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Kündigung eines alten Formular-Zeitmiet-Vertrages mit Verlängerungsklausel


03.09.2006 16:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger




Am 17.01.2000 haben wir einen Formular-Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel bei Bast-Bau abgeschlossen. Weil Bast-Bau Insolvenz anmelden mußte, ist nun der Eigentümer der Wohnung unser Vermieter. Der ursprüngliche Mietvertrag blieb weiterhin bestehen.
Zitat aus dem Mietvertrag:
§3 Mietdauer:
1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2000. Es wird auf die
Dauer von 1 Jahr geschlossen und endet am 28.02.2001.
2. Wird nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der
Mietzeit erklärt, dass das Mietverhältnis nicht
fortgesetzt wird, so verlängert es sich um 1 Jahr.
Es verlängert sich dann jeweils erneut um 1 Jahr,
wenn es nicht von einer Vertragspartei in der
gesetzlichen Frist zum Ablauftermin gekündigt wird.
Die Rechte des Mieters und des Vermieters, die
Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen
oder zu verweigern, bleiben unberührt (§§ 556b,
564c BGB).
3. Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der
Sache vom Mieter fortgesetzt, so wird das
Mietverhältnis dadurch nicht stillschweigend
fortgesetzt; § 568 BGB findet keine Anwendung.

§ 4 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Das Mietverhältnis muß schriftlich gekündigt
werden. Die Kündigung muß bis zum 3. Werktag des
ersten Monats der Kündigungsfrist zugegangen
sein.
3. Neben den gesetzlichen Kündigungsgründen ist
eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses
möglich, wenn der Mieter einen geeigneten
Nachmieter stellt, der den Vermietungskriterien
der Bast Bau GmbH entspricht.

Nun meine Frage:
Wir haben im Mai 2006 zum 31.08.2006 schriftlich gekündigt(Einschreiben mit Rückschein). Aufgrund des neuen Mietergesetzes vom 01.06.2005 dachten wir, dass wir eine jederzeitige 3-monatige Kündigungsfrist hätten.
Ende August teilte unser Vermieter uns mit, dass er der Auffassung ist, dass wir Miete bis zum 28.02.2007 zu zahlen hätten.
Am 28.08.2006 hat er alle Wohungsschlüssel erhalten. Ein Übergabeprotokoll wollte er nicht führen - statt dessen hat er ein Wohnungszustands-Protokoll geführt. Er hat uns jedoch die dort aufgeführten Mängel nicht gezeigt und auch nicht erläutert. Davor und danach fanden mehrere Wohnungsbesichtigungen statt.
Nun hat er uns gestern dieses Zustands-Protokoll zum unterschreiben zugeschickt i.V. mit einem Schreiben, in dem er uns das Angebot unterbreitet, bis zur Vermietung der Wohnung 50% der Kaltmiete und 80% der Nebenkosten zu zahlen. Dieses Schreiben müssen wir bis zum 05.09.2006 (Poststempel) unterschrieben zurücksenden. Gehen wir diese Vereinbarung nicht ein, sollen wir ihm bis zum 28.02.2007 die gesamte Warmmiete zahlen.
Ist unsere Kündigung vom Mai 2006 zum 31.08.2006 nicht richtig gemäß neuem Mietergesetz?
Ggf.: Ist es korrekt, dass wir uns auch noch an den Nebenkosten beteiligen müssen, obwohl wir alle Schlüssel abgegeben haben und somit auch keinen Zutritt mehr zur Wohnung haben und dem entsprechend auch keine Nebenkosten mehr verbrauchen.
Ggf.: Sollen wir diese Vereinbarung eingehen und unterschreiben?

Recht herzlichen Dank für die Beantwortung unserer Fragen.
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 2300 weitere Antworten zum Thema:
03.09.2006 | 17:51

Antwort

von

Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
344 Bewertungen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Onlineanfrage darf ich wie folgt beantworten:

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 beträgt die Frist für Kündigungen des Mietvertrages durch den Mieter drei Monate. Abweichungen von dieser Frist zu Lasten des Mieters verbietet das Gesetz.

Nur für sogenannte Altverträge, das heißt Verträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, sah eine Übergangsvorschrift bis zum 01.06.2005 vor, dass längere Kündigungsfristen, die Mieter und Vermieter " vertraglich vereinbart " hatten, weitergelten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnten also viele Mieterinnen und Mieter, deren Formularmietsverträge aus der Zeit vor der Mietrechtsreform die alten Kündigungsfristen wiedergaben, die Vorteile der neuen kürzeren Kündigungsfristen nicht nutzen.

Seit 01.06.2006 gilt Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, sodass seit diesem Zeitpunkt auch bei den Altmietverträgen die Dreimonatsfrist des § 573 c BGB anwendbar ist. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt allerdings nur soweit, wie nicht andere Vereinbarungen vorgehen. Als andere Vereinbarungen kommen insbesondere Individualvereinbarungen in Betracht.

