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Kündigung wg Eigenbedarf ! Härtefall ja oder nein ?


| 03.04.2008 18:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin ,
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt!

Meine Frau und ich beabsichtigen ein Haus in einem kleinen Ort mit ca. 700EW zu kaufen. Das Haus wird im EG und UG als Vereinsheim für einen Fußballverein genutzt und von der Gemeinde verkauft!

Die Mieter im OG (Ehepaar zwischen 70 und 80 Jahren) müssten wir leider wegen Eigenbedarfs Kündigen. Es gibt nur diese eine Wohnung im Haus. Und das EG ist auch nur mit erheblichen finanziellen Mitteln als Wohnraum auszubauen. (keine Küche/kein Bad usw….!)

Bei dieser Gelegenheit sei noch erwähnen das die Mieter für eine ca. 65m² Wohnung einen Mietpreis von 205 Euro zuzüglich 25 Euro Nebenkosten bezahlen.
Ich vermute der Sportverein hat eine derartig günstige Miete vereinbart damit die Mieter den Garten in Ordnung halten (ca 1200mq). Und das ist er auch wirklich! Dies zeigt mir das die Mieter trotz Ihres Alters noch sehr rüstig sind und hoffentlich noch lange bleiben.

Der Mieter hat die Wohnung selbst renoviert. Wir sind aber bereit die getätigte Investition angemessen abzulösen. Ebenfalls wären wir bereit den Mietern schon vor einem drohenden Rechtsstreit Hilfe beim Umzug anzubieten. Die Mieter sind seit 2001 in der Wohnung.

Wie gesagt. Meine Frau und ich möchten das Haus Kaufen, müssen aber den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen. Wir müssen unser kleines Gewerbe im UG und EG einrichten und möchten im OG wohnen.
Derzeit haben wir ein Haus gemietet was wir letztlich bei Kauf auch kündigen müssen. (Doppelbelastung ist nicht machbar)
Haben wir eine Chance den Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen oder kann hier von einem “Härtefall” ausgegangen werden?


Randbemerkung: Derzeit gibt es in unserer Region sehr viele Wohnungen am Markt . Diese Wohnungen sind aber alle etwas teurer wie man sich denken kann!

Wir bedanken uns für Ihre Antwort.


Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte Ihnen Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt:

Auf jeden Fall sollten Sie dieses Thema vor dem Kauf des Hauses klären, damit es hinterher keine bösen Überraschungen gibt.

Grundsätzlich übernehmen Sie nach dem Hauskauf auch den Mietvertrag mit dem Mieter. Das heißt, Sie können zwar wegen Eigenbedarf kündigen, müssen aber die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten (in diesem Fall 6 Monate, falls nichts anderes vereinbart ist).

Falls die Mieter nicht ausziehen und es zu einem Rechtsstreit kommt, müsste im Rahmen dieses Rechtsstreits geprüft werden, ob für die Mieter ein Härtefall vorliegt oder nicht. Da die Mieter ja noch nicht soo lange in der Wohnung wohnen und gesundheitlich wohl noch fit sind, haben Sie durchaus gute Chancen, den Eigenbedarf durchzukriegen. Trotzdem besteht wegen des Alters der Mieter ein Risiko, und im Hinblick auf die erhebliche wirtschaftliche Bedeutung der Sache ist das Risiko vielleicht zu groß.

Ich würde empfehlen, vor dem Hauskauf mit den Mietern zu reden. Da kann man schon mal vorfühlen, ob ein Auszug für die beiden in Betracht kommt. Auch die finanziellen Angebote können die Mieter möglicherweise bewegen, zu kooperieren. In diesem Fall könnte gegebenfalls ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag geschlossen werden.

Ich empfehle Ihnen dringend, dieses Thema vor Abschluss des Kaufvertrags (möglichst im Einvernehmen) rechtsverbindlich zu klären. Auf die Eigenbedarfskündigung würde ich mich nicht alleine verlassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen. Darüber hinaus bin ich auch gerne bereit, Ihre rechtlichen Interessen in dieser Angelegenheit weiter zu vertreten.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2008 | 13:48

Hallo und vielen Dank!
Ihre Antwort hat meinen Mann und mir Sicherheit gegeben. Wir waren heute am Morgen bei der Gemeinde ( Verkäufer) und haben unsere Bedenken vorgetragen. Nun wurde vereinbart 1. Das wir erst zu einem Späteren Zeitpunkt das Haus übernehmen (Ausreichend Zeit für den Verkäufer Wohnraum für die derzeitigen Mieter zu besorgen). 2. Die Kündigung des derzeitigen Mieters samt Auszug vom Verkäufer geregelt wird (Vorvertrag wird so auch geschrieben) 3. Wir für dieses Entgegenkommen einmalig 5000Euro mehr bezahlen werden (Daführ erhalten wir die vom Mieter eingebrachten Gegenstände wie Holzboden usw.....)
Ich denke das ist für uns die beste Lösung. Werden ein Glas Frankenwein aus Sie trinken!
Nochmals vielen Dank. Ihre Antwort hat uns in unserer Verhandlungsposition sehr gestärkt!!
Werde dieses Portal sicher weiterempfehlen !
Mfg Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2008 | 14:01

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich freue mich, dass Sie eine Lösung gefunden haben, möchte aber zu einem Punkt doch noch meine vorsichtigen Bedenken anmelden.

Der Verkäufer(!) kann den Mietern nicht kündigen. Der müsste ja dann seinerseits Eigenbedarf anmelden und das würde nur dann klappen, wenn die Kündigung dringend geboten wäre, um die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks überhaupt zu gewährleisten. Das ist aber - neben dem Härtefall - ein weiterer Unsicherheitsfaktor. Die Tatsache, dass das Haus verkauft wird, ist für sich alleine kein Kündigungsgrund für den Verkäufer/Vermieter.

Aber so wie Sie die Sache geschildert haben, ist das nicht Ihr Problem, sondern das des Verkäufers.

Wenn der Verkäufer aber damit einverstanden ist, dass Sie den rechtsverbindlichen Kaufvertrag erst schließen, wenn die Frage der Mieter geklärt ist, dann kann ja aus Ihrer Sicht nichts passieren.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt



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