollt haben?

Die zweite Frage beruht nur auf Neugier, wichtig ist die erste.


Gruß

tobi.knobi
Sehr geehrter Fragender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Nach der alten Rechtslage hat sich die Kündigungsfrist abhängig von der Dauer der Vertragsbindung laufend verlängert. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Dies galt auch für die Kündigungsfrist des Mieters.

Im Rahmen des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes wurde dies im Jahr 2001 dahingehend geändert, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist . Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Der BGH hat entschieden, dass für Altverträge die alten Kündigungsfristen weiter gelten.

Sofern noch der alte Mietvertrag gelten würde, betrüge die Kündigungsfrist für den Mieter 9 Monate. Falls man tatsächlich einen neuen Vertragsschluss annimmt, hat sich die Kündigungsfrist auf 3 Monate verkürzt. Dies ist vermutlich der Grund dafür, dass die Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen wollten.

Ich hoffe, Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2004 | 22:56

Sehr geehrter Herr Breuning,

vielen Dank für die rasante Antwort und die genaue Erklärung der Kündigungsfristen.
Allerdings bringt mich ihre Antwort in der Hauptfrage nicht weiter. Anscheinend hatte ich meine Frage hier nicht deutlich genug gestellt ("Zeitspanne"?).

kurz nochmal zum Hintergrund:
Das Haus soll verkauft werden. Für den Käufer ist die Kündigungsfrist bzgl. einer Eigenbedarfskündigung entscheident für seine Kaufentscheidung.
Fakt ist, ein neuer Mietvertrag wurde geschlossen.

Fraglich ist für mich nur, ob es irgendeine Regelung bzw. Entscheidung gibt, die den Mieter derart begünstigt, dass er sich bei einer Eigenbedarfskündigung auf die Zeitspanne seines dort Wohnens berufen kann und ihn der neuen Vertag hier nicht einschränkt.

Vielen Dank für ihre Mühe
tobi.knobi

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2004 | 10:28

Sehr geehrter Anfragender,

die Eigenbedarfskündigung richtet sich nach § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB i.V.m. § 573c Absatz 1 BGB. Sie beträgt für den Vermieter zunächst drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.

Sofern tatsächlich ein neuer (!) Mietvertrag geschlossen wurde, betrüge die Frist demnach 3 Monate. Falls jedoch das Gericht den Neuabschluss nur als deklaratorisch einstufen sollte - was ohne Prüfung des Vertrages und des etwaigen seinerzeit geführten Schriftwechsels nicht sicher beantwortet werden kann -, wäre eine Frist von 9 Monaten maßgeblich.

Dabei weise ich vorsorglich auch darauf hin, dass der Erwerber erst dann aus Eigenbedarf kündigen kann, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

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