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Kündigung durch den Vermieter vor Einzug


| 16.12.2011 08:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mathias F. Schell



Am 26.09.11 wurde ein Mietvertrag mit Mietbeginn 01.01.12 abgeschlossen und bereits übergeben.
Am 16.12.11 wurde vom Vermieter mitgeteilt, dass er die Wohnung an einen Interessenten (und der zur Eigennutzung) verkaufen möchte. Die vom Vermieter genannten Alternativen wären:

1. Kauf durch den Mieter zum durch den Vermieter bestimmten Preis
2. Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten

Die alte Wohnung des Mieters wurde zum 31.12.11 gekündigt und nachweisbare Investitionen (Einrichtung, Umzugsauftrag zum 19.12. erteilt usw.)i.H.v. 12.000,- € getätigt. Nun soll der Mieter in 3 Monaten wieder ausziehen!

Ist die Kündigungsfrist von 3 Monaten korrekt?
Welche Aufwandsentschädigung steht dem Mieter zu?
Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:

1. Ist die Kündigungsfrist von 3 Monaten korrekt?

a.) Ist im Mietvertrag keine besondere Kündigungsfrist genannt, so gilt die gesetzlich geregelte Frist. Die gesetzliche Kündigungsfrist können Sie § 573c BGB entnehmen. Hiernach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate

Für den Vermieter gelten daher folgende Fristen:

• Drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren
• Sechs Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren
• Neun Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab acht Jahren.

Die vom Vermieter genannte Kündigungsfrist von 3 Monaten entspricht somit der geltenden Rechtslage.

b.) Es stellt sich allerdings die Frage, ob die vom Vermieter avisierte Kündigung des Mietverhältnisses begründet und wirksam wäre.

Der Mieter muss eine Kündigung des Mietvertrages nie begründen. Der Vermieter hingegen kann eine Wohnung nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Das berechtigte Interesse und damit der Kündigungsgrund ist ausdrücklich in der Kündigung zu nennen.

§ 573 Abs. 2 BGB nennt Beispiele für ein berechtigtes Interesse. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liegt zum Beispiel in folgenden Fällen vor:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

• Der Vermieter kann auch kündigen, wenn er an der Wohnung Eigenbedarf hat, die Wohnung also für sich, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörenden Person benötigt. Die angegebenen Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein.

• Der Vermieter kann ferner kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wäre, wenn ihm dadurch erhebliche Nachteile drohen (Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung). Der erhebliche Nachteil ist an den Umständen des Einzelfalls zu begründen. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt hingegen außer Betracht.

• Neben den bereits im § 573 Abs. 2 BGB erwähnten Kündigungsgründen sind weitere Gründe denkbar. Der Vermieter kann aber nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und die Gründe ähnlich schwerwiegend sind.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein derartiger Kündigungsgrund durchaus das Interesse des Mieters am Erhalt seines Wohnraums übersteigen kann. Der Vermieter muss allerdings durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden. Eine bloße Erschwerung, Beeinträchtigung oder kürzere Verzögerung sind nicht ausreichend (Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 - VIII ZR 8/08 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 - VIII ZR 9/08 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 - VIII ZR 7/08 -).

Der Vermieter hat an einer Kündigung jedenfalls kein berechtigtes Interesse, wenn er nur deswegen kündigen will, weil er bei einer Neuvermietung mehr Mietzins erzielen kann. Der Vermieter kann auch nicht deshalb kündigen, weil er die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und anschließend verkaufen will.

Will der Vermieter wegen berechtigten Interesses kündigen, sollte er jedenfalls in der Kündigung angeben, dass dem Mieter ein Widerspruchsrecht (Sozialklausel) gegen die Kündigung zusteht, wenn diese für den Mieter unzumutbar sein sollte. Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den § 574 BGB, § 574a BGB und § 574b BGB rechtzeitig hinweisen.

Nach Ihrer Schilderung könnte hier ein ausreichender Kündigungsgrund zweifelhaft sein, wenn der Vermeter das Mietverhältnis nur deshalb kündigen möchte, weil er die Wohnung veräußern wil.

In Ihrem Fall könne als Kündigungsgrund u.U. die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung in Betracht kommen. Ob eine solche vorliegt, ist Frage des Einzelfalles und kann hier mangels ausreichender Angaben nicht abschließend geprüft werden. Der Vermieter müsste das berechtigte Interesse schon detailliert darlegen. Wenn die Kündigung aufgrund eines berechtigten Interesses ausgesprochen wird, ist sie nur formwirksam, wenn das berechtigte Interesse tatsächlich besteht und die Gründe des berechtigten Interesses in dem Kündigungsschreiben auch angegeben werden.

