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Kündigung eines möblierten Untermietzimmers


| 28.11.2014 07:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



.Anfang Oktober habe ich ein kleines möbliertes Zimmer in meiner Wohnung billig an eine Polin vermietet. Sie sagte, sie sei nur selten da, weil sie künftig in der 24-stundenpflege arbeiten wolle und in ihren mehrwöchigen Arbeitspausen nach Hause zu ihrer Familie fahren wolle. Nach ein paar Tagen kam schon ihre erwachsene Tochter -angeblich zu Besuch- der ich entgegenkommenderweise einen Schlüssel überließ. Seitdem hausen beide auf 12 qm, die Tochter ist gegen meinen erklärten Willen bei mir angemeldet und geht arbeiten, die Mutter bezieht Arbeitslosengeld.
Anfang November stellte es sich heraus, dass meine eigene Tochter wieder bei mir einziehen muss, und ich kündigte der Polin den Vertrag fristgemäß zum 30.November.
Sie will aber nicht ausziehen, argumentiert damit, dass sie für sich und ihre Tochter keine Wohnung fände, denn die Zwei-Zimmer-Wohnungen seien zu teuer und ein Zimmer sei zu klein. Ich habe ja auch nur an eine Person vermietet, das steht ausdrücklich im Vertrag drin.
Habe ich Chancen, wenigstens die Tochter ohne Räumungsklage rauszusetzen? Das Zimmer ist eindeutig überbelegt.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage.

Da Sie das möblierte Zimmer in der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung nur an die Mutter vermietet haben gilt der Mieterschutz gem. § 549 Abs. 2 BGB nicht.

Dieser gilt nur dann, wenn ein möbliertes Zimmer an eine Familie zum dauerhaften Gebrauch vermietet wird. Hier gilt der reguläre Kündigungsschutz.

Mithin ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats für den Ablauf dieses Monats zulässig, wenn der Mietzins monatlich zu zahlen ist (§ 573 c Abs. 3 BGB).

Wenn die Untermieterin zum 30.11.2014 – ich gehe davon aus, dass die Kündigungsfrist eingehalten wurde – nicht auszieht, dürfen Sie Ihren Anspruch auf Räumung nicht selbst durchsetzen, denn insoweit hat der Staat das Gewaltmonopol. Daher ist leider nur der Weg über Räumungsklage und Gerichtsvollzieher möglich.

Etwas anderes kann jedoch bezüglich der Tochter gelten, da es sich nicht mehr um einen Besuch handelt – die Tochter ist angemeldet, mithin scheidet ein Besuch aus – und somit eine genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassung.

Insofern könnte gem. § 940a ZPO eine einstweilige Verfügung auf Räumung des Zimmers durch die Tochter in Betracht kommen. Nach Abs. 1 der vorgenannten Vorschrift, kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht, wenn eine verbotenen Eigenmacht vorliegt. Verbotenen Eigenmacht liegt gem. § 858 Abs. 1 dann vor: "Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht)."

Mithin muss die Tochter den Besitz des möblierten Zimmer durch verbotene Eigenmacht, d.h. ohne oder gegen den Willen des Berechtigten erlangt haben. Besitzerin des möblierten Zimmers ist allerdings die Mutter aufgrund des Untermietvertrages, womit verbotene Eigenmacht ausscheiden dürfte. Jedenfalls ist in der Rechtsprechung strittig, ob verbotene Eigenmacht vorliegt, wenn ein Mieter einen Dritten ohne Wissen und Zustimmung des Berechtigten in die Wohnung aufnimmt (ablehend: LG Arnsberg vom 29.01.1999 – 6 T 62/99;zustimmend: LG Freiburg vom 26.11.2004 – 13 T 329/04).


Die Entscheidung des LG Freiburg bezüglich der verbotenen Eigenmacht bezieht sich auf die Aufnahme eines neuen Lebenspartners in der ehelichen Wohnung, wogegen der Ehegatte eine einstweilige Verfügung auf Räumung beantragt hatte,hier sah das Gericht eine verbotene Eigenmacht.

Demnach ist festzuhalten, dass der Weg über eine einstweilige Verfügung auf Räumung gegen die Tochter rechtlich sehr problematisch ist und diesbezüglich eher davon ausgegangen werden kann, dass der einstweiligen Verfügung auf Räumung nicht stattgegeben wird, wenn von Ihrer Seite aus nicht dargelegt werden kann, dass die Situation bezüglich der Überbelegung für Sie unerträglich ist und somit letztlich bis zur Räumungsurteil nicht abgewartet werden kann.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2014 | 14:54

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Die Beiden leben nun also auf meine Kosten zu zweit in München für 250,00€. Ist das nicht Betrug? Kann ich nachträglich noch die Miete erhöhen? Und den Schlüssel von der Tochter zurückverlangen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2014 | 15:09

Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann die Rechtslage leider nicht ändern. Den Schlüssel können Sie von der Tochter zurück verlangen, da kein Vertragsverhältnis besteht.

Den Mietvertrag können Sie wegen arglistiger Täuschung anfechten, da offensichtlich von vorherein geplant war, dass beide Person, also Mutter u. Tochter, in das Zimmer einziehen. Insofern gehe ich mit Ihnen konform. dass hier ein Betrug vorliegen könnte, da Sie bei Kenntnis zum einen den Mietvertrag nicht und schon gar nicht zu dem geringen Mietzins abgeschlossen hätten. Über die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung aus § 123 BGB hätten Sie über das Bereicherungsrecht aus § 812 BGB die Möglichkeit, für den Zeitrum eine höhere Nutzungsentschädigung als die jetzt geforderte Miete zu verlangen.

Juristisch ein wenig kompliziert, aber machbar.

Demnach sollten Sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung ge. § 123 BGB anfechten und für den gesamten Zeitraum einen höheren Mietzins verlangen, also einen angemessenen Mietzins unter Berücksichtigung der Belegung des Zimmers mit zwei Personen, was sicherlich höhere Kosten verursacht als die Belegung durch eine Person.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.11.2014 | 06:35


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