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Kündigung eines befristeten Mietvertrags


28.07.2004 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Studienreferendarin und habe im August 2003 einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen. Auf Wunsch der Vermieterin wurde das Mietverhältnis mit folgender Klausel geschlossen: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen, wegen Referendarzeit fest auf 2 Jahre - Bedingung auch von Vermieter. Es beginnt am 01.09.03 und endet am 31.08.05." (Diese Klausel war ausdrücklicher Wunsch der Vermieterin)Im Mietvertrag ist keine Nachmieterklausel enthalten.
Nun wurde ich aber von der Regierung versetzt. Mein neuer Einsatzort ist in einer anderen Stadt (ca.60 km entfernt).
Die Vermieterin ist nicht bereit, einer Metvertragsauflösung zuzustimmen. Sie will, dass ich einen Nachmieter finde, der in den bestehenden Vertrag eintritt. Der Nachmieter muss weiblich und ebenfalls Referendarin sein.
Meine Fragen:
- Kann Sie solche strengen Anforderungen bzgl. Nachmieterin stellen?
- Kann ich mich auf einem anderen Weg aus dem Mietvertrag lösen? (Immerhin ist die Versetzung von mir nicht gewollt!)
- Gibt es die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung? (Härtefall; Sonderkündigungsrecht für Beamte ist ja entfallen)
28.07.2004 | 18:34

Antwort

von


6 Bewertungen
Rechtsanwaltskanzlei Filler
Weender Landstraße 1
37073 Göttingen
Tel.: 0551 – 79 77 666
Fax: 0551 – 79 77 667
E-mail: filler@goettingen-recht.de



In Beantwortung Ihrer Fragen teile ich Ihnen folgendes mit:

1.
Die Befristung des Mietverhältnisses ist unwirksam, da der Vermieter bei Abschluss des Vertrages keinen der in § 575 BGB aufgezählten Gründe (Eigennutzung, Baumaßnahmen, Betriebsbedarf) angegeben hat.
Es gilt somit als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Sie können also bis Mittwoch, 4. August (beweisbarer Zugang der schriftlichen Kündigung) zum 31. Oktober kündigen.

2.
Zusätzlich gebe ich Ihnen folgende Auskunft. Sie haben an der Nachmieterstellung ein berechtigtes Interesse. Der Vermiter muss nach Treu und Glauben den Nachmieter akzeptieren, der zumutbar und geeignet ist. So muss der Nachfolger dem Vermieter zumindest eine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit bieten und das Mietobjekt auch zu den gleichen Zwecken nutzen wollen. Dies trifft auf eine größere Anzahl von Personen zu als auf weibliche Referendarinnen. Insgesamt gilt aber, dass ein Nachmieter nur aus objektiven Gründen abgelehnt werden kann, also mangelnde Sympathie alleine nicht ausreichend ist. Wenn der Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter unberechtigterweise ablehnt, entfällt die Mietzahlungspflicht des Mieters ab dem Zeitpunkt, ab dem für den Vermieter der Abschluss des Mietvertrags mit dem Nachfolger zumutbar gewesen wäre. Zu beachten ist allerdings auch, dass dem Vermieter in der Regel eine 2-monatige Überlegungsfrist eingeräumt wird. Zusammenfassend muss also der Mieter einen wichtigen Grund für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses haben und dem Vermieter einen nach objektiven Maßstäben zumutbaren und geeigneten Nachmieter präsentieren.
3.
Schließlich bleibt als dritter Weg, vor, den Vermieter um Zustimmung zur Untervermietung zu bitten. Lehnt er dieses Ansinnen ab, kann der Mieter das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen. Bei dieser Notlösung ist allerdings darauf zu achten, dass die Mietzahlungsverpflichtung des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter nicht entfällt. Ein Vertragsverhältnis entsteht nur zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sowie zwischen diesem und dem Untermieter.

Wir hoffen, Ihnen mit unserer Antwort behilflich gewesen zu sein.

Mit freundlichen Grüßen

(Regine Filler)
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2004 | 19:12

Handelt es sich in dem von mir geschilderten Fall nicht um "Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs.2 Nr.1 BGB)"? Wie kann ich mich dann aus dem Vertrag lösen und welche Regelungen gelten dann bzgl. Nachmieterstellung?
Kann ich, falls es sich nicht um einen Zeitmietvertrag i.S.d. § 575 BGB handelt (Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB war als andere Alternative im Mietvertragsformular erwähnt, aber nicht angekreuzt), ein außerordentliches Kündigungsrecht geltend machen?

ANTWORT VON

Göttingen

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