2. Welche Aufwandsentschädigung steht dem Mieter zu?

a.) Soweit die ordentliche Kündigung rechtmäßig erfolgt, ist ein Vermieter im Regelfall gar nicht verpflichtet, Entschädigungsleistungen o.ä. zu erbringen. Sie gehen in einem solchen Fall leider leer aus. Sollte die ordentliche Kündigung von Vermieterseite jedoch unwirksam sein, dann wären Sie zu einer Räumung der Wohnung nicht verpflichtet. Sie könnten dann eine angemessene Abschlagszahlung heraushandeln. Wie hoch diese sein kann, hängt von der Verhandlungsbereitschaft Ihres Vermieters und der wirtschaftlichen Bedeutung seines Vorhabens ab.

b.) Kündigt der Vermieter unberechtigt, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Vermieter durch den Ausspruch der unberechtigten Kündigung seine Pflichten verletzt hat. Das bekannteste Beispiel ist hierfür die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung.

Ursachen für eine unwirksame Kündigung können darüber hinaus auch
• im Fehlen der formellen Voraussetzungen (z.B. fehlende Begründung),
• im Fehlen eines Kündigungsgrundes zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung (bei Wohnraum ist ein Kündigungsgrund insbesondere auch für die ordentliche Kündigung erforderlich),
• im Wegfall des Kündigungsgrundes nach Abgabe der Kündigungserklärung
liegen.

Voraussetzung ist auch hier, dass der Vermieter die unwirksame Kündigung verschuldet hat. Das Verschulden wird regelmäßig vorliegen, wenn der Vermieter wusste oder hätte wissen müssen, dass die Umstände, auf die die Kündigung gestützt wird, nicht vorliegen.

Andererseits kann es dem Mieter als Mitverschulden angerechnet werden, wenn er die Kündigung widerspruchslos hinnimmt, obwohl er weiß, dass die Kündigung unberechtigt ist. Eine Überprüfungspflicht trifft den Mieter wegen der Wahrheitspflicht des Vermieters allerdings nicht.
Umfang des Schadensersatzes

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Mietvertrag nicht durch seine berechtigte Kündigung oder die unberechtigte Kündigung des Vermieters beendet worden wäre.

Zu ersetzen sind insbesondere die Maklerprovision für die Vermittlung der neuen Wohnung, die Umzugskosten, die Kosten für Einrichtungsgegenstände, die deshalb neu gekauft werden mussten, weil sie der alten Wohnung angepasst waren und in die neue Wohnung nicht passen (z.B. Gardinen, Einbauküche, komplettes Schlafzimmer, Fußbodenbelag). Je nach Nutzungsdauer ist aber ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen. Auch der Unterschiedsbetrag zwischen der alten und der (teureren) neuen Miete (Mietzinsdifferenz) ist erstattungsfähig. Die Rechtsprechung geht hier von einem Zeitraum von 3 bis 4 Jahren aus, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Mietverhältnis auch schon eher beendet worden wäre. Der Mieter ist aber verpflichtet, eine vergleichbare Wohnung zu suchen. Nur wenn er eine solche Wohnung nicht findet, kann er den vollen Unterschiedsbetrag als Schadensersatz verlangen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.

Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten.Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2011 | 12:46

Hallo Herr Schell,

vielen Dank für die schnelle und ausführliche Beratung.

Eine Frage noch. Sie schreiben

"In Ihrem Fall könne als Kündigungsgrund u.U. die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung in Betracht kommen."

Ich hatte in meiner Anfrage aufgeführt, dass der Vermieter den Mietvertrag (mit annähernd ortsüblichen Konditionen) erst vor 3 Monaten unterzeichnet hat. Er sollte doch wissen was er tut! Ist davon auszugehen, dass der oben von Ihnen genannte Kündigungsgrund ebenfalls keinen Bestand hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2011 | 13:32

Ob dieser Kündigungsgrund vorliegt, ist - wie dargelegt - eine Frage des Einzelfalles und kann hier mangels ausreichender Angaben nicht abschließend beantwortet werden. Tendenziell würde ich aufgrund Ihrer Angaben jedoch derzeit davon ausgehen, dass dieser Kündigungsgrund vom Vermieter nicht ausreichend dargelegt werden kann, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass der Mietvertrag erst vor 3 Monaten geschlossen wurde.

Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.12.2011 | 04:20


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