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Kündigung einer Wohnung als Vermieter


| 20.12.2004 11:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe ein Zinshaus mit drei Altbauwohnungen
in bester Lage geerbt.
Eine Wohnung ist mit einem mündlichen Mietvertrag
gegenüber meinem verstorbenen Vater seit ca. 10 Jahren
an eine Firma(Büro) vermietet. Ob gewerblich oder als
Mietwohnung ist mir nicht bekannt.
Ich möchte diese Wohnung als zusätzliche Stadtwohnung
nutzen und der Firma somit kündigen.

- Welche Möglichkeiten der Kündigung gibt es für mich?
- Wäre es der Kündigung dienlich vorher einen schriftlichen
Mitvertrag anzuschließen?
- Welche Kündigungsfristen bestehen?
- Welche „Gegenwehr“ ist denkbar?
- Wie lange kann das dauern?
Sehr geehrter Ratsuchender,

da die Wohnung als Büro an ein Unternehmen vermietet ist, muss davon ausgegangen werden, dass hier keine Wohnraummiete vorliegt, sondern eine gewerbliche Vermietung als Büro.

Unter dieser Voraussetzung ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages kein Problem. Sie können einfach schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Da das Mietverhältnis seit rund zehn Jahren besteht, beträgt die Kündigungsfist sechs Monate zum Monatsende. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zugehen muss, um zum Ablauf des sechsten Monats wirksam zu werden.

Jetzt noch einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen wäre contraprodutiv. Der Vertrag besteht ja bereits und ist mündlich wirksam. Einen schriftlichen Vertrag könnten Sie ja nur noch rückwirkend "abschließen", wobei er nicht wirklich abgeschlossen würde, sondern nur schriftlich fixiert, was mündlich längst vereinbart ist. Eine nicht unerhebliche Falle für Sie als Vermieter. Also Absand nehmen.

Zur Ergänzung: Sollte hier doch ein Wohnraummietvertrag vorliegen, so gelten besondere Mieterschutzvorschriften. Eine Kündigung kommt dann nur bei sog. berechtigtem Interesse in Betracht. Dabei kann es sich praktisch nur um schuldhafte Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder eine Unzumutbarkeit für den Vermieter wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung handeln. Hierfür sind Sie darlegungs- und beweispflichtig.

Gegenausnahme: Bewohnen Sie bereits eine Wohnung im selben Haus, kann ordentlich gekündigt werden, ohne dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Dann vertlängert sich aber die Kündigungsfrist um drei weitere Monate.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2004 | 13:54

Vielen Dank für die Antwort.

„Der Nebel lichtet sich etwas“.

Bitte geben Sie mir auch für die letzten drei zuvor gestellten
Fragen eine kurze Antwort.

Sie schrieben:

Zur Ergänzung: Sollte hier doch ein Wohnraummietvertrag vorliegen, so gelten besondere Mieterschutzvorschriften……

Die „Gegenseite“ könnte bei einem nicht mehr überprüfbaren mündlichem Mietvertrag behaupten, es handele sich um einen Wohnraummietvertrag.
Ich muß dann wohl über den Eigenbedarf eine Kündigung aussprechen?

- Welche Kündigungsfristen bestehen?
- Welche „Gegenwehr“ ist denkbar?
- Wie lange kann das dauern?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2004 | 14:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

was ein Berufen auf die Wohnraummiete angeht sollte die Feststellung diesbezüglich leicht möglich sein. Es kommt ja auf die tatsächliche Nutzung an. Logiert dort ein Büro, in dem niemand wohnt, kann keine Wohnraummiete vorliegen.

"Gegenwehr" kann letztlich nur im Falle der Wohnraummiete vorliegen: Nämlich, dass kein Eigenbedarf vorliege.

Die Frage nach den Kündigungsfristen hatte ich bereits beantwortet: Hier gilt eine Frist von sechs Monaten, da das Mietverhältnis ca. 10 Jahre besteht.

Was eine mögliche Dauer angeht - wobei ich Ihre Frage in Bezug auf ein streitiges Verfahren verstehen muss - ist eine Prognose schlichtweg unmöglich, da dies zunächst einmal vom Verlauf des Streits abhängt (Außergrichtliches Verfahren, ggf. durch Anwalt, bei einem notwendigen Gerichtsverfahren von der Arbeitsbelastung des zustänigen Gerichts, dem Verfahrensverlauf etc.
So kann also nur eine Schätzung "Pi mal Daumen" aufgrund der Erfahrung mit den hiesigen Gerichten meines Bezirks erfolgen, wonach von einer Verfahrensdauer von 2 - 6 Monaten in der ersten Instanz zu rechnen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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