Kündigung wegen Eigenbedarfs

Antwort

von
Rechtsanwalt Gerhard Raab
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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Zunächst sei darauf hingewiesen, daß eine eventuelle Eigenbedarfskündigung nicht vom jetzigen Vermieter quasi zu Gunsten des Käufers ausgesprochen werden kann. Wenn der Käufer die von Ihnen angemietete Wohnung selbst nutzen möchte, könnte eine Eigenbedarfssituation vorliegen. Wegen Eigenbedarfs kann der Erwerber erst die Kündigung erklären, wenn er Eigentümer, d. h. im Grundbuch als solcher eingetragen ist. Vorher, z. B. bereits nach Abschluß des notariellen Kaufvertrags, ist die Kündigung noch nicht zulässig.

Die Kündigungsfrist würde, wie Sie bereits zutreffend festgestellt haben, 9 Monate für den künftigen Vermieter betragen.

2.

Solange das Mietverhältnis besteht, ist der neue Eigentümer nicht befugt, in Ihrer Wohnung irgendwelche Umbaumaßnahmen vorzunehmen. Im Hinblick auf den bestehenden Mietvertrag haben Sie an der Wohnung das alleinige Besitzrecht und der Vermieter ist gehindert, in Ihrer Wohnung beispielsweise Renovierungs- und/oder Umbaumaßnahmen vorzunehmen. Würde er dies dennoch tun, läge verbotene Eigenmacht seitens des Vermieters vor. Sie könnten dem Vermieter dies sofort mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung untersagen.

3.

Nicht dagegen gehindert ist der Erwerber des Hauses daran, in den Geschäftsräumen bzw. in den anderen Wohnungen Umbau- und/oder Renovierungsarbeiten durchzuführen. Soweit Sie dadurch beeinträchtigt sind, könnten Sie die Miete angemessen mindern. Gestalten sich die Umbaumaßnahmen dermaßen intensiv, daß für Sie während der Mietzeit ein Verbleiben in Ihrer Wohnung nicht möglich wäre, wäre sogar daran zu denken, daß Sie während der Dauer der Störung in ein Hotel ziehen. In diesem Fall hätte der Vermieter die Hotelkosten zu tragen.

D. h. also, daß Sie während der Zeit bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgrund einer (unterstellten) berechtigten Eigenbedarfskündigung einen umfangreichen Schutz genießen. Bei eventuellen Störungen des Mietverhältnisses durch den Erwerber sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um Ihre Rechte durchzusetzen.

4.

Bitte beachten Sie, daß der Erwerber des Hauses in den bestehenden Mietvertrag eintritt. D. h., der Mietvertrag, den Sie vor 23 Jahren abgeschlossen haben, gilt mit dem neuen Vermieter weiter. Sie sind also keineswegs verpflichtet, mit dem neuen Eigentümer auch gleichzeitig einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Auf diesen Gesichtspunkt weise ich deshalb hin, weil bei einem Eigentümer- und Vermieterwechsel sehr häufig vom Mieter verlangt wird, gleichzeitig einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Sollte ein derartiges Anliegen an Sie herangetragen werden, lehnen Sie das ab.

5.

Unterstellt man, daß die Eigenbedarfskündigung einer rechtlichen Prüfung standhält und das Mietverhältnis dadurch nach Ablauf der Frist endet, werden Sie nicht umhin kommen, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen. Allerdings rate ich auch hier, die Eigenbedarfskündigung, sobald sie Ihnen zugestellt wird, auf ihre Rechtmäßigkeit hin prüfen zu lassen. Die Erfahrung zeigt, daß Eigenbedarfskündigungen vielfach nicht die Voraussetzungen erfüllen, die Gesetz und Rechtsprechung an die Eigenbedarfskündigung stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt