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Kündigungsausschluss rechtens nach §575 und neuem Mietrecht von 2001?


16.09.2004 15:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Juni 2004 einen unbefristeten Mietvertrag ("Hamburger Mietvertrag für Wohnraum") mit einem Kündigungsausschluss unterschrieben.

Zitat:"Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2004 und endet frühestens am 31.05.2006." Der Kündigungsausschluss wurde nicht weiter begründet.

Ist dieser Kündigungsausschluss rechtens und kann ich daher erst zum 31.05.2004 kündigen oder habe ich aufgrund der fehlender (oder anderer Bestimmungen) die Möglichkeit einer ordentlichen Kündung mit 3 Monaten Kündigungsfrist?

Danke und Gruß.
Guten Abend,

der Bundesgerichtshof hat in seiner jüngsten Entscheidung zum Thema: Kündigungsausschluss (VIII ZR 379/03 – verkündet am 30.06.2004) erneut Stellung genommen. Danach ist auch ein zweijähriger Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag wirksam.

In erster Linie würde dies zunächst auch für Ihren Fall gelten. Dieser Entscheidung lag jedoch eine ausdrückliche und umfangreiche Klausel eines Formularmietvertrages zugrunde. Insbesondere wurde auch ein wechselseitiger Verzicht beider Vertragsparteien angesprochen.

In Ihrem Fall gibt es nur die einfache Formulierung: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2004 und endet frühestens am 31.05.2006.“. Damit stellt sich die Frage, ob Ihr Fall mit dem vom Bundesgerichtshof kürzlich entschiedenen Fall überhaupt vergleichbar ist.

Unter dem Blickwinkel des stets einzuhaltenden Transparenzgebotes dürfte dies fraglich sein. Es wird nur dann eingehalten, wenn der Wortlaut des Ausschlusses z.B. nicht die Interpretation zulässt, dass von dem Kündigungsverzicht auch das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach §§ 543, 569 BGB erfasst sein soll. Dieses Recht ist unabdingbar. Auch das Gesetz selbst zeigt mit § 561 BGB, dass das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist nicht abdingbar ist.

Aus dem vorgenannten folgt, dass ein Verstoß gegen das Transparenzgebot nur vermieden werden kann, wenn der Kündigungsausschluss gerade auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beschränkt wird. Fehlt es an einer Beschränkung, weil etwa einfach nur der Begriff „Kündigung“ verwendet wird, so kann ohne weiteres die Auffassung vertreten werden, dass damit auch die unabdingbaren Kündigungsrechte erfasst sind (was ja nicht erlaubt ist). Ich möchte darauf hinweisen, dass in Ihrem Passus nicht einmal das Wort „Kündigung“ enthalten ist.

Im Gegensatz dazu wurde das Transparenzgebot im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall exakt eingehalten. Der Gerichtshof hat deshalb auch keine Stellung dazu nehmen müssen.

Die von Ihnen vorgetragene Formulierung lässt jedenfalls den Schluss zu, dass von ihr auch das Kündigungsrecht nach §561 BGB erfasst ist. Und das ist gesetzlich untersagt.

Im nächsten Schritt ist es nun entscheidend, ob es sich bei Ihnen um eine Klausel in einem Formular handelt, oder ob Sie über diese Klausel diskutiert haben, so dass man durchaus eine individualvertragliche Regelung annehmen kann. Im letzteren Fall könnte es somit im Wege der Auslegung / Umdeutung möglich sein, dass man davon ausgehen kann, dass Sie hier tatsächlich einen gegenseitigen Kündigungsverzicht gewollt haben. Im Falle einer Formularklausel sagt jedoch §306 BGB, dass diese Klausel durch die gesetzliche Regelung zu ersetzen ist. Das bedeutet: 3-Monate-Kündigungsfrist.

Ich möchte nochmals darauf hinweisen, dass der BGH einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für wirksam erachtet hat. Hier geht es jedoch um einen Verstoß gegen das Transparenzverbot, da scheinbar auch die außerordentlichen Kündigungsrechte erfasst werden. Damit besteht hier ein wesentlicher Unterschied zum vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall.

Trotz dieser Argumente besteht mangels höchstrichterlicher Rechtssprechung ein gewisses Risiko. Würden Sie eine ordentliche Kündigung aussprechen, ausziehen und sich widererwartend die Unwirksamkeit dieser Kündigung herausstellen, so müssten Sie Ihrem Vermieter den entstandenen Mietausfall ersetzen.

Was können Sie tun?
Sie sollten in Ihrem Fall in Ihrer Kündigung zunächst nicht weiter auf die hier vorgetragene Problematik des Kündigungsausschlusses eingehen. Es sollte zunächst die ordentliche Kündigung mit der Frist des §573c Abs. 1 BGB (3 Monate) erklärt werden. Nebenbei sollte dann jedoch kurz erwähnt werden, dass der angesprochene Passus anerkanntermaßen nicht zu einem Kündigungsverzicht führt, mithin insoweit unwirksam ist. Reagiert der Vermieter hierauf, so kann der Verstoß gegen das Transparenzgebot mitgeteilt werden. Soweit der Vermieter auf die Rechtssprechung des Bundesgerichtshof abstellen will, können Sie ihm den Unterschied der beiden Fälle verdeutlichen.

Unabhängig von der Frage der Wirksamkeit des Mietvertragstextes, kann sich die Unwirksamkeit des Vertrages auch aus anderen Gründen ergeben. Eventuell wurde die Schriftform des Vertrages nicht in der gesetzlich vorgesehen Form eingehalten. Möglicherweise liegt für Ihre Kündigung ohnehin ein außerordentlicher Grund vor und der führt immer zur gewünschten schnellen Vertragsbeendigung!

Neben einer Kündigung können Sie auch auf anderem Wege aus dem Mietvertrag gelangen.

1. Nachmieterstellung:
Selbst, wenn ihr Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält, so können Sie einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag durchsetzen. Sie benötigen ein gewichtiges Interesse an der vorzeitigen Entlassung und einen Nachmieter, der vor allem zumutbar ist.

2. Untermieterlaubnis:
Verweigert der Vermieter unberechtigter Weise die Untervermietung (d.h. Sie vermieten Ihre gemietete Wohnung an einen anderen) so steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

(Die Gründe sind hier nur kurz umrissen.)


Für weitergehende Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke
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