Sie haben jedoch mit der Bast Bau GmbH keine Individualvereinbarung getroffen, sodass eine erste rechtliche Beurteilung der Sach - und Rechtslage ergibt, dass Sie den Mietvertrag wirksam gekündigt haben. Eine Beantwortung der Frage hinsichtlich einer etwaig bestehenden Kostentragungspflicht für nicht verursachte Nebenkosten erübrigt sich damit.

Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung der Frage eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, stehe selbstverständlich im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Abwehr der vom jetzigen Eigentümer eingeforderten Miete.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2006 | 20:00

Danke für Ihre schnelle Bearbeitung. Haben wir Ihrer Meinung nach auch zu Recht bzgl. unserer Verlängerungsklausel gekündigt? Hat die Verlängerungsklausel nicht Bestandsschutz nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB? Demnach hätten wir nur 1 mal im Jahr zum vereinbarten Termin (30.11.2006 bzw. 03.12.2006) kündigen können. - Danke, für Ihre weitere Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2006 | 21:34


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage. Sie haben völlig richtig erkannt, dass die Gesetzeslage noch immer nicht ganz eindeutig ist. Dennoch bleibe ich bei meiner Rechtsauffassung und begründe diese wie folgt:

Es könnte sein, dass über Art 229 § 3 Abs. 3 EGBGB in Verbindung mit § 565a Abs. 1 BGB alter Fassung bei oben bezeichneten Altmietverträgen die Vereinbarung eines sogenannten Kettenmietvertrages Bestand hat. Hierfür spricht zunächst der eindeutige Verweis der Überleitungsvorschrift auf § 565 a Abs. 1 BGB alter Fassung.

Die gewichtigeren Argumente sprechen jedoch gegen eine Anwendung der zitierten Überleitungsvorschrft auf die von Ihnen beschriebene Kündigungssituation.


( 1 ) historische Auslegung des § Art. 229 § 3 EGBGB:

Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB wurde nachträglich mit Beschluss vom 17.03.2005 und Billigung des Bundesrates am 29.04.2005 in das Gesetzeswerk mit Wirkung zum 01.06.2006 eingefügt. Hierfür war nach allgemeiner Rechtsauffassung Anlass, da der Bundesgerichtshof die von Ihnen in Ihrer Nachfrage zu erkennende Rechtsauffassung vertreten hat und damit eine vom Gesetzgeber nicht gewünschte Benachteiligung der Mieterinnen und Mieter mit Altverträgen eingetreten ist.

( 2 ) systhematische Auslegung der Gesetzesregelung:

Zwar verweist Art.229 § 3 Abs 3 EGBGB auf die Anwendbarkeit des § 565 a BGB alter Fassung ( Kettenmietvertragsregelung ). Die alte Fassung des § 565 a Abs 1 BGB verweist allerdings selbst hinsichtlich einer Kündigungsfrist wiederum auf § 565 BGB alter Fassung. Auf diesen nimmt Art 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 eindeutig Bezug, sodass gute Gründe dafür sprechen, dass die dreimonatig Kündigungsfrist auch für Altverträge gelten soll.

( 3 ) Auch Sinn und Zweck der gesetzlichen Übergangsregelung sprechen für eine wirksame Kündigung innerhalb der Dreimonatsfrist. Der von mir zitierte Art 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 wird scherzhaft in der Fachliteratur als " Altvertragsfristenreparaturgesetz " bezeichnet, da die Intension des Gesetzgebers eben war, auch bei Altverträgen den Bedürfnissen einer Gesellschaft, die von ihren Mitgliedern zunehmend Flexibilität und Mobilität verlangt zu förden. So erläuterte Frau Bundesjustizministerin Zypris den Zweck der Norm.


Ich bitte um Ihr Verständnis dafür, dass meine Antwort auch im Bezug auf das von Ihnen eingesetzte Honorar nicht verbindlich sein kann. Für ein verbindliches Rechtsgutachten oder eine Vertretung in der Angelegenheit können Sie mich gerne persönlich beauftragen. Ich wünsche Ihnen nochmals viel Erfolg in der Angelegenheit und verbleibe mit freundlichem Gruß

Michael Kohberger
Rechtsanwalt






Ergänzung vom Anwalt 14.08.2007 | 20:11

Sehr geehrte Fragesteller,

ich hoffe, dass Sie das Mietverhältnis zwischenzeitlich einvernehmlich beenden konnten, zumal der Bundesgerichtshof die zum Zeitpunkt meiner ersten Antwort noch höchstrichterlich ungeklärte Rechtslage leider zu Ihrem Nachteil beurteilt hat:

Leitsatz

BGB § 565a (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung)
„Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.“
BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06 - LG Paderborn
AG Höxter

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
ANTWORT VON
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
Dillingen a. d. Donau

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