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Kündigung eines befr. Mietvertrages


| 13.12.2004 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Im Juni d.J. habe ich in Südwestdeutschland einen unbefristeten Mietvertrag (standardisiert Formular-Vertrag) abgeschlossen für eine 1-Zimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Wohnung ist absolut hellhörig und die Wände viel zu dünn. Dieser Vertrag hat eine Mindestmietlaufzeit von 1 Jahr. Laut Vertrag sind wörtlich "alle gesetzlichen Kündigungsrechte" in den ersten 12 Monaten ausgeschlossen.

Seit beginnt der Mietzeit kommt es zu akuten Lärmbelästigungen durch zwei Nachbarn (rechts und links), wobei der Nachbar rechts bevorzugt das ganze Wochenende so laut Parties veranstaltet, das man es unter Zeugen auf der Strasse in 50 Meter Entfernung hört. Der Nachbar links hört konstant unter der Woche laute Musik, die nur durch Gegenmusik zu ertragen ist. Mehrfach habe ich den Hausmeister, die Polizei und die Hausverwaltung zur Hilfe angerufen. Vergebens. Der Nachbar rechts ist geküdigt. Es läuft wohl ein Räumungsverfahren.

Im Oktober habe ich die Miete um 20% gekürzt, dass hat die Hausverwaltung bestätigt und scheinbar akzeptiert. Danach wurden die Lärmbelästigunen so schlimm, dass ich die Wohnung wochenende nicht nutzen konnte. Mehrere Gespräche mit dem Nachbarn rechts führten zu nichts, ausser verbalen Drohungen.
Darauf hin habe ich Ende Oktober ordentlich gekündigt (zum Ende Jan) mit Verweis auf die unerträgliche Situation. Da mir beruflich ein Umzug im Nov/ Dez nicht zuzumuten gewesen wäre (da Auslandaufenthalt in der Zeit), habe ich ordentlich gekündigt und nicht ausserordentlich. Die Tatsache, dass ich im Ausland bin, habe ich dem Vermieter nicht gesagt. Vorletzten Freitag kam es unter Zeugen am Wochenende wieder zu erheblichem Lärm. Dieses Wochenende war es ruhig, wobei nicht klar ist, ob der Nachbar rechts in der Wohnung ist oder nicht, oder seit kurzem im Gefängnis. Seine Möbel usw. sind noch in der Wohnung.

Die Hausverwaltung hat die Küdingung 8 Wochen nach Erhalt der Kündigung zurückgewiesen mit Verweis auf die Mindestmietzeit. Auf meine Gründe (Lärm usw) ist sie nicht eingegangen.

a) Ist die ordentliche Kündigung gültig, da der Passus im Vertrag ungültig ist?? Bitte begründen.

b) Kann man verspätet ausserordentlich kündigen für den Lärm vor Nov ? Bitte begründen.

c) Kann man jetzt ausserordentlich kündigen für den Lärm von letztem Freitag? Bitte begründen.

d) Kann man jetzt ausserordentlich kündigen für den Lärm von letztem Freitag, auch wenn der Hauptstürenfried Nachbar rechts nun evtl. im Gefängnis ist und der weniger schlimmer Nachbar links weiter non stop überlaut Musik hört? Bitte begründen.

e) Welcher Wortlaut ist bei der ausserordentlichen Kündigung nun zu wählen, sofern die ordentliche Kündigung gültig ist?

f) Was kostet es, wenn Sie oder ein anderer RA den Mietvertrag sichten (mtl. Miete 260 Euro warm bzw. 185 Euro kalt) und mir schriftlich auf 1 DIN A4 oder länger bestätigen, dass eine ordentliche Kündigung möglich ist/ war und der Passus ungültig?

Herzlichen Dank und
ich weiss Ihre Hilfe sehr zu schätzen.
PG
13.12.2004 | 14:01

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dan für Ihre Anfrage.

eine fristlose Kündigung wegen Lärms steht Ihnen nur dann zu, wenn der Lärm nachhaltig Ihre Gesundheit gefährdet und der Vermieter trotz auffordern, keine Abhilfe geschaffen hat. Dazu müssen Sie dem Vermieter eine klare Frist setzen. Hier hängt es aber vom Einzelfall ab.

Es ist zulässig, dass die Mietvertragsparteien in einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag durch Vereinbarung einvernehmlich befristet auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichten. Darin liegt kein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB, also gegen das Verbot, die gesetzlichen Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters abzuändern, vor, da die Frage nach der Kündigungsmöglichkeit erst dann evident wird, wenn dem Kündigenden ein solches Kündigungsrecht zusteht. Dies hat der BGH im Dezember 2003 entschieden (gerichtliches Az.: VIII ZR 81/03). Der Passus aus dem Vertrag ist daher wirksam.

Sie können daher nur "ordentlich" kündigen oder fristlos, falls die o.g. Voraussetzungen.

Ich hoffe Ihnen damit geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2004 | 14:12

Sehr geehrter Herr Wille,

herlichen Dank für die Antwort.

Einige kurze Nachfragen aber noch zum Verständnis und ich bitte evtl. um kurze Antworten zu den einzelnen folgenden Fragen:

1. Im Vertrag steht das "alle gesetzlichen Kündigungsrechte" ausgeschlossen sind. Damit auch die ausserordentlichen? Ist das zulässig? Kann man per Vertrag ausserordentliche Kündigungsrechte ausschliessen? Wie verstehen Sie diesen Textbaustein?

2. Kann man rückwirkend für den Lärm im Okt/ Nov ausserordentlich kündigen?

3. Kann ich für die erneute Lärmbelästigung vom vorigen Freitag ausserordentlich kündigen (auch wenn der Verursacher vielleicht ab sofort eine Zeit lang nicht in seiner Wohnung ist [z.B. Gefängnis] und aber damit zu rechnen ist, dass er wieder kommt.)

Herzlichen Dank Ihnen!!
PG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2004 | 15:53

Zur Ihren Nachfragen:
Zu 1) Das außerordentliche Recht können Sie nicht ausschließen

Zu 2) Hier ist die Zeit zu lange für eine außerordentliche Kündigung.

Zu 3) Hier kommt es auf den Einzelfall an. In Extremfällen ist dies möglich.

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Köln

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