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Kündigungsfrist bei Altmietvertrag


18.11.2008 11:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Es liegt ein Altmietvertrag, abgeschlossen am 1.9.1981 mit Einzug zum 1.9.1981 vor. Dabei wurde ein Formularmietvertrag von Haus+Grund genutzt. Im Vertrag sind keine besonderen handschriftlichen Eintragungen zur Kündigung vorhanden, nur die Passage "befristeter Mietvertrag" ist durchgestrichen. Der Mietvertragstext lautet "Der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist , die für beide Vertragsteile verbindich ist zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden." Dabei verweist eine Fussnote auf die damals akuellen gesetzlichen Regelungen (12 Mon. bei mehr als 10 Jahren).
Unter Berücksichtigung aller seitdem eingetretenen Rechtsänderungen, Urteile etc: Welche Kündigungsfrist muss
mein Mieter einhalten ?

Erweiterung: Im Prinzip liegt ein Sozialfall vor. Wg. Krankheit will der Mieter in ein Heim umziehen. Ob Vormundschaft durch die Kinder bereits besteht, weiss ich nicht. Gibt es hier besondere Sozialklauseln etc ?
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Der Mieter kann zum jetzigen Zeitpunkt den Mietvertrag in der Frist des § 573 c BGB ordentlich kündigen, d.h. spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. § 573 c BGB habe ich Ihnen unten zur Kenntnisnahme angefügt.

Der Mietvertrag wurde vor dem 01.09.2001 geschlossen und enthält nach Ihrer Schilderung die damals geltende Fassung der gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 565 BGB a.F. entweder wortgenau oder sinngemäß.

Für Kündigungen ab dem 01.06.2005 gilt die neue Fassung des § 573 c BGB, wenn die Kündigungsfristen des § 565 BGB a.F. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind. Dies ist zum 01.06.2005 in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch den Gesetzgeber geregelt worden, den ich Ihnen ebenfalls unten angefügt habe.

Gleiches gilt, wenn die Vertragsklausel auf „gesetzliche Kündigungsfristen“ und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: „die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt. …“ (BGH NZM 2006, 460).

Ein Sonderkündigungsrecht aufgrund eines Umzuges in ein Heim besteht grundsätzlich nicht. Ein solches sieht das Gesetz für Erben vor, wenn ein Todesfall eintritt. Allerdings kann ein Umzug in ein Heim unter Härtefallgesichtspunkten zur außerordentlichen Kündigung berechtigen oder einen Anspruch auf vorzeitige Mietaufhebung begründen. In diesem Fällen kann z.B. das Recht des Mieters bestehen, einen Nachmieter zu bestellen. Es handelt sie wie gesagt, allerdings um Ausnahmefälle.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


§ 573c BGB - Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB

10) 1§ 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. 2Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.